港区の中古マンション（中古マンション等）の坪単価は、2007年の3,256,702円/坪から2025年には7,490,489円/坪へ、この18年でおよそ2.3倍に達しました。ただし、この上昇は一本調子ではなく、リーマンショック後の調整、2015年の急伸、2021年の踊り場、そして2022年以降の再加速という明確な局面を経ています。さらに港区の内部では、29地区それぞれの坪単価に4倍近い開きがあります。この記事では、区平均7,490,489円/坪（約749万円/坪）を基準線に据えながら、時系列の局面と地区間の格差の両面から港区の相場を読み解きます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 3,256,702 |
| 2008 | 3,140,015 |
| 2009 | 3,207,919 |
| 2010 | 3,323,653 |
| 2011 | 3,081,944 |
| 2012 | 3,024,925 |
| 2013 | 3,067,049 |
| 2014 | 3,458,563 |
| 2015 | 3,857,904 |
| 2016 | 3,724,620 |
| 2017 | 4,005,291 |
| 2018 | 4,103,510 |
| 2019 | 4,299,642 |
| 2020 | 4,596,825 |
| 2021 | 4,575,200 |
| 2022 | 5,086,220 |
| 2023 | 5,443,524 |
| 2024 | 6,184,181 |
| 2025 | 7,490,489 |
まず区全体の坪単価の推移を、局面ごとに整理します。単なる年表としてではなく、「いつ・何が価格を動かしたか」という視点で見ていきましょう。
2007年の坪単価は3,256,702円/坪。そこから2025年の7,490,489円/坪まで、絶対額で約4,233,787円/坪、率にして約130%の上昇です。特に直近数年の伸びが急で、2023年の5,443,524円/坪から2024年6,184,181円/坪、2025年7,490,489円/坪と、2年で坪単価が2百万円以上跳ね上がっています。18年の道のりの中でも、上昇のペースは後半にかけて明確に加速しています。
2007年の3,256,702円/坪をピークに、港区の坪単価は下落に転じました。2008年3,140,015円/坪、2009年3,207,919円/坪、2010年3,323,653円/坪と一度持ち直したものの、2011年3,081,944円/坪、2012年3,024,925円/坪と再び下げ、2012年が18年間で最も低い水準となりました。この5年間は世界金融危機の余波と国内景気の停滞が重なり、港区でも坪単価が2007年を回復できなかった停滞期です。
底を打った2012年の3,024,925円/坪から、2013年3,067,049円/坪、2014年3,458,563円/坪と回復基調に入り、2015年には3,857,904円/坪へと一気に伸びました。2014年から2015年の1年だけで約40万円/坪の上昇で、これは金融緩和とオリンピック招致を背景とした都心マンション需要の高まりが反映された局面です。2016年は3,724,620円/坪と一服したものの、2017年4,005,291円/坪で初めて坪単価400万円台に到達しました。
2018年4,103,510円/坪、2019年4,299,642円/坪、2020年4,596,825円/坪と着実に上げた後、2021年は4,575,200円/坪とわずかに前年を下回り、上昇が一度止まりました。しかしこの踊り場は短命でした。2022年5,086,220円/坪、2023年5,443,524円/坪、2024年6,184,181円/坪、2025年7,490,489円/坪と、坪単価は4年連続で大幅に上昇。2021年を境に相場は明確に再加速し、局面としては現在も上昇のただ中にあります。
地価の騰落率を見ると、港区は直近1年で+9.61%、3年で+22.37%、5年で+20.5%という数字が出ています。注目すべきは、5年（+20.5%）と3年（+22.37%）がほぼ同水準である点です。これは上昇の大半が直近3年に集中していることを意味します。さらに直近1年だけで+9.61%を記録しており、5年分の上昇のうち半分近くが足元の1年で積み上がった計算です。相場は減速どころか、勢いを増しています。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 麻布台 | 1,433万円/坪 | 区平均比 +91.3% |
| 2 | 浜松町 | 1,354万円/坪 | 区平均比 +80.8% |
| 3 | 元麻布 | 1,123万円/坪 | 区平均比 +49.9% |
| 4 | 六本木 | 1,069万円/坪 | 区平均比 +42.8% |
| 5 | 虎ノ門 | 1,055万円/坪 | 区平均比 +40.8% |
| 6 | 東新橋 | 1,033万円/坪 | 区平均比 +37.9% |
| 7 | 麻布狸穴町 | 981万円/坪 | 区平均比 +31.0% |
| 8 | 麻布永坂町 | 970万円/坪 | 区平均比 +56.8% |
| 9 | 三田 | 942万円/坪 | 区平均比 +25.7% |
| 10 | 白金 | 819万円/坪 | 区平均比 +9.4% |
| 11 | 西新橋 | 813万円/坪 | 区平均比 +8.6% |
| 12 | 南青山 | 791万円/坪 | 区平均比 +5.6% |
| 13 | 赤坂 | 743万円/坪 | 区平均比 -0.7% |
| 14 | 南麻布 | 736万円/坪 | 区平均比 -1.7% |
| 15 | 西麻布 | 700万円/坪 | 区平均比 -6.5% |
港区の相場を語るうえで最も重要なのは、「港区」というひとくくりの数字が実態を隠してしまう点です。区平均7,490,489円/坪に対して、地区ごとの坪単価は最上位の麻布台14,327,326円/坪から最下位の芝大門4,249,115円/坪まで、3倍以上の開きがあります。ここからは29地区の最新坪単価を区平均との差（プレミアム・ディスカウント）で読み解きます。
区平均を上回るのは麻布台（+91.3%）、浜松町（+80.8%）、麻布永坂町（+56.8%）、元麻布（+49.9%）、六本木（+42.8%）、虎ノ門（+40.8%）、東新橋（+37.9%）、麻布狸穴町（+31.0%）、三田（+25.7%）、白金（+9.4%）、西新橋（+8.6%）、南青山（+5.6%）の12地区です。残る地区は区平均を下回り、最も安い芝大門は-43.3%。同じ港区でも、選ぶ地区次第で坪単価が区平均から4割上振れも4割下振れもすることを、まず頭に入れておく必要があります。
最上位は麻布台の14,327,326円/坪（約1,433万円/坪）で、区平均を91.3%も上回ります。次いで浜松町13,543,349円/坪（+80.8%）、元麻布11,225,621円/坪（+49.9%）。麻布台と浜松町は坪単価が1,300万円/坪を超え、港区の中でも突出したプレミアムゾーンを形成しています。これらのエリアは再開発による街の格上げが坪単価に強く反映されており、区平均で港区を捉えると価格帯を大きく読み違えます。
坪単価1,000万円/坪台に乗るのが六本木10,693,996円/坪（+42.8%）、虎ノ門10,547,797円/坪（+40.8%）、東新橋10,327,750円/坪（+37.9%）です。いずれも区平均を4割前後上回り、麻布台・浜松町・元麻布に次ぐ第2グループを構成します。オフィスと住宅が混在する都心中枢エリアで、資産性を重視する買い手が集まる価格帯です。
住宅地として知名度の高い白金は8,193,911円/坪で区平均を+9.4%上回る程度、南青山は7,913,182円/坪（+5.6%）と、いずれも区平均のすぐ上に位置します。赤坂は7,434,351円/坪で-0.7%と、ほぼ区平均そのものです。ブランドイメージと実際の坪単価にはズレがあり、白金・南青山・赤坂は「港区の平均的な価格帯」に近い中位ゾーンであることがデータからわかります。上位エリアと同列に語ると割高感の判断を誤ります。
区平均を最も大きく下回るのが芝大門4,249,115円/坪（-43.3%）、芝公園4,416,896円/坪（-41.0%）、元赤坂5,052,229円/坪（-32.6%）です。芝大門と芝公園は坪単価が400万円台で、最上位の麻布台とは3倍以上の差があります。同じ港区でありながら、これらのエリアは坪単価だけ見れば都心の他区と比較検討できる水準にあり、価格を抑えたい買い手にとって狙い目となるゾーンです。
港区の坪単価を地図で確認する — 29地区の坪単価の高低を地図上で色分けして把握できます。エリアごとの相場観をつかむのに便利です。
最新の坪単価だけでなく、2007年からの伸び率を重ねると、港区内部の力学が見えてきます。同じ上昇局面でも、地区によって伸び方はまったく異なります。
2007年からの伸び率で見ると、麻布台は4,038,764円/坪から14,327,326円/坪へ+254.7%、浜松町は2,264,463円/坪から13,543,349円/坪へ+498.1%と突出しています。特に浜松町は、2007年時点では区平均を下回る水準だったにもかかわらず、18年で坪単価が約6倍に膨らみ、いまや区内2位のプレミアムエリアへと変貌しました。伸び率は、その地区が「これから評価されたエリア」か「もともと高かったエリア」かを教えてくれます。
最も極端なのが東新橋です。2007年の884,298円/坪から2025年の10,327,750円/坪へ、+1,067.9%——坪単価が実に約11.7倍になりました。出発点が港区で突出して低かった水準からの上昇であり、汐留エリアの再開発によって街の性格そのものが変わったことを示します。伸び率の大きさは、裏を返せば「2007年時点では相場が形成されていなかったエリア」であることの証でもあり、絶対水準（現在は区平均+37.9%）と合わせて読む必要があります。
29地区の中で唯一、2007年から坪単価が下落しているのが北青山です。2007年の6,611,570円/坪から2025年6,462,768円/坪へ-2.3%。区全体が130%上昇する中でこの動きは異例で、北青山は2007年時点ですでに港区でトップクラスの高い水準に達していたことを意味します。出発点が高かったエリアは、その後の上昇余地が限られる——このことは、過去の伸び率だけで将来を判断してはいけないという教訓でもあります。
一部の地区は比較の基準年が2007年ではありません。麻布狸穴町は2016年の5,085,823円/坪を起点に2025年9,808,896円/坪へ+92.9%、麻布永坂町は2018年の6,401,679円/坪を起点に2024年9,696,970円/坪へ+51.5%です。これらは取引データが揃う年が異なるため、他地区の18年間の伸び率とは単純比較できません。伸び率を横並びで見るときは、必ず起点となる年を確認することが、判断を誤らないための前提になります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 9.6 |
| 3年 | 22.4 |
| 5年 | 20.5 |
坪単価の水準に加えて、直近の騰落率を見ると、港区の相場が今どの局面にあるかがより鮮明になります。
直近1年の騰落率は+9.61%。坪単価で見ても2024年6,184,181円/坪から2025年7,490,489円/坪へと大きく伸びており、両者は整合しています。2021年の踊り場を抜けてからの再加速局面のなかでも、足元1年の伸びは特に強い部類に入ります。上昇のピークアウトを示す兆候は、現時点のデータには表れていません。
3年騰落率は+22.37%、5年騰落率は+20.5%。通常、期間が長いほど累積上昇率は大きくなるはずですが、港区では3年の方が5年を上回っています。これは、5年前から3年前にかけての時期に停滞ないし調整があり、その後の3年で一気に上昇が進んだことを示します。実際、坪単価は2020年4,596,825円/坪から2021年4,575,200円/坪へと足踏みした後、2022年以降に急伸しました。中期トレンドは、直近3年に上昇が凝縮された『後半集中型』です。
坪単価の絶対額（2025年7,490,489円/坪）と、1年+9.61%・3年+22.37%・5年+20.5%という騰落率を重ねると、港区の相場は明確に『加速』のフェーズにあると判断できます。5年を3年が上回り、その3年の中でも直近1年が二桁近い伸びを示す——この構造は、上昇が減速していれば決して現れません。買い手にとっては割高感が増す局面、売り手にとっては強気で臨める局面と言えます。
ここまで見てきた坪単価と騰落率を、実際の売買判断にどう落とし込むかを整理します。
最も重要なのは、区平均7,490,489円/坪を鵜呑みにしないことです。同じ港区でも麻布台は+91.3%、芝大門は-43.3%と、地区によって坪単価は3倍以上開きます。検討中の物件が「区平均より高い/安い」ではなく、「その地区の水準に対して高い/安い」で見なければ、割高・割安の判断を誤ります。地区ごとのプレミアム・ディスカウントを把握しておけば、売買どちらの立場でも価格交渉の具体的な根拠になります。
浜松町（+498.1%）や東新橋（+1,067.9%）のように再開発で急伸したエリアと、北青山（-2.3%）のように2007年時点で既に高水準だった成熟エリアでは、取るべき戦略が異なります。前者は伸びしろが評価に織り込まれてきた分、今後は上昇ペースの鈍化に注意が必要です。後者は水準が安定している分、相場の波に左右されにくい。自分が資産性の伸びを狙うのか、価格の安定を重視するのかで、選ぶ地区もタイミングも変わってきます。
坪単価は物件検討の出発点にすぎません。実際には、同じ地区でも築年数・駅距離・階数・眺望によって価格は大きく変わります。まずは地区ごとの坪単価で相場観を固め、次に個別物件の条件で調整していくのが確実な進め方です。エリアの価格分布を地図で俯瞰したうえで、気になる地区の物件へと絞り込んでいきましょう。
エリアの相場を地図で比較する — 港区内の地区ごとの坪単価を地図上で並べて比較し、検討エリアの相場観を固められます。
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