坪単価が右肩上がりで伸びている物件を見ると、つい「買っておけば安心」と思いがちです。しかし、真剣に購入・売却を検討するなら、まず見るべきは上昇率ではなく「下がったときにどれだけ下がり、何年で戻したか」という下落耐性です。クレヴィア巣鴨が建つ豊島区・巣鴨エリアは、この10数年で明確な下落と回復を一度経験しています。その事実から順番に整理していきます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,608,559 |
| 2008 | 2,350,084 |
| 2009 | 2,592,557 |
| 2010 | 2,465,733 |
| 2011 | 2,328,908 |
| 2012 | 2,212,013 |
| 2013 | 2,286,043 |
| 2014 | 2,450,437 |
| 2015 | 2,674,317 |
| 2016 | 2,816,920 |
| 2017 | 2,840,509 |
| 2018 | 3,011,323 |
| 2019 | 3,058,303 |
| 2020 | 3,262,422 |
| 2021 | 3,205,078 |
| 2022 | 3,385,439 |
| 2023 | 3,376,265 |
| 2024 | 3,654,829 |
| 2025 | 3,986,998 |
クレヴィア巣鴨が立地する豊島区の中古マンション相場は、2007年に坪単価2,608,559円のピークを付けました。ところがそこから相場は緩やかに崩れ、2012年には坪単価2,212,013円まで沈み込みます。ピークからトラフまでの下落率は15.2%。おおよそ6分の1が消えた計算です。
この15.2%という数字は、いま巣鴨エリアで物件を検討するうえで最も重要な「実測された下落幅」です。将来を予測するものではありませんが、過去にこのエリアが一度飲み込んだ振れ幅として、頭の片隅に置いておく価値があります。
クレヴィア巣鴨の竣工は2013年。豊島区の相場が2012年の底(2,212,013円)を打ち、2013年に坪単価2,286,043円へと反転した、まさにその局面での供給でした。つまりこの物件は、下落を出し切った直後の相場を出発点として市場に登場した、という時間的な位置づけになります。
高値づかみのリスクが最も低い局面で分譲された物件、という見方ができます。以降の相場を追うと、この出発点の良さがその後の価格耐性に効いてくることが分かります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11.8 |
| 3年 | 26 |
| 5年 | 20.8 |
2012年に底を打った豊島区の相場は、2013年に2,286,043円、2014年に2,450,437円と段階的に切り上げていきます。下落そのものは大きくても、底からの戻りは着実でした。下がりきってから回復軌道に乗るまで、値動きが一方通行の急落ではなかった点は、このエリアの粘り強さを示しています。
豊島区の坪単価は2015年に2,674,317円まで戻り、2007年のピーク(2,608,559円)を上回りました。トラフの2012年から数えて3年での回復です。15.2%の下落を出したエリアが、わずか3年で下落前の水準を取り戻した——この回復スピードこそ、巣鴨エリアの下落耐性を裏づける最大の事実です。
クレヴィア巣鴨にとっては、竣工からわずか2年で相場が正常化したことを意味します。買い手が「底値圏で仕込んだ物件が、すぐに含み益方向に動いた」時間軸だった、と整理できます。
クレヴィア巣鴨は地上19階建ての大規模レジデンスです。一般に、戸数が多く知名度のある大規模物件は、売り物件の絶対数が確保されやすく、相場が下がる局面でも「売りたいときに買い手が見つかりやすい」流動性を持ちます。流動性が高い物件ほど、無理な値下げをせずに出口を取りやすい——これが下落耐性の実務的な意味です。
巣鴨という、山手線・都営三田線が使え生活利便性の高い立地であることも、買い手の裾野を広げます。エリア相場が15.2%下げてもわずか3年で戻した背景には、こうした需要の厚みがあると考えるのが自然です。
竣工年の2013年に2,286,043円だった豊島区の坪単価は、2025年には3,986,998円へと74.4%上昇しています。金額にして1坪あたり170万円超の伸びです。ただしこの数字は「上がったから安心」ではなく、「下落の底で出発した物件が、その後の相場上昇をほぼフルに享受できた」という因果として読むのが正確です。
つまり74.4%という上昇は、竣工タイミングの良さと下落耐性の高さの結果であって、原因ではありません。ここを取り違えると、次に述べるリスクを見落とします。
巣鴨・豊島区エリアの坪単価マップで相場を確認する — クレヴィア巣鴨周辺の相場水準を地図上で比較。近隣物件の価格帯とあわせて出口の目線を組み立てられます。
2013年竣工のクレヴィア巣鴨は、2025年時点で築12年を超えました。マンションは築12〜15年前後で最初の大規模修繕を迎えるのが一般的で、修繕積立金の水準や長期修繕計画の妥当性が、この先の価格に影響します。中古で検討する際は、坪単価の上昇だけでなく、積立金の残高と計画の健全性を必ず確認してください。
また、周辺での新規供給が増える局面では、中古が新築と価格で比較される場面が生まれます。大規模物件ゆえに同一物件内の売り出しが重なる可能性もあり、売却時期の分散という視点は持っておきたいところです。
豊島区相場の直近の伸びは、1年で11.8%、3年で26.0%。かなり速いペースです。過去にこのエリアは15.2%の下落を経験している以上、この上昇スピードがそのまま続くと決めつけるのは危険です。年率二桁の上昇は、需要が強い証拠であると同時に、調整が入りやすい水準に近づいているサインとしても読めます。
上昇率が高い局面ほど、「もし過去と同じ15.2%の下落が起きたら」という前提で購入価格を検証する冷静さが要ります。将来の下落を予測するわけではありませんが、実測された振れ幅を出口計算に織り込んでおくことが、下落耐性を味方につける唯一の方法です。
2025年の豊島区の坪単価は3,986,998円、いよいよ400万円台が視野に入る水準です。価格が上がるほど借入額は大きくなり、金利上昇の影響はダイレクトに月々の返済へ効いてきます。金利が上がる局面では買い手の予算上限が下がり、高単価帯の物件ほど需要が薄くなりやすい——これは価格耐性への逆風です。
逆に言えば、金利シナリオを複数用意し、返済比率に余裕を持たせておけば、相場が一時的に調整しても保有を続けやすくなります。下落耐性は物件だけでなく、買い手の資金計画にも宿るということです。資産形成全体の設計を見直すなら、こうした情報でも知識を広げておくと判断がぶれません。
豊島区相場で試算すると、2020年に坪単価3,262,422円で取得し、2025年に3,986,998円で売却した場合、保有リターンは+22.2%、1坪あたり724,576円の差益となります。なお、これはエリア相場をもとにした参考値であり、クレヴィア巣鴨個別の実際の売買損益ではありません。あくまで「この立地で標準的に持っていたらどう動いたか」の目安です。
5年で+22.2%は堅調ですが、この期間に大きな下落局面がなかったことも数字を押し上げています。同じ5年でも入り口と出口を1〜2年ずらせば結果は変わる——保有リターンは相場の巡り合わせに左右される、という前提で読むべき数字です。
検討の軸は明快です。過去に実測された下落幅15.2%を、あらかじめ購入価格に織り込むこと。仮に取得後にこの幅の調整が来ても、巣鴨エリアは3年で下落前水準を回復した実績があります。つまり「短期売却を迫られない資金計画」さえ組めていれば、下落局面は保有で乗り切れる可能性が高い、という判断ができます。
出口戦略としては、①相場の上昇ペースが年率二桁で走っている今は無理に高値追いをしない、②大規模物件ゆえの流動性の高さを活かし、売り時に選択肢を持つ、③金利シナリオを複数持ち返済に余裕を残す——この3点が下落耐性を最大化します。上昇率74.4%という結果に目を奪われず、下落幅と回復年数という2つの事実を軸に据えれば、クレヴィア巣鴨は「リスクを織り込んだうえで判断できる」物件だと言えます。
クレヴィア巣鴨(豊島区)の要点
結論: 過去の下落幅15.2%を購入価格に織り込み、短期売却を迫られない資金計画を組めるなら、下落局面も保有で乗り切りやすい物件。上昇率だけでなく「下がっても3年で戻した」事実を軸に判断を。
豊島区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 豊島区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。