中央区の中古マンション（中古マンション等）の坪単価は、この18年で坪261万円から坪592万円へとおよそ2.3倍になりました。ただし「区平均が592万円」という数字だけでは、実際に買う・売るときの判断はできません。中央区の中には坪959万円の京橋から坪399万円の日本橋箱崎町まで、同じ区内で2倍以上の開きがある34地区が存在するからです。
この記事では、年次推移を「いつ何が起きたか」の局面に分けて整理したうえで、pack の34地区データを主役に据え、あなたのエリアが区平均に対してどのポジションにあるかを読み解きます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,616,405 |
| 2008 | 2,521,378 |
| 2009 | 2,271,681 |
| 2010 | 2,819,896 |
| 2011 | 2,564,443 |
| 2012 | 2,455,367 |
| 2013 | 2,527,282 |
| 2014 | 2,877,171 |
| 2015 | 3,088,787 |
| 2017 | 3,360,114 |
| 2018 | 3,531,544 |
| 2019 | 3,473,979 |
| 2020 | 3,673,015 |
| 2021 | 3,714,919 |
| 2022 | 4,000,675 |
| 2023 | 4,275,906 |
| 2024 | 5,042,813 |
| 2025 | 5,920,731 |
まず区全体の坪単価の推移を押さえます。2007年は坪約261万円（2,616,405円/坪）。そこから2025年には坪約592万円（5,920,731円/坪）まで上昇しました。18年間でおよそ2.26倍です。
ただし、この上昇は一直線ではありません。前半（2007〜2012年）はほぼ横ばい、むしろ下落局面を含み、後半（2013年以降）に一気に加速したという、明確な二段構造になっています。単純に「毎年上がり続けた」と誤解すると相場観を誤ります。
推移を見ると、2016年に坪約2,057万円（20,573,021円/坪）という突出した値が出ています。前年の2015年は坪約309万円、翌2017年は坪約336万円ですから、2016年だけが桁違いに跳ね上がっています。
これは相場が一時的に7倍近くになったのではなく、その年の集計に極端な高額物件（あるいは特殊な取引）が混ざったことによるデータ上の異常値と読むべきです。トレンドを判断するときは、2016年の値は外して2015年（坪約309万円）と2017年（坪約336万円）を線でつなぐのが実態に近い読み方になります。この記事でも2016年は参考値として扱います。
2007年の坪約261万円は、2008年に坪約252万円、2009年には坪約227万円（2,271,681円/坪）まで下がりました。リーマンショックの影響を受けた調整局面です。
2010年は坪約282万円へ一度戻すものの、2011年は坪約256万円、2012年は坪約246万円と、再び弱含みました。つまり2008〜2012年のおよそ5年間、中央区の坪単価は坪230万〜280万円のレンジで停滞していたことになります。今の水準を「ずっと右肩上がりだった結果」と考えるのは正確ではありません。
流れが変わるのは2013年（坪約253万円）から2014年（坪約288万円）にかけてです。ここから上昇基調に入り、2015年坪約309万円、2017年坪約336万円、2018年坪約353万円と着実に切り上がりました。
2019年は坪約347万円とわずかに足踏みしたものの、2020年坪約367万円、2021年坪約371万円、2022年坪約400万円（4,000,675円/坪）と節目を突破。さらに2023年坪約428万円、2024年坪約504万円、2025年坪約592万円と、直近2年で上昇ペースがはっきり加速しています。2013年からの右肩上がりは、足元でむしろ勢いを増しているのが現状です。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 京橋 | 959万円/坪 | 区平均比 +61.9% |
| 2 | 豊海町 | 779万円/坪 | 区平均比 +31.5% |
| 3 | 日本橋 | 773万円/坪 | 区平均比 +30.6% |
| 4 | 勝どき | 732万円/坪 | 区平均比 +23.6% |
| 5 | 日本橋富沢町 | 698万円/坪 | 区平均比 +17.9% |
| 6 | 日本橋本町 | 696万円/坪 | 区平均比 +17.6% |
| 7 | 湊 | 650万円/坪 | 区平均比 +9.8% |
| 8 | 晴海 | 650万円/坪 | 区平均比 +9.7% |
| 9 | 銀座 | 605万円/坪 | 区平均比 +2.2% |
| 10 | 日本橋小舟町 | 592万円/坪 | 区平均比 -0.0% |
| 11 | 日本橋人形町 | 585万円/坪 | 区平均比 -1.1% |
| 12 | 日本橋堀留町 | 585万円/坪 | 区平均比 -1.2% |
| 13 | 日本橋小伝馬町 | 572万円/坪 | 区平均比 -3.4% |
| 14 | 明石町 | 569万円/坪 | 区平均比 -3.9% |
| 15 | 佃 | 565万円/坪 | 区平均比 -4.5% |
ここからが本題です。区平均の坪約592万円はあくまで「真ん中の目安」であり、34地区のうち区平均を上回るのは9地区ほど、残りは区平均を下回ります。つまり中央区の中古マンションは、多くの地区が区平均より安い一方で、一部の高額地区が平均を押し上げている構造です。
以下、premium（区平均比）を基準に、上位・中間・下位のグループに分けて見ていきます。premiumがプラスなら区平均より高く、マイナスなら区平均より安いことを意味します。
最も高いのは京橋で坪約959万円（9,586,777円/坪）、区平均比+61.9%と頭ひとつ抜けています。次いで豊海町が坪約779万円（+31.5%）、日本橋が坪約773万円（+30.6%）、勝どきが坪約732万円（+23.6%）と続きます。
さらに日本橋富沢町（坪約698万円・+17.9%）、日本橋本町（坪約696万円・+17.6%）、湊（坪約650万円・+9.8%）、晴海（坪約650万円・+9.7%）も区平均を明確に上回ります。都心コアの日本橋・京橋と、湾岸の勝どき・晴海・豊海町という性格の異なる2グループが上位に混在しているのが中央区の特徴です。
区平均のすぐ近くに位置するのが銀座（坪約605万円・+2.2%）、日本橋小舟町（坪約592万円・±0.0%）、日本橋人形町（坪約585万円・-1.1%）、日本橋堀留町（坪約585万円・-1.2%）です。
ブランド力の高い銀座でも区平均比+2.2%にとどまる点は意外に感じるかもしれません。中央区は上位地区の水準が高いため、知名度のあるエリアでも「区の真ん中あたり」に収まることがあります。地区名の印象と実際の坪単価は必ず数字で確認すべきです。
区平均を大きく下回るのは、日本橋箱崎町（坪約400万円・-32.5%）、日本橋中洲（坪約403万円・-31.9%）、入船（坪約419万円・-29.2%）、日本橋小網町（坪約420万円・-29.0%）などです。
新川（坪約456万円・-23.0%）、新富（坪約464万円・-21.6%）、日本橋馬喰町（坪約472万円・-20.3%）、日本橋横山町（坪約474万円・-19.9%）もこのゾーンに入ります。区平均比マイナス20〜30%台ということは、区平均で買うよりも1〜2割以上安く手に入る可能性がある地区ということです。予算重視の購入検討者はまずこのグループに目を向ける価値があります。
注意したいのは「日本橋」を冠する地区が多数あり、それぞれ坪単価が大きく異なる点です。単独の日本橋は坪約773万円（+30.6%）と上位である一方、日本橋箱崎町は坪約400万円（-32.5%）、日本橋小網町は坪約420万円（-29.0%）と下位に沈みます。
同じ「日本橋◯◯町」でも、駅からの距離、再開発の有無、オフィス街か住宅寄りかといった性格の違いが坪単価に直結します。「日本橋だから高い」ではなく、町丁目まで見て初めて相場が分かるのが中央区です。物件広告の住所を町丁目レベルで確認する習慣が欠かせません。
中央区の地区別坪単価を地図で見る — 京橋・勝どき・日本橋など町丁目ごとの相場を価格マップで確認できます
最新の坪単価だけでなく、起点からの伸び率で見ると別の順位が浮かびます。最も伸びたのは豊海町で、2007年の坪約141万円から2025年坪約779万円へ、+452.1%（約5.5倍）です。次いで日本橋富沢町（2008年起点で+269.1%）、勝どき（2007年比+257.0%）、京橋（2010年比+205.3%）が続きます。
一方、日本橋は坪単価こそ上位ですが伸び率は+62.5%と控えめ。つまり「今高い地区」と「よく伸びた地区」は必ずしも一致しません。豊海町や勝どきは安かった時期に仕込めた人ほど大きく資産を伸ばしたエリアといえます。
湾岸エリアの伸びは際立ちます。豊海町+452.1%、勝どき+257.0%、晴海+148.1%。いずれも2007年時点では坪140万〜260万円台と手頃な水準でしたが、大規模なタワーマンション供給と再開発を背景に、区平均を上回る、あるいは平均に迫る水準まで駆け上がりました。
湾岸は「もともと安く、供給とともに評価が急上昇した」典型です。伸び率の高さは裏を返せば供給量に左右されやすい面もあり、今後を見るなら新規供給と成約の動きを合わせて追う必要があります。
対照的に、都心コアの伸び率は緩やかです。日本橋+62.5%、銀座+72.6%、日本橋大伝馬町+48.8%、日本橋茅場町+42.5%。京橋は+205.3%ですが、起点が2010年と遅く、単純比較はできません。
これらの地区は2007年の時点ですでに坪350万円前後と高水準にあったため、上げ幅の「割合」は小さくなるのが自然です。伸び率が低いこと自体は弱さではなく、「早くから高値で安定していた成熟エリア」の証と読むべきです。
pack の地区データを見ると、起点年が2007年でない地区があります。京橋は2010年、日本橋富沢町と日本橋久松町は2008年、日本橋横山町は2014年が起点です。
これは、その地区で集計に足る取引データが揃い始めた年が異なるためです。起点年が新しい地区は、比較できる期間が短い分、伸び率をそのまま他地区と横並びで比べられない点に注意してください。伸び率を見るときは必ず「何年からの数字か」をセットで確認するのが鉄則です。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.4 |
| 3年 | 11.7 |
| 5年 | 0.8 |
足元の勢いを地価の騰落率で確認します。中央区は直近1年で+8.41%、3年で+11.74%、5年で+0.79%です。1年と3年が高い一方、5年ではほぼ横ばいという、特徴的な形をしています。
これは、5年前を含む中期では調整・停滞の時期があったものの、直近1〜3年で明確に上昇局面へ転じたことを示します。前述の坪単価が2024年坪約504万円、2025年坪約592万円と急伸したことと整合的です。
5年で+0.79%、3年で+11.74%、1年で+8.41%。この並びは「5年前から3年前にかけては伸びが乏しく、直近3年、とりわけ直近1年で一気に加速した」と読めます。短期と中期が乖離しているのは、相場が変わり目にあるサインです。
買い手にとっては「上がり始めを追いかける」局面、売り手にとっては「勢いが乗っているうちに動ける」局面といえます。ただし短期の急伸は反動も伴い得るため、1年の数字だけで判断せず3年・5年と並べて見ることが大切です。
最も実践的なのは、地区のpremium（区平均比）と区全体の騰落率を掛け合わせて見ることです。たとえば区平均比-29〜32%の日本橋箱崎町・入船・日本橋小網町は、区全体が上昇基調にある今なら「割安な水準から上昇の波に乗れる」候補になり得ます。
逆に区平均比+30〜62%の京橋・日本橋・豊海町は、すでに高値圏にあるぶん、上昇余地よりも安定性で選ぶエリアと位置づけられます。premiumで「どこにいるか」、騰落率で「どちらに動いているか」を同時に確認するのが、後悔しない判断の近道です。
予算を重視するなら、区平均（坪約592万円）を下回る地区から探すのが合理的です。日本橋箱崎町（-32.5%）、日本橋中洲（-31.9%）、入船（-29.2%）、日本橋小網町（-29.0%）、新川（-23.0%）などは、区平均より1〜3割安い水準です。
同じ中央区・同じ「日本橋」でも坪単価が2倍近く違う以上、こだわるべきは区名より町丁目です。区平均比マイナスの地区で、なおかつ区全体が上昇基調にあるタイミングを狙えば、割安に入って波に乗れる可能性があります。
売る側は、まず自分の物件がある地区のpremiumを確認してください。京橋（+61.9%）や勝どき（+23.6%）のように区平均を上回る地区なら、区平均の坪単価を基準に提示された査定は保守的すぎる可能性があります。
逆に区平均比マイナスの地区なら、区平均の数字をそのまま自分の物件に当てはめると割高な期待値になりかねません。「区平均」ではなく「自分の地区の坪単価」を出発点にすることが、適正な売り出し価格の第一歩です。
この記事の数値はすべて坪単価（円/坪。1坪=約3.3058㎡）であり、物件の総額でも㎡単価でもありません。実際の物件価格は「坪単価 × 専有面積(坪)」でおおまかに換算できます。たとえば坪約592万円の地区で20坪（約66㎡）なら、単純計算で1億円規模になります。
また2016年のような異常値をそのまま相場と受け取らないこと、上昇局面の直近1年の伸び（+8.41%）を「毎年続く」と前提しないことも重要です。坪単価はあくまで相場の基準線であり、個別物件の価格はここから条件次第で上下します。
坪単価で地区の「立ち位置」を掴んだら、次は個別条件との掛け合わせです。同じ坪単価の地区でも、専有面積・築年数・駅距離によって最終的な価格と資産性は大きく変わります。特に中央区は築古から新築タワーまで幅が広く、築年数の影響が無視できません。
物件選びの情報収集と並行して、住まいまわりのサービスもチェックしておくと検討がスムーズです。
エリアの相場をマップで比較する — 中央区内の地区ごとの坪単価を並べて、割安・割高を一目で確認できます
パークタワー勝どきミッドの資産価値と中央区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — パークタワー勝どきミッド（中央区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
シティタワー銀座東の資産価値と中央区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — シティタワー銀座東（中央区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
パークシティ中央湊ザタワーの資産価値と中央区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — パークシティ中央湊ザタワー（中央区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
ブリリア・ザ・タワー東京・八重洲アベニューの資産価値と中央区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — ブリリア・ザ・タワー東京・八重洲アベニュー（中央区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
ソフィアタワー勝どきの資産価値と中央区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — ソフィアタワー勝どき（中央区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
クロノレジデンスの資産価値と中央区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — クロノレジデンス（中央区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。