江東区の中古マンション相場は、この18年で坪単価が約2.1倍に膨らみました。ただし「江東区」とひとくくりにするのは危険です。豊洲・有明の湾岸エリアと、東砂・北砂・南砂の区東部では、同じ区内でも坪単価が2倍以上開いています。この記事では、区平均の推移と41地区の地区別坪単価を突き合わせ、購入・売却の判断に使えるレベルまで相場を分解します。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 1,871,899 |
| 2008 | 1,916,909 |
| 2009 | 1,805,463 |
| 2010 | 2,070,755 |
| 2011 | 2,024,648 |
| 2012 | 1,827,356 |
| 2013 | 1,834,427 |
| 2014 | 1,966,576 |
| 2015 | 2,248,916 |
| 2016 | 2,353,540 |
| 2017 | 2,401,432 |
| 2018 | 2,500,265 |
| 2019 | 2,572,723 |
| 2020 | 2,806,410 |
| 2021 | 2,740,088 |
| 2022 | 2,987,279 |
| 2023 | 3,166,710 |
| 2024 | 3,469,428 |
| 2025 | 3,912,125 |
江東区の中古マンション坪単価は、2007年の1,871,899円/坪（約187万円/坪）から、2025年には3,912,125円/坪（約391万円/坪）へと上昇しました。約2.1倍です。単純な右肩上がりではなく、前半は横ばい、後半で一気に伸びた形です。
節目を追うと、2007年の約187万円/坪に対し、2015年に2,248,916円/坪（約225万円/坪）で200万円台へ乗せ、2020年に2,806,410円/坪（約281万円/坪）、そして2024年の3,469,428円/坪（約347万円/坪）から2025年に約391万円/坪へと駆け上がりました。この18年の上昇のほとんどは、実は後半の10年に集中しています。
足元の勢いは強いままです。直近1年の騰落率は+11.72%、3年で+23.55%、5年で+24.61%。ここで注目すべきは、5年で+24.61%に対し、直近1年だけで+11.72%が積み上がっている点です。つまり、5年分の上昇のうち約半分が直近1年に発生しているに近い構図で、上昇ペースは鈍化どころか加速しています。
転換点は明確です。2007年の約187万円/坪から2012年の1,827,356円/坪（約183万円/坪）まで、坪単価はむしろ横ばい〜微減で推移しました。世界金融危機後の停滞局面です。ここから2014年の1,966,576円/坪（約197万円/坪）を経て2015年に約225万円/坪へジャンプし、以降は一度も200万円台を割っていません。2014年から2015年にかけての区切りが、停滞期と上昇局面の境目です。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 豊洲 | 614万円/坪 | 区平均比 +57.0% |
| 2 | 有明 | 548万円/坪 | 区平均比 +40.0% |
| 3 | 門前仲町 | 511万円/坪 | 区平均比 +30.6% |
| 4 | 白河 | 480万円/坪 | 区平均比 +22.6% |
| 5 | 清澄 | 450万円/坪 | 区平均比 +15.1% |
| 6 | 千田 | 450万円/坪 | 区平均比 +14.9% |
| 7 | 東雲 | 449万円/坪 | 区平均比 +14.8% |
| 8 | 佐賀 | 429万円/坪 | 区平均比 +9.7% |
| 9 | 永代 | 423万円/坪 | 区平均比 +8.1% |
| 10 | 福住 | 415万円/坪 | 区平均比 +6.1% |
| 11 | 扇橋 | 414万円/坪 | 区平均比 +5.9% |
| 12 | 住吉 | 406万円/坪 | 区平均比 +3.9% |
| 13 | 新大橋 | 382万円/坪 | 区平均比 -2.4% |
| 14 | 冬木 | 374万円/坪 | 区平均比 -4.4% |
| 15 | 古石場 | 372万円/坪 | 区平均比 -4.9% |
ここからが本題です。2025年の区平均は約391万円/坪ですが、41地区の坪単価はこの平均を大きく挟んで散らばっています。最高値の豊洲と最安値の東砂では、坪単価が2.5倍以上違います。区平均だけを見て「江東区は坪391万円」と考えると、実際の物件価格と大きくずれます。
区内トップは豊洲で、2025年の坪単価は6,142,501円/坪（約614万円/坪）、区平均を+57.0%上回ります。次いで有明が5,475,528円/坪（約548万円/坪）で+40.0%。この2エリアだけが区平均を大きく引き離しており、湾岸プレミアムがはっきり数字に出ています。豊洲は2007年の1,988,146円/坪から+209.0%、有明は同+181.5%と、水準の高さと伸びの大きさを両立している点が特徴です。
湾岸に続くのが、都心アクセスの良い内陸エリアです。門前仲町は5,110,054円/坪（約511万円/坪、区平均比+30.6%）、白河は4,797,322円/坪（約480万円/坪、+22.6%）、清澄は4,504,401円/坪（約450万円/坪、+15.1%）。いずれも区平均を上回る水準で、都心への交通利便が支える底堅い相場を形成しています。白河は2007年比+179.6%、清澄は同+294.4%と、伸び率でも上位に食い込みます。
一方、区東部は価格帯が明確に下がります。東砂は2,396,056円/坪（約240万円/坪）で区平均比-38.8%、北砂は2,604,031円/坪（約260万円/坪）で-33.4%、南砂は2,609,842円/坪（約261万円/坪）で-33.3%。この3エリアは区内で最も割安な価格帯にあります。とくに北砂は2007年の2,391,616円/坪から+8.9%と、18年で見ても伸びが小さく、区内でも取り残された動きです。江東区で予算を抑えたい購入検討者にとっては、まず目を向けるべきゾーンと言えます。
41地区の中で唯一、明確なマイナス成長を示すのが石島です。2018年の3,966,942円/坪から2025年は3,477,686円/坪へと-12.3%下落しました。他の地区が軒並み上昇するなかでの逆行です。基準年が2018年と直近寄りで、当時の水準が高かった反動という側面がありますが、区全体が上昇している局面での下落は例外的で、個別要因を含む可能性が高いエリアです。石島を検討する場合は、区平均のトレンドをそのまま当てはめず、直近の取引を個別に確認する必要があります。
江東区の価格マップで地区別の坪単価を確認する — 豊洲・有明から東砂・北砂まで、エリアごとの相場を地図で見比べられます
最初の局面は停滞です。2007年の約187万円/坪は、2010年に2,070,755円/坪（約207万円/坪）まで一度戻したものの、2011年の2,024,648円/坪、2012年の約183万円/坪へと再び下押しされました。世界金融危機の影響が尾を引き、坪単価はスタート地点の水準を割り込む場面もありました。この5年間、江東区の相場は実質的に足踏みしていたと言えます。
2013年の1,834,427円/坪から相場は上向き、2015年に約225万円/坪で200万円台へ移行しました。以降、2017年2,401,432円/坪、2019年2,572,723円/坪と着実に積み上がります。この局面で重要なのは、区平均が上がると同時に地区間の差が広がったことです。湾岸の再開発が進み、豊洲・有明が区平均を大きく引き離す構図がこの時期に固まりました。
直近5年は最も急な上昇局面です。2020年に約281万円/坪へ乗せた後、2022年2,987,279円/坪、2023年3,166,710円/坪、2024年約347万円/坪、2025年約391万円/坪と、毎年のように水準を切り上げました。低金利と実需の強さを背景にした全国的なマンション価格上昇と連動しつつ、江東区は特に湾岸エリアがけん引役となりました。直近1年+11.72%という数字は、この局面の勢いをそのまま映しています。
18年トータルの伸び率で並べると、水準トップの豊洲とは違う顔ぶれが上位に来ます。最大は清澄の+294.4%（1,141,998円/坪→約450万円/坪）。次いで辰巳が+213.7%（1,000,799円/坪→3,139,330円/坪）、福住+210.5%、豊洲+209.0%と続きます。辰巳は2025年時点でも区平均比-19.8%と価格水準自体は控えめですが、スタートが約100万円/坪と低かったため、伸び率では最上位クラスに入ります。「安く始まって大きく伸びた」エリアと「高く始まって高く伸びた」エリアを区別して見ることが、江東区の相場理解のコツです。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11.7 |
| 3年 | 23.5 |
| 5年 | 24.6 |
改めて足元の数字を整理します。直近1年+11.72%、3年+23.55%、5年+24.61%。3年と5年がほぼ同水準という点が重要です。これは、5年間の上昇のほとんどが直近3年、さらにその大半が直近1年に集中していることを意味します。江東区の相場は今、明確に加速フェーズにあります。
18年で約2.1倍という長期平均を年率に均せば緩やかな上昇ですが、直近1年の+11.72%はそれを大きく上回ります。短期の伸びが長期平均を超える状態は、需要の強さの表れであると同時に、局所的な過熱を含む可能性も否定できません。とくに区平均比+40%以上の豊洲・有明は、伸びが伸びを呼ぶ局面に入っており、購入時は「割安な理由がない価格」であることを前提に判断すべきです。逆に区平均を大きく下回る区東部は、上昇の波が相対的に及んでいない分、価格の伸びしろを見込める余地があります。
江東区の区平均は約391万円/坪ですが、この数字だけで物件の割安・割高を判断してはいけません。狙う地区が豊洲（+57.0%）なのか東砂（-38.8%）なのかで、妥当な坪単価は2.5倍以上変わります。まず候補地区の区平均比プレミアムを確認し、その地区の相場に対して提示価格が高いか安いかを見る。これが最初のステップです。区平均比マイナスのエリアでも、清澄や辰巳のように長期の伸び率が高い地区は、資産性の観点で検討する価値があります。
売却する側は、まず自分の物件がある地区の区平均比を把握してください。区平均を上回る豊洲・有明・門前仲町・白河・清澄なら、区の上昇トレンドに加えて地区プレミアムを価格に反映できます。逆に区平均を下回る地区でも、辰巳（+213.7%）や海辺（+200.0%）、福住（+210.5%）のように長期で大きく伸びた地区は、購入時からの含み益が大きい可能性が高い。石島のように直近で下落しているエリアは、区平均のトレンドに引きずられず、直近の取引水準で価格を設定する慎重さが必要です。
交渉では、区平均の推移と地区別坪単価の両方を根拠に使います。直近1年+11.72%という上昇局面では、売り手が強気になりやすい一方、買い手は「区平均比でこの価格は説明がつくか」を数字で問えます。タイミングについては、3年・5年の騰落率がほぼ同水準＝上昇が直近に集中している事実を踏まえ、加速局面が続くと見るか、いったんの高値圏と見るかで判断が分かれます。いずれにせよ、区平均・地区プレミアム・長期伸び率の3点セットで相場を立体的に捉えることが、江東区での売買では欠かせません。
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