渋谷区の中古マンション坪単価は、2007年の約288万円/坪から2025年の約631万円/坪へと、この18年で2.2倍に上昇しました。しかし「渋谷区」とひとくくりにするのは危険です。区内31地区の最新坪単価を並べると、最高値の神宮前と最安値の道玄坂で3倍以上の開きがあります。この記事では、区平均の推移を局面ごとに読み解いたうえで、地区別のプレミアム構造を主役に据えて、購入・売却の判断に使える相場観を組み立てます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,878,409 |
| 2008 | 2,745,067 |
| 2009 | 2,774,896 |
| 2010 | 2,755,475 |
| 2011 | 2,683,481 |
| 2012 | 2,683,795 |
| 2013 | 2,756,038 |
| 2014 | 2,954,917 |
| 2015 | 3,314,000 |
| 2016 | 3,398,609 |
| 2017 | 3,500,671 |
| 2018 | 3,811,617 |
| 2019 | 3,861,824 |
| 2020 | 4,106,708 |
| 2021 | 4,063,515 |
| 2022 | 4,436,040 |
| 2023 | 4,758,048 |
| 2024 | 5,412,728 |
| 2025 | 6,311,101 |
渋谷区の中古マンション坪単価は、2007年に約288万円/坪（2,878,409円）でした。それが2025年には約631万円/坪（6,311,101円）に達しています。18年間の上昇率は約119%、およそ2.2倍です。
ただし上昇は一本調子ではありません。前半のおよそ5年は下落・停滞、後半は回復と加速という、明確に性格の異なる2つの局面に分かれます。この折れ目を理解することが、渋谷区の相場を読むうえでの出発点になります。
2007年に約288万円/坪だった坪単価は、リーマン・ショックを経て下落に転じ、2008年に約275万円/坪（2,745,067円）、2011年には約268万円/坪（2,683,481円）まで下がりました。2012年も約268万円/坪（2,683,795円）と底ばいで、この期間は明確な調整局面でした。
つまり2007年に買った人は、2012年時点で坪単価ベースでは含み損を抱える計算でした。渋谷区でも金融危機の影響から逃れられなかったことは、記憶しておくべき事実です。
転機は2013年です。坪単価は約276万円/坪（2,756,038円）と回復に転じ、2014年に約295万円/坪（2,954,917円）、2015年には約331万円/坪（3,314,000円）へと一気に上昇しました。2015年の時点で、下落前の2007年（約288万円/坪）を明確に上回っています。
以降も回復基調は続き、2018年に約381万円/坪（3,811,617円）、2020年に約411万円/坪（4,106,708円）と切り上がっていきました。回復の初動をとらえた買い手が、最も大きな値上がり益を得た局面です。
足元の勢いは、期間の取り方で見え方が変わります。地価の騰落率で見ると、直近1年で8.1%、3年で22.3%、5年で17.8%です。ここで注目すべきは、5年累積(17.8%)よりも3年(22.3%)のほうが大きいという点です。これは、直近3年に上昇が集中していることを意味します。
坪単価の実額でも同じ傾向が確認できます。2022年の約444万円/坪（4,436,040円）から、2023年約476万円/坪（4,758,048円）、2024年約541万円/坪（5,412,728円）、2025年約631万円/坪（6,311,101円）と、直近3年の伸びが際立っています。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 神宮前 | 1,209万円/坪 | 区平均比 +91.5% |
| 2 | 猿楽町 | 975万円/坪 | 区平均比 +54.5% |
| 3 | 渋谷 | 836万円/坪 | 区平均比 +32.5% |
| 4 | 恵比寿南 | 828万円/坪 | 区平均比 +31.2% |
| 5 | 大山町 | 794万円/坪 | 区平均比 +25.8% |
| 6 | 代官山町 | 780万円/坪 | 区平均比 +23.6% |
| 7 | 宇田川町 | 778万円/坪 | 区平均比 +23.2% |
| 8 | 鶯谷町 | 775万円/坪 | 区平均比 +22.8% |
| 9 | 広尾 | 763万円/坪 | 区平均比 +20.9% |
| 10 | 神南 | 748万円/坪 | 区平均比 +18.6% |
| 11 | 南平台町 | 738万円/坪 | 区平均比 +16.9% |
| 12 | 恵比寿西 | 733万円/坪 | 区平均比 +16.2% |
| 13 | 千駄ケ谷 | 713万円/坪 | 区平均比 +13.0% |
| 14 | 恵比寿 | 684万円/坪 | 区平均比 +8.4% |
| 15 | 神山町 | 680万円/坪 | 区平均比 +7.8% |
渋谷区の相場を読むうえで最も重要なのは、区平均約631万円/坪を「真ん中」と考えないことです。31地区の最新坪単価を並べると、区平均を大きく上回るプレミアム地区と、大きく下回るディスカウント地区に二極化しています。
最も高い神宮前は約1,209万円/坪（12,087,191円）で区平均を91.5%上回り、最も安い道玄坂は約339万円/坪（3,385,675円）で区平均を46.4%下回ります。同じ「渋谷区の中古マンション」でも、地区が違えば別の市場と考えたほうが実態に近いのです。
上位はプレミアム率で明確です。神宮前が約1,209万円/坪（+91.5%）で頭一つ抜け、猿楽町が約975万円/坪（9,753,684円、+54.5%）、渋谷が約836万円/坪（8,360,918円、+32.5%）と続きます。恵比寿南も約828万円/坪（8,283,224円、+31.2%）と上位です。
特筆すべきは猿楽町で、2007年の約217万円/坪（2,172,373円）から349.0%上昇しました。神宮前も同期間で218.4%の上昇です。ブランド力の高い地区ほど、水準の高さと伸び率の高さが両立している傾向がはっきり出ています。
一方、区平均を下回るエリアも少なくありません。道玄坂が約339万円/坪（-46.4%）、笹塚が約365万円/坪（3,646,888円、-42.2%）、幡ケ谷が約371万円/坪（3,707,350円、-41.3%）、本町が約390万円/坪（3,901,088円、-38.2%）と続きます。
これらは渋谷区の西側・笹塚寄りに位置する地区が多く、繁華街の道玄坂は用途や環境の違いから住宅地としての坪単価が抑えられています。区平均だけを見て「渋谷区は高い」と判断すると、こうしたエリアの相場感を大きく外すことになります。
神宮前の約1,209万円/坪と道玄坂の約339万円/坪では、坪単価に3.5倍以上の差があります。この差を生むのは、駅からの距離だけではなく、住宅地としてのブランド、緑や街並みの落ち着き、商業地か住宅地かという用途の違いなど、地区ごとの性格です。
重要なのは、この開きが縮まっていない点です。伸び率でも猿楽町349.0%・桜丘町239.8%・神宮前218.4%といった上位地区が全体を牽引しており、地区間格差はむしろ拡大方向にあります。渋谷区で相場を語るなら、必ず「どの地区か」まで踏み込む必要があります。
渋谷区の坪単価を地図で確認する — 地区ごとの坪単価の差を地図上で視覚的にチェックできます
2007年から2012年は、世界金融危機の影響を受けた調整局面でした。坪単価は約288万円/坪から約268万円/坪へと下落し、5年をかけても回復しませんでした。渋谷区であっても、外部のマクロ環境が価格を押し下げるという事実を示す期間です。
この局面で下落幅が相対的に小さかったのは、後にプレミアム地区となる住宅地でした。相場全体が沈む局面ほど、地区の底堅さの差が浮き彫りになります。
2013年から2019年は、緩やかな回復が明確な上昇軌道へと転換した期間です。坪単価は2013年の約276万円/坪から2019年の約386万円/坪（3,861,824円）まで、着実に切り上がりました。金融緩和と都心回帰を背景に、渋谷区の住宅需要が構造的に強まった局面と位置づけられます。
2020年以降は加速局面ですが、一度だけ足踏みがあります。2020年の約411万円/坪に対し、2021年は約406万円/坪（4,063,515円）とわずかに低下しました。この短期の停滞を挟んだあと、2022年約444万円/坪、2023年約476万円/坪、2024年約541万円/坪、2025年約631万円/坪と、勢いを増して上昇しています。
2021年の一時的な停滞を「天井」と誤読した人が、その後の大きな上昇を取り逃がした可能性があります。単年の動きではなく、局面全体で流れを見ることが重要です。
2007年からの伸び率を見ると、地区によって回復・上昇のタイミングと勢いが異なります。猿楽町（+349.0%）、桜丘町（+239.8%）、神宮前（+218.4%）、南平台町（+191.4%）が全体を大きく上回りました。特に桜丘町は2007年の約165万円/坪（1,652,893円）という低い水準からの上昇で、再開発の影響が色濃く出ています。
一方、代官山町は+44.0%、円山町は+50.8%と伸びが緩やかでした。代官山町は2007年時点ですでに約542万円/坪（5,417,337円）と高水準だったため、上昇の「伸びしろ」が相対的に小さかったと読めます。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.1 |
| 3年 | 22.3 |
| 5年 | 17.8 |
渋谷区の地価騰落率は、直近1年で8.1%、3年で22.3%です。年率8%を超える上昇は、預金や多くの金融資産の利回りを大きく上回るペースです。この勢いが続けば、購入判断を先送りするほど取得コストが上がっていく計算になります。
注目すべきは、5年累積が17.8%であるのに対し、直近3年が22.3%と上回っている点です。5年より3年のほうが数値が大きいということは、上昇が直近に集中していることを示します。つまり渋谷区の相場は、ここ数年で加速しているのです。
坪単価の実額でも、2022年約444万円/坪から2025年約631万円/坪への伸びは、それ以前の3年間を上回ります。足元の相場は「緩やかな回復」ではなく「加速」の局面にあると理解しておくべきです。
地価の騰落率は区全体・エリアの地価動向を示す指標で、中古マンションの坪単価とは動き方が完全には一致しません。地価が上がっても、その地区の中古マンションの坪単価が同じペースで動くとは限らないのです。
だからこそ、区全体の騰落率だけで自分の地区を判断してはいけません。神宮前のようにプレミアムが高い地区と、道玄坂のように区平均を大きく下回る地区では、同じ騰落率でも実額の動き幅が大きく変わります。必ず地区別の坪単価と合わせて確認してください。
購入を検討するなら、区平均約631万円/坪はあくまで出発点です。狙う地区が神宮前（+91.5%）なのか、幡ケ谷（-41.3%）なのかで、予算の組み立てはまったく変わります。同じ渋谷区の予算感で探しても、地区を間違えると希望の広さがまったく確保できない、という事態が起こります。
予算が限られる場合、区平均を下回る本町（約390万円/坪）や富ケ谷（約596万円/坪、5,963,492円、-5.5%）など、区平均に近い、または下回る地区に目を向けるのが現実的です。その際も、その地区の伸び率まで確認し、資産性を見極めましょう。
売却を検討するなら、まず自分の物件がある地区が区平均に対してどの位置にあるかを確認してください。プレミアム地区（神宮前、猿楽町、渋谷、恵比寿南など）であれば、区平均を大きく上回る価格を根拠に強気の設定が可能です。
逆にディスカウント地区でも、桜丘町（+239.8%）のように伸び率が高いエリアなら、取得時からの値上がり益は十分に見込めます。区平均との差（プレミアム率）と、取得時からの伸び率、この2つを分けて把握することが、適正な売り出し価格の設定につながります。
ここで扱った坪単価は、地区ごとの中古マンションの平均値です。同じ地区でも、築年数・駅距離・階数・向き・管理状態によって、実際の成約価格は大きく上下します。平均が約631万円/坪でも、条件次第で個別物件はその上にも下にも振れます。
したがって、地区の坪単価は「相場の中心を知る道具」と割り切り、最終判断は必ず個別物件のスペックと現地確認で行ってください。地区の水準観を持ったうえで個別物件を見れば、割安か割高かの判断精度が格段に上がります。
青山パークタワーの資産価値と渋谷区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — 青山パークタワー（渋谷区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。