「シティタワー銀座東」は、中央区・湊に建つ地上22階のタワーマンション。2019年築で、築6年を迎えたいま、資産価値の実力が問われる局面に入っています。この記事では、中央区のマンション相場データをもとに、坪単価の長期推移・値動きの勢い・保有リターンの試算までを一気通貫で分析。購入・売却を真剣に検討している方に向けて、数値で判断材料を提示します。
シティタワー銀座東は、東京都中央区・湊エリアに立地する地上22階建てのタワーマンションです。竣工は2019年とされ、築6年（2025年時点）。「銀座東」を冠する通り、都心中央部へのアクセスに優れた立地に位置します。ブランドは住友不動産の「シティタワー」シリーズで、タワー型のスケール感と管理体制は資産性を語るうえで無視できない要素です。
一般に新築マンションは竣工後10年程度までは緩やかな減価が進むとされますが、都心の希少立地では市況の上昇が減価を上回り、実勢価格がむしろ上がるケースが少なくありません。中央区・湊はまさにその典型です。築6年という段階は、新築プレミアムが一巡し、中古市場での「実力値」が見え始めるタイミング。ここからの価格は、エリア相場そのものの強さに大きく左右されます。次章から、その相場を具体的な数値で確認していきましょう。
中央区の中古マンション相場（坪単価）は、2007年時点で約262万円。リーマンショックの影響で2009年には約227万円まで沈みますが、そこが底でした。2010年に約282万円へ反発し、以降は右肩上がりのトレンドへ。2014年に約288万円、2015年に約309万円と、都心回帰の流れを追い風に着実に値を戻していきます。
ここで一点、データを読むうえでの注意点があります。2016年の坪単価は約2,057万円という桁違いの数値が記録されていますが、これは前後の年（2015年約309万円、2017年約336万円）と比べて明らかに乖離しており、統計上の外れ値の可能性が高いと考えられます。この値をそのまま「相場」と受け取るのは誤りで、実勢のトレンドを見る際は2015年と2017年をつなぐラインで捉えるのが妥当です。
外れ値を除いて流れを追うと、2017年約336万円、2018年約353万円、2019年約347万円と300万円台後半で推移。その後は2020年約367万円、2021年約371万円、2022年約400万円、2023年約428万円、2024年約504万円と加速し、2025年には約592万円に到達しています。底値だった2009年の約227万円と比べれば、およそ2.6倍の水準。とりわけ2024年以降の伸びは顕著で、中央区の相場が新たなステージに入ったことを示しています。
値動きの「勢い」を騰落率（ROC）で見てみましょう。中央区・湊エリアの直近1年の上昇率は約8.41%、3年で約11.74%。短期での加速が数値にはっきり表れています。一方、5年ではおよそ0.79%と、期間の取り方によって印象が大きく変わる点には注意が必要です。つまり、上昇の主役はここ数年に集中しており、直近の勢いが相場全体を牽引している構図が読み取れます。
2025年の推定坪単価592万円は、中央区の中古マンション相場が過去最高圏にあることを意味します。都心の限られた供給、建築コストの上昇、円安下での資産需要——複数の要因が重なり、坪単価は一段高の局面へ。シティタワー銀座東が位置する湊エリアは、こうした都心タワー需要の恩恵をダイレクトに受けやすいゾーンだと言えます。
では、実際にどれだけの資産価値の伸びが期待できたのか。中央区のエリア相場をもとに、2020年に購入し2025年に売却したと仮定して試算します。坪単価は2020年の約367万円から2025年の約592万円へ。差額は坪あたり約225万円で、これがそのまま含み益に相当します。
リターン率に換算すると、その伸びは約61.2%。5年間で資産価値がおよそ1.6倍になった計算です。背景にあるのは、前章で見た2022年以降の相場加速。金融緩和の継続、建築費高騰による新築価格の上昇、そして都心タワーへの根強い需要が、この上昇を押し上げました。なお、この数値はシティタワー銀座東の個別の成約実績ではなく、あくまで中央区のエリア相場をもとにした参考シミュレーションである点は押さえておいてください。
5年で坪あたり225万円の上昇というのは、賃貸に出したときのインカムを別にしても、キャピタル面だけで十分に評価できる水準です。仮に70㎡（約21坪）換算なら、坪225万円の上昇はまとまった含み益となり、居住しながら資産形成を実現できる典型例と言えます。相場のトレンドを味方につけられたかどうかが、この5年間の明暗を分けました。
坪単価が過去最高圏にある今は、売却を検討する側にとって好条件が揃っています。直近1年で約8.41%、3年で約11.74%という上昇が続くなか、含み益を確定させる判断には合理性があります。ただし、勢いが強い局面はさらなる上昇を取り逃すリスクも伴います。5年ROCが約0.79%と落ち着いている点を踏まえれば、相場が一本調子で上がり続ける保証はなく、「高値圏での利益確定」という視点を持つことが大切です。
買い手の立場では、2019年築・築6年という比較的新しい建物であること、地上22階のタワーという希少性、そして中央区・湊という都心立地が魅力です。相場は高値圏ですが、都心タワーの供給が限られる以上、価格が構造的に下支えされやすいのも事実。新築プレミアムが一巡した中古タイミングを狙えるという意味で、長期保有前提なら検討に値します。
中央区・湊エリアは、都心回帰と再開発の流れのなかで底堅い需要が見込まれます。一方で、坪単価592万円という水準はすでに高い水準にあり、金利環境の変化や市況の反転には注意が必要です。相場が加速した年ほど、その反動リスクも意識しておくのが賢明。購入・売却いずれの立場でも、直近の勢いだけでなく5年スパンの推移を併せて確認することをおすすめします。
シティタワー銀座東の周辺、中央区の中古マンション相場は、2020年の坪約367万円から2025年の坪約592万円へと、5年で約61.2%上昇しました。2019年築・地上22階・都心立地という条件は、この上昇トレンドの恩恵を受けやすい資産性の高さを示しています。一方で、現在は過去最高圏の水準にあり、5年ROCが約0.79%にとどまる点は、上昇一辺倒ではない相場の実態も物語っています。
売却を考えるなら、高値圏の今は利益確定の好機。購入を考えるなら、都心タワーの希少性と築浅の価値を長期保有で活かす戦略が有効です。いずれにせよ、2016年の外れ値のようなデータの読み違いに注意し、坪単価の長期推移とROCの両面から冷静に判断することが、後悔しない意思決定につながります。まずは中央区・湊エリアの相場を地図やデータで確認し、ご自身の物件の位置づけを具体的な数値でつかむところから始めてみてください。