麻布台ヒルズレジデンスAは、東京都港区麻布台に立つ地上53階建てのタワーレジデンスです。竣工は2023年、まだ築2年という新しさで、森ビルが手がける「ヒルズレジデンス」ブランドを冠する物件として、都心の最上位クラスに位置づけられます。
港区・麻布台という立地は、六本木・虎ノ門・神谷町といった主要拠点に囲まれた東京の中枢エリア。地上53階というスケールと、大規模再開発の中核をなすブランド価値が重なることで、このエリアの中でも希少性の高い存在になっています。
この記事では、港区の中古マンション相場の推移(2007〜2025年)を軸に、麻布台ヒルズレジデンスAの資産価値を左右する要因、そしてエリア相場で試算した保有リターンを具体的な数値で読み解きます。買い時・売り時の判断材料まで、購入・売却を真剣に検討する方の実用に耐えるレベルで整理していきます。
港区の中古マンション相場は、2025年時点で坪単価7,490,489円。直近1年で+9.6%の上昇を記録しており、東京都心のなかでも突出した強さを見せています。坪単価749万円という水準は、いまや港区の一等地では珍しくないレンジに入ってきました。
2007年の坪単価が3,256,702円だったことを踏まえると、この18年でおよそ2.3倍。とりわけ直近数年の伸びは加速しており、相場全体が新たなステージに入っていることがわかります。
変化率を分解すると、3年で+22.4%、5年で+20.5%。注目すべきは、5年間の上昇幅の大半が直近3年に集中している点です。つまり、コロナ後の2022年以降に価格上昇のギアが一段上がったことを示しています。
2020年の坪単価4,596,825円から、2025年の7,490,489円へ。5年で約290万円/坪もの上昇です。金融緩和と円安を背景に、国内外の資金が都心の実物資産に向かった流れが、港区の相場を力強く押し上げてきました。
年ごとの推移を追うと、加速の様子がはっきりします。2022年の坪単価5,086,220円が、2023年に5,443,524円、2024年には6,184,181円、そして2025年に7,490,489円。とくに2024年から2025年にかけての伸びは前年から+約130万円/坪と、単年としては過去最大級の上昇です。
この局面で、築浅・大規模・ブランド力を兼ね備えた物件は相場上昇の恩恵をもっとも受けやすいポジションにあります。麻布台ヒルズレジデンスAは、まさにその条件を満たす物件です。
資産価値を支える第一の要因は、2023年築・地上53階という物理的な希少性です。築2年の新しさは、設備や耐震性能の面で市場評価が高く、購入後の劣化リスクも小さい。53階という高さは、供給が限られる超高層タワーならではの眺望・ステータスを提供し、代替の効かない価値になります。
港区でこの規模の新築タワーが供給される機会は限られており、築浅であるうちは中古市場でも希少性がプレミアムとして働きます。
第二に、麻布台ヒルズという再開発プロジェクトそのもののブランド価値です。森ビルによる大規模複合開発は、オフィス・商業・住宅・文化施設が一体化した「都市の中の都市」を志向しており、街区全体の完成度が個々の住戸の価値を底上げします。
「ヒルズ」の名を冠するレジデンスは、国内外の富裕層から認知度が高く、資産としての流動性・ブランド訴求力に直結します。これは単なる立地評価を超えた、開発ブランドの付加価値です。
第三に、麻布台エリア全体の将来性です。虎ノ門・神谷町・六本木を結ぶ一帯は再開発が連続的に進み、街の利便性と回遊性が年々高まっています。再開発の完成が進むほど、周辺相場も引き上げられる正のスパイラルが働きやすいエリアです。
港区全体の相場が直近1年で+9.6%上昇していることは、こうした街の進化が価格に反映されている証左といえます。
ここからは、港区のエリア相場を使った保有リターンの試算です。2023年の坪単価5,443,524円で取得したと仮定すると、2025年の坪単価7,490,489円との差は、坪あたり2,046,965円。約205万円/坪の含み益が生じている計算になります。
なお、これはあくまで港区の中古マンション相場に基づく参考試算であり、麻布台ヒルズレジデンスA個別の実際の売買損益を示すものではない点はご留意ください。それでも、エリア相場の勢いを掴む指標としては十分に説得力があります。
リターン率にすると、2年保有で+37.6%。仮に坪単価を額面通りに当てはめれば、投資額が2年で約1.38倍になった計算です。都心の実物不動産としては極めて高いパフォーマンスであり、この局面の港区相場の強さを象徴する数字です。
築浅タワーは価格下落リスクが相対的に小さく、相場上昇局面ではその値上がりをフルに享受しやすい。まさに麻布台ヒルズレジデンスAが位置づけられるカテゴリの強みです。
港区全体の3年上昇率が+22.4%であるのに対し、2023→2025年の2年間の相場上昇は+37.6%。直近の2年間は、より高いペースで価格が伸びていることがわかります。つまり足元の相場は「勢いのある局面」に位置しており、割高警戒よりもトレンド継続の恩恵を意識すべきフェーズといえます。
買い時の判断で重要なのは、トレンドの方向とエリアの構造要因です。港区相場は直近1年+9.6%、3年+22.4%と明確な上昇トレンドを継続中で、再開発の進展という中長期の追い風も揃っています。上昇局面では「待つほど取得コストが上がる」リスクがあり、築浅・希少性の高い物件ほど早めの決断が合理的になりやすい。
一方で、坪単価749万円という水準はすでに高値圏でもあります。無理のない資金計画と、長期保有を前提とした余裕のある予算設定が前提条件です。
すでに保有している立場なら、2年で+37.6%という試算リターンは、売却を検討する十分な水準に達しています。含み益を確定させるか、さらなる上昇を狙って保有を続けるか。判断の軸は、今後も港区相場が上昇を続けると見るか、ピークが近いと見るかにあります。
築浅であるうちは中古市場での希少性プレミアムが働きやすいため、売却を選ぶなら築年数が浅い時期に検討する価値があります。
港区相場を支えてきたのは、金融緩和・円安・都心再開発という3つの要因です。逆に言えば、金利上昇局面への転換や為替の反転は、上昇ペースを鈍らせるリスク要因になり得ます。過去の推移でも2011年や2021年に一時的な調整がみられた通り、右肩上がりが永続する保証はありません。
とはいえ、麻布台という再開発中枢エリアの構造的な強さは当面揺らぎにくく、短期的な調整があっても中長期での資産保全力は高いと考えられます。
麻布台ヒルズレジデンスAは、2023年築・地上53階・ヒルズレジデンスブランド・麻布台という再開発中枢立地と、資産価値を支える要素が高い次元で揃った物件です。港区相場は直近1年+9.6%、2023→2025年の試算リターンは+37.6%と、上昇トレンドの恩恵を最も受けやすいポジションにあります。
検討にあたっては、坪単価の推移(2025年時点7,490,489円)、直近の変化率(1年+9.6%・3年+22.4%・5年+20.5%)、そしてエリア相場との比較を必ず押さえましょう。個別の住戸価格は階数・向き・広さで大きく変わるため、エリア相場を基準線に置いたうえで、実際の売り出し価格が割安か割高かを判断するのが実践的です。
本記事の価格は港区の中古マンション相場に基づく推定値であり、麻布台ヒルズレジデンスA個別の成約価格ではありません。保有リターンもエリア相場を用いた参考試算です。実際の購入・売却の際は、最新の売り出し事例と専門家の査定を併せて確認することをおすすめします。