麻布台ヒルズレジデンスBは、東京都港区に立地する地上64階建ての超高層レジデンスです。本記事では、港区の中古マンション相場データをもとに、この建物が位置するエリアの価格推移、資産価値の考え方、そして「もし2020年に買って2025年に売っていたら」という保有リターンの試算までを、具体的な数字で整理していきます。
結論から言えば、港区の相場は直近18年で坪単価が約2.3倍に伸び、とりわけ2022年以降は急騰局面に入っています。購入・売却を真剣に検討している方にとって、いま何を判断材料にすべきかを明快にお伝えします。
麻布台ヒルズレジデンスBは、竣工が2011年とみられる築浅クラスのタワーレジデンスで、64階建てという圧倒的なスケールを誇ります。所在は港区。都心の再開発エリアに位置し、ブランド性・希少性の両面で高いポジションを占める物件です。以下では、この建物が属する港区の相場を軸に資産価値を読み解いていきます。
港区の中古マンション相場は、2007年時点で坪単価およそ325万円（3,256,702円/坪）でした。それが2025年には約749万円（7,490,489円/坪）まで上昇しています。18年でおよそ2.3倍という、極めて力強い右肩上がりの軌跡です。
特徴的なのは、リーマンショック後の2011〜2012年に一度300万円台前半へ沈んだ後、2014年以降は一貫して上昇基調を続けている点です。2019年に約430万円、2020年に約460万円と着実に水準を切り上げ、直近数年で一段と伸びています。
港区の相場の騰落率は、直近1年で+9.6%、3年で+22.4%、5年で+20.5%です。ここで注目したいのは、3年と5年の伸び率がほぼ拮抗している点。つまり、5年間の上昇分の大半が直近3年に集中しており、市場が加速していることを示しています。
さらに直近1年だけで+9.6%という数字は、過熱感すら漂う水準です。値上がりのペースが鈍化するどころか、むしろ足元で強まっているのが港区相場の現状と言えます。
価格系列を追うと、2021年の約458万円（4,575,200円/坪）から、2022年に約509万円、2023年に約544万円、2024年に約618万円、そして2025年に約749万円へと、直近3年で一気に跳ね上がっています。2024年から2025年にかけての1年だけで約131万円/坪もの上昇です。
この急騰局面は、円安局面での海外マネー流入や都心タワー供給の希少化に加え、麻布台ヒルズの開業がエリアの象徴性を一段と高めたことと無縁ではありません。ランドマークの誕生は、周辺相場全体を押し上げる強力な牽引役となります。
麻布台ヒルズレジデンスBは築2011年前後、64階建てという条件を備えています。港区の超高層レジデンスは供給そのものが限られ、なかでも大規模再開発に紐づくタワーは希少です。この「立地×規模×ブランド」の三拍子が、相場全体の上昇局面において価値を下支えする要因になります。
一般に、郊外の中古マンションは築年数の経過とともに価格が逓減しますが、港区の高級レジデンス、とりわけタワー物件では事情が異なります。立地の希少性が築年数による減価を上回り、相場上昇局面では築15年前後でも取得時を上回る評価を維持しやすいのが実情です。
港区全体の坪単価が18年で2.3倍になったという事実は、まさに「立地が築年数の減価を凌駕する」市場であることの証明と言えるでしょう。
港区の相場データをもとに、2020年に購入し2025年に売却したケースを試算してみましょう。2020年の坪単価は約459.7万円（4,596,825円/坪）、2025年は約749.0万円（7,490,489円/坪）。その差は坪あたり約289万円（2,893,664円/坪）にのぼります。
この場合のリターン率は+62.9%。5年間の保有で投じた価値が1.6倍を超える計算です。前述の騰落率（5年+20.5%）を上回る数字に見えますが、これは相場が直近3年で加速したため、5年スパンの実額ベースで見ると伸びがより大きく効いてくるためです。
再現性という観点では、2020年という「急騰前夜」の水準で取得できたことが大きく寄与しています。逆に言えば、すでに749万円まで上がった2025年からの5年後に同じ+62.9%を狙えるかは、今後の市場環境次第という冷静な視点も必要です。
念のため強調しておくと、この保有リターンはあくまで港区の中古マンション相場をもとにした参考試算であり、麻布台ヒルズレジデンスB個別の実際の成約価格や損益を示すものではありません。実際の売買では、住戸の階数・向き・専有面積・眺望によって価格は大きく変わります。エリアの勢いを測る「ものさし」としてご活用ください。
港区全体の2025年の坪単価は約749万円。これは東京都内でもトップクラスの水準ですが、この数字には区内の一般的な中古マンションも含まれます。麻布台ヒルズのような大規模再開発の超高層レジデンスは、この平均をさらに上回るプレミアムが乗るのが通常です。
麻布台ヒルズが位置するエリアは、六本木・虎ノ門・神谷町といった都心オフィス・商業の中核と隣接しています。これらのエリアは職住近接と再開発の恩恵を同時に受けやすく、資産価値の下値が堅いのが特徴です。周辺エリアの相場と比較しながら見ることで、麻布台ヒルズの「割高・割安」を冷静に判断できます。
直近1年+9.6%という上昇率は、明確に売り手優位の市場を示しています。すでに含み益を抱える保有者にとっては、利益を確定する好機と映るでしょう。特に2020年前後に取得した層は、前述の通り+62.9%規模のリターンが試算上見込まれる局面にあります。
一方で、買い手側は判断が難しい局面です。今後の金利上昇は購入コストを押し上げる要因ですが、港区都心の超高層レジデンスは供給が構造的に絞られており、希少性が価格を支え続ける可能性が高いと考えられます。金利上昇で調整が入る局面があれば、それはむしろ長期保有前提の買い手にとってのチャンスになり得ます。
判断の分かれ目はシンプルです。すでに大きな含み益があり、他の投資機会を優先したいなら早期売却。都心の希少立地を長期で持ち続け、さらなるプレミアム化を取りにいくなら長期保有。港区相場の18年2.3倍という実績は、後者の戦略にも十分な合理性があることを示しています。ご自身の資金計画と照らして、じっくり検討する価値があります。
本記事で見てきた港区の相場は、2007年の坪単価約325万円から2025年の約749万円へと2.3倍に成長し、直近3年で+22.4%と加速する強い市場でした。麻布台ヒルズレジデンスBは、この上昇市場の中心に築浅・64階建てという希少性を備えて立っています。ただし相場データはあくまでエリア平均であり、個別住戸の価格を保証するものではありません。
最終的な判断には、本記事のエリア相場に加えて、実際の個別取引事例や住戸ごとの条件を必ず突き合わせてください。相場が売り手優位に傾く今こそ、データに基づいた冷静な意思決定が資産を守り、増やす鍵になります。