豊島区の中古マンション相場は、この18年で坪259万円から坪399万円へと大きく水準を切り上げてきました。ただし、この数字はあくまで区全体の平均です。実際に豊島区で買う・売るときに効いてくるのは、南池袋の坪608万円から要町の坪260万円まで、地区によって2倍以上の開きがあるという事実のほうです。この記事では、まず区平均の18年間の動きを局面ごとに整理し、そのうえで20地区の坪単価を区平均と比較しながら、価格の妥当性をどう判断すればよいかまで踏み込んで解説します。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,608,559 |
| 2008 | 2,350,084 |
| 2009 | 2,592,557 |
| 2010 | 2,465,733 |
| 2011 | 2,328,908 |
| 2012 | 2,212,013 |
| 2013 | 2,286,043 |
| 2014 | 2,450,437 |
| 2015 | 2,674,317 |
| 2016 | 2,816,920 |
| 2017 | 2,840,509 |
| 2018 | 3,011,323 |
| 2019 | 3,058,303 |
| 2020 | 3,262,422 |
| 2021 | 3,205,078 |
| 2022 | 3,385,439 |
| 2023 | 3,376,265 |
| 2024 | 3,654,829 |
| 2025 | 3,986,998 |
豊島区の中古マンション（中古マンション等）の坪単価は、2007年の約259万円/坪（2,608,559円）から2025年の約399万円/坪（3,986,998円）へと上昇しました。上昇率にして約53%です。18年という長さを踏まえれば「一本調子で上がり続けた」わけではなく、途中に金融危機による下落、コロナ下の足踏み、そして直近2年の再加速という、はっきりした局面が刻まれています。
最も安かったのは2012年の約221万円/坪（2,212,013円）です。2007年の水準からおよそ15%下げた谷でした。ここが底となり、2013年以降は反転上昇に入ります。2012年の底値から2025年までで見ると、豊島区の坪単価は約80%上昇したことになります。「いつ買ったか」で18年間のリターンが大きく変わることを、この谷の存在が物語っています。
2020年に坪単価は約326万円/坪（3,262,422円）まで上がりますが、その後2021年は約321万円/坪（3,205,078円）へ小反落し、2022年は約338万円/坪（3,385,439円）、2023年は約338万円/坪（3,376,265円）と、およそ3年間ほぼ横ばいで推移しました。コロナ禍による需給の変化を映した停滞局面です。この時期に「豊島区の相場は頭打ちではないか」と見た人も少なくなかったはずですが、実際には次の再加速への助走でした。
踊り場を抜けた2023年の約338万円/坪から、2024年は約365万円/坪（3,654,829円）、2025年は約399万円/坪（3,986,998円）へと、わずか2年で約18%も跳ね上がりました。18年間の上昇の相当部分が、この直近2年に集中している点は見逃せません。足元の勢いは、過去の緩やかな回復局面とは明確に質が異なります。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 南池袋 | 608万円/坪 | 区平均比 +52.6% |
| 2 | 千川 | 514万円/坪 | 区平均比 +29.0% |
| 3 | 目白 | 481万円/坪 | 区平均比 +20.6% |
| 4 | 東池袋 | 444万円/坪 | 区平均比 +11.4% |
| 5 | 西池袋 | 437万円/坪 | 区平均比 +9.5% |
| 6 | 池袋 | 429万円/坪 | 区平均比 +7.7% |
| 7 | 高松 | 423万円/坪 | 区平均比 +6.0% |
| 8 | 南大塚 | 405万円/坪 | 区平均比 +1.6% |
| 9 | 北大塚 | 401万円/坪 | 区平均比 +0.5% |
| 10 | 駒込 | 386万円/坪 | 区平均比 -3.1% |
| 11 | 高田 | 380万円/坪 | 区平均比 -4.7% |
| 12 | 西巣鴨 | 346万円/坪 | 区平均比 -13.3% |
| 13 | 巣鴨 | 337万円/坪 | 区平均比 -15.4% |
| 14 | 池袋本町 | 336万円/坪 | 区平均比 -15.7% |
| 15 | 雑司が谷 | 329万円/坪 | 区平均比 -17.5% |
ここからが本題です。区平均の坪399万円という数字は、20地区の坪単価を平準化した「見かけの1つの相場」にすぎません。実際には、区平均を5割以上上回る地区から、3割以上下回る地区まで幅広く分布しています。地区別の坪単価と区平均比（premium）を押さえることが、豊島区の価格判断の出発点です。
豊島区で突出して高いのが南池袋の約608万円/坪（6,082,376円）で、区平均を+52.6%上回ります。しかも2007年の約235万円/坪（2,349,242円）からの成長率は+158.9%と、区内で最大です。池袋東口の再開発と回遊性の高さが、価格と成長率の両面で南池袋を区内トップに押し上げました。
南池袋に次ぐのが千川の約514万円/坪（5,142,332円、区平均比+29.0%）、目白の約481万円/坪（4,807,173円、+20.6%）、東池袋の約444万円/坪（4,441,852円、+11.4%）です。千川は2007年比+122.2%と成長率でも際立ち、目白はもともと高い水準（2007年に約318万円/坪）を維持したうえで着実に伸びました。ブランド力の目白と、上昇率の千川という対照的な上位エリアです。
区平均に近いのが池袋の約429万円/坪（4,293,231円、+7.7%）、南大塚の約405万円/坪（4,050,420円、+1.6%）、北大塚の約401万円/坪（4,006,773円、+0.5%）です。特に南大塚・北大塚は区平均とほぼ同水準で、「平均的な豊島区の相場感」を体現しています。ただし北大塚は2007年比+89.1%と伸び率が高く、水準は平均並みでも歩んできた道のりは力強い地区です。
逆に区平均を大きく下回るのが要町の約260万円/坪（2,595,673円、区平均比-34.9%）、長崎の約276万円/坪（2,763,475円、-30.7%）、千早の約299万円/坪（2,993,998円、-24.9%）です。区平均399万円との差は3割前後にのぼります。ただし要町も2007年比+50.4%、長崎+47.0%と、この18年でしっかり価格を伸ばしている点は押さえておくべきです。「安い＝伸びていない」ではありません。
20地区で唯一、2007年から価格が下がったのが駒込です。2007年の約408万円/坪（4,077,547円）から2025年は約386万円/坪（3,863,473円）へと-5.3%。区平均比でも-3.1%です。注目すべきは、駒込がもともと区内屈指の高値エリアだったこと。つまり18年前の高い水準が上がりきれず、他エリアの上昇に追い抜かれた形です。「昔から高い街」が必ずしも「これから伸びる街」ではないことを示す、示唆的な数字と言えます。
豊島区の坪単価を地図で確認する — 地区ごとの価格差をマップ上で視覚的に比較できます
2007年の約259万円/坪から2012年の約221万円/坪までは、世界金融危機（リーマン・ショック）を挟んだ調整局面です。2008年に約235万円/坪（2,350,084円）まで急落し、いったん2009年に約259万円/坪へ戻すものの、その後2012年の底値まで再び下げました。実需よりも金融環境が価格を押し下げた、典型的なマクロ主導の下落でした。
2013年の約229万円/坪（2,286,043円）から2019年の約306万円/坪（3,058,303円）まで、豊島区は7年連続に近い右肩上がりを描きます。大規模金融緩和による住宅ローン環境の改善と、池袋を中心とした再開発期待が重なった局面です。この時期に区平均は約34%上昇し、下落局面で失った分を取り戻したうえで最高値を更新しました。
2020年の約326万円/坪から2022年の約338万円/坪までは、前述の踊り場です。在宅勤務の広がりで都心近接の価値観が揺らぎ、需給が一時的にバランスを崩しました。ただし下落したのは2021年の一度きりで、水準そのものは高止まりを保っています。崩れなかったこと自体が、豊島区の実需の底堅さを示しています。
2023年の約338万円/坪から2025年の約399万円/坪への再加速は、金利先高観による「上がる前に買う」動きと、新築供給の絞り込みによる中古への需要シフトが重なった結果です。2年で約18%という伸びは、緩和局面だった2013-2019年の年平均を上回るペースで、直近の勢いの強さを裏づけます。
18年間の成長率を地区別に見ると、主役が入れ替わってきたことがわかります。南池袋+158.9%、高松+132.5%（約423万円/坪）、千川+122.2%が上位3地区で、いずれも区平均の+53%を大きく上回ります。高松は2007年に約182万円/坪（1,818,182円）と割安だった地区が、この18年で区平均比+6.0%まで駆け上がった好例です。「かつて安かった地区が上昇の主役になる」という構図が、豊島区でも繰り返されています。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11.8 |
| 3年 | 26 |
| 5年 | 20.8 |
豊島区の地価騰落率は、直近1年で+11.83%、3年で+26.02%、5年で+20.83%です。ここで注目すべきは、5年で+20.83%なのに3年で+26.02%と、期間を短くするほど上昇率が高くなっている点です。つまり上昇の大半は直近3年に集中しており、中古マンション坪単価が2023年以降に再加速したことと完全に整合しています。
通常、長期の騰落率のほうが数字が大きくなりますが、豊島区は5年（+20.83%）より3年（+26.02%）が上回り、その3年のうちさらに1年で+11.83%を稼いでいます。これは上昇が「昔の遺産」ではなく「今まさに進行中」であることを示します。減速の兆しは、少なくとも足元のデータには表れていません。
坪399万円という2025年の水準を「過熱」と見るか「妥当」と見るかは、局面理解にかかっています。コロナ下の踊り場でも価格が大きく崩れなかったこと、上昇が特定地区への一極集中ではなく南池袋・千川・高松・北大塚など複数地区に広がっていることは、投機ではなく実需の裏付けを示唆します。一方で1年+11.83%というペースは、金利環境が変われば調整もあり得る速さです。水準の高さそのものより、この上昇スピードの持続性を注視すべき局面です。
まず徹底したいのは、区平均399万円を物件評価の基準にしないことです。検討中の物件が南池袋なら区平均比+52.6%の坪608万円が目安であり、要町なら-34.9%の坪260万円が基準になります。「区平均より高い／安い」ではなく「その地区の坪単価に対して高い／安い」で判断する。これが豊島区で誤らないための第一歩です。
南池袋（+158.9%）、高松（+132.5%）、千川（+122.2%）といった高成長地区は、資産性の観点で魅力的です。ただし成長率が高いということは、すでに相応に買われた後という側面もあります。特に南池袋は区内最高値の坪608万円に達しており、ここから同じペースの伸びを前提にするのは慎重であるべきです。高成長地区では「これまで伸びた」実績と「これから伸びる」余地を切り分けて考える必要があります。
要町（-34.9%）、長崎（-30.7%）、千早（-24.9%）は区平均から3割前後安く、絶対水準では手が届きやすいエリアです。判断材料になるのが18年間の成長率で、要町+50.4%、長崎+47.0%、千早+41.3%と、いずれも区平均並みかそれ以上に伸びています。つまり「安いまま放置された地区」ではなく「安いなりに着実に上がってきた地区」です。予算重視の実需なら、割安さと成長実績の両立という点で有力な選択肢になります。
売却を考えるなら、直近1年+11.83%という強い勢いが続く今は、少なくとも「上昇の途中」で売れる好環境です。判断は地区特性と掛け合わせて行います。駒込のように18年で-5.3%と唯一マイナスの地区は、上昇局面のうちに売り切る判断が理にかないます。一方、南池袋・千川・高松のような高成長地区は、勢いが続く限り保有継続の合理性も残ります。区の騰落率という『追い風の強さ』と、地区ごとの『実力』の両方を見て決めるのが、豊島区での正しいタイミングの測り方です。
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