豊洲エリアを代表するタワーマンションのひとつ、**シティタワーズ豊洲ザ・ツインS棟**。地上48階建て、2007年竣工というスケールと存在感は、購入・売却を検討する多くの人が注目する物件です。この記事では、江東区のマンション相場推移を軸に、築年数から見た資産価値、そして「もし2020年に買って2025年に売っていたら」という保有リターンの試算まで、具体的な数値で読み解いていきます。
シティタワーズ豊洲ザ・ツインS棟は、東京都江東区豊洲3丁目に位置する超高層タワーマンションです。竣工は2007年、地上48階建てというスケールは、豊洲エリアのスカイラインを象徴する存在といえます。住友不動産の「シティタワー」ブランドが手がけた、ツインタワー構成の一翼を担う住棟です。
2025年時点で築18年。タワーマンションとしては成熟期に入りつつある一方、後述するように、この築年数帯はまだ資産価値を十分に維持できるポジションにあります。
豊洲は、湾岸再開発の成功例として全国的に知られるエリアです。ららぽーと豊洲をはじめとする大型商業施設、整備された公園や水辺の遊歩道、そして東京メトロ有楽町線とゆりかもめが交差する交通利便性——住環境と都心アクセスの両立が、この街の最大の強みです。
銀座・大手町といったビジネス中心地へ乗り換えなしでアクセスできる立地は、ファミリー層から共働き世帯、投資目的の購入者まで幅広い需要を集めています。この「実需の厚さ」が、豊洲エリアの相場を下支えする根本的な要因になっています。
江東区の中古マンション相場は、この18年間で大きく上昇しました。坪単価ベースで見ると、2007年の約**186万円**から、2025年には約**391万円**へと、およそ2.1倍に成長しています。
具体的な推移をたどると、2007年が約186万円、2013年が約183万円と、リーマンショックを挟んだ数年間は横ばい圏で推移しました。しかし2015年に約225万円へと明確に上昇へ転じ、以降は右肩上がりが続きます。2020年に約281万円、2023年に約317万円、2024年に約347万円、そして2025年には約391万円と、直近ほど上昇ピッチが加速しているのが特徴です。
変動率で見ると、江東区の相場の勢いはより鮮明になります。直近1年で**+11.7%**、3年で**+23.6%**、5年で**+24.6%**。注目すべきは、5年で+24.6%の上昇のうち、直近1年だけで+11.7%を占めている点です。つまり、価格上昇のスピードがここ1年で一気に増していることを示しています。
この加速は、建築費の高騰、都心回帰の需要、そして豊洲を含む湾岸エリアのブランド定着が複合的に効いた結果と考えられます。
相場の底となったのは2012〜2013年です。2012年は約183万円まで下落し、リーマンショックの影響が長く尾を引きました。しかしそこから江東区の相場は反転し、以降は一貫して上昇基調を維持しています。
コロナ禍の影響が懸念された2020〜2021年も、江東区では約281万円から約274万円へとわずかに調整した程度で、下落らしい下落はありませんでした。むしろ2022年以降は約299万円、317万円、347万円、391万円と力強く上昇。パンデミックが不動産価格に与えたマイナス影響は限定的で、湾岸タワーマンション需要の底堅さを裏づける展開となりました。
2025年時点で築18年。一般的なマンションでは、この築年数帯から価格が徐々に下がり始めるケースも少なくありません。しかし豊洲エリアのタワーマンションにおいては、事情がやや異なります。
前述の通り、江東区の相場そのものが上昇を続けているため、築年による下落圧力を「エリア相場の上昇」が打ち消す構図が生まれています。2007年竣工という点はあくまで推定を含みますが、築古化による価値目減りよりも、立地とブランドが生む価値維持のほうが上回っているのが実情です。
タワーマンションが資産価値を落としにくい理由は、大きく3つあります。**希少性**（湾岸の一等地に新規供給余地が限られる）、**設備・共用施設の充実**（コンシェルジュやラウンジなどの付加価値）、そして**流動性の高さ**（買い手が常に存在する）です。
そしてこの資産価値は、単体で成立するものではなく、エリア相場と強く連動します。江東区・豊洲の相場が上昇局面にある限り、その中に位置するタワーマンションもまた、価格の追い風を受け続けることになります。
ここで、江東区の相場を使った保有リターンを試算してみましょう。2020年に坪単価約**281万円**で購入し、2025年に約**391万円**で売却したと仮定すると、坪単価の差は約**111万円**、リターンは**+39.4%**という結果になります。
なお、これはシティタワーズ豊洲ザ・ツインS棟個別の成約価格ではなく、あくまで江東区の中古マンション相場をもとに試算した参考値です。実際の損益は物件の階数・向き・専有面積・管理状態などによって変動する点はご留意ください。
保有期間5年で+39.4%という数字は、単純に年数で割ると年あたり約7.9%の上昇ペースに相当します。株式や債券と比較しても遜色のない水準であり、しかも住まいとして使いながらこのリターンが得られるのであれば、資産形成の観点で非常に効率が良いと言えます。
特に2020年は、コロナ禍で市場に不透明感が広がっていたタイミングでした。その局面で購入していた場合、5年後には大きな含み益を得られた計算になります。相場の底や調整局面こそ、優良エリアの物件を仕込む好機であることを、この試算は示しています。
2025年の江東区相場は約391万円と、過去最高水準にあります。「今が天井では」と感じる人もいるでしょう。しかし、直近1年で+11.7%という上昇率は、相場に依然として強い需要圧力がかかっていることを示しています。
建築費の高止まり、都心・湾岸への需要集中を踏まえると、現時点の価格は「割高だから避ける」というより、「上昇トレンドの途中」と捉えるのが妥当です。ただし上昇ピッチが速い局面は、反動のリスクにも注意が必要です。
豊洲エリアは、街としての完成度が高く、実需に支えられた安定した市場です。湾岸再開発の継続や交通インフラの利便性を考えれば、中期的にも底堅い展開が期待できます。一方で、これまでのような急ピッチの上昇が永遠に続くわけではなく、どこかで踊り場を迎える可能性も念頭に置くべきでしょう。
投資・実需のいずれの立場でも、「上昇の勢いが続くうちに動く」か「調整を待つ」かの判断が、今後のポイントになります。
売却を考えるなら、判断基準は3つです。第一に、**含み益が十分に乗っているか**。2020年前後に取得していれば、+39.4%規模の相場上昇を享受できている計算です。第二に、**税制の節目**——所有期間5年超で譲渡所得税率が下がるため、保有年数の確認は必須です。第三に、**エリア相場の勢い**——直近1年+11.7%という上昇局面は、売り手優位の環境であることを意味します。
逆に、これから長く住み続ける前提であれば、慌てて売る必要はありません。エリア相場が上昇基調にある限り、保有し続けることで資産価値の維持・向上が見込めるからです。
シティタワーズ豊洲ザ・ツインS棟は、江東区・豊洲3丁目という優良立地に建つ地上48階のタワーマンションです。江東区の相場は2007年の約186万円から2025年の約391万円へと約2.1倍に成長し、直近5年でも+24.6%、直近1年で+11.7%と力強い上昇を続けています。
築18年というポジションにありながら、エリア相場の上昇が築年による価値目減りを吸収する構図が働いており、資産性の観点で高く評価できる物件と言えます。2020年購入・2025年売却の試算で+39.4%という参考リターンは、この立地の底力を象徴する数字です。
最後に注意点を。本記事の価格はあくまで江東区の中古マンション相場に基づく試算であり、シティタワーズ豊洲ザ・ツインS棟個別の成約価格ではありません。実際の資産価値は、階数・向き・専有面積・リフォーム状況・管理体制によって大きく変わります。購入・売却の判断にあたっては、個別物件の条件と最新の市場動向を必ず照らし合わせることをおすすめします。
それでも、エリア相場という「土台」が上昇を続けている事実は、この物件を検討するうえで大きな安心材料になります。まずは周辺相場のデータを確認し、具体的な数字をもとに一歩を踏み出しましょう。