「東池袋」というエリアは、豊島区のマンション相場の中でどのポジションにいるのか。プラウドタワー東池袋を検討するうえで、まず押さえておきたいのがこの一点です。結論から言えば、東池袋は区内20地区のうち坪単価4位。上位グループの一角に食い込みながら、首位・南池袋とはまだ距離がある——この微妙で興味深い立ち位置を、具体的な数値から解きほぐしていきます。
| 年 | 東池袋（円/坪） | 豊島区平均（円/坪） |
|---|---|---|
| 2007 | 2,441,733 | 2,608,559 |
| 2008 | 2,193,265 | 2,350,084 |
| 2009 | 2,347,711 | 2,592,557 |
| 2010 | 2,417,408 | 2,465,733 |
| 2011 | 2,619,901 | 2,328,908 |
| 2012 | 2,289,913 | 2,212,013 |
| 2013 | 2,126,450 | 2,286,043 |
| 2014 | 2,456,611 | 2,450,437 |
| 2015 | 3,007,398 | 2,674,317 |
| 2016 | 2,730,644 | 2,816,920 |
| 2017 | 2,650,672 | 2,840,509 |
| 2018 | 3,177,911 | 3,011,323 |
| 2019 | 3,115,578 | 3,058,303 |
| 2020 | 3,375,274 | 3,262,422 |
| 2021 | 3,533,455 | 3,205,078 |
| 2022 | 3,625,029 | 3,385,439 |
| 2023 | 3,608,377 | 3,376,265 |
| 2024 | 3,944,787 | 3,654,829 |
| 2025 | 4,441,852 | 3,986,998 |
2025年時点で、東池袋の中古マンション相場は坪単価444万円(4,441,852円/坪)。豊島区の20地区の中で第4位という位置につけています。区の中央値は坪380万円(3,799,268円)ですから、東池袋はそれを大きく上回る「上位エリア」に分類される水準です。
20地区中4位というのは、単なる「上のほう」ではありません。上位2割に入るということは、区内でも希少性・利便性ともに評価されている立地だということ。池袋という巨大ターミナルの東側に位置し、再開発の波を直接受けてきたエリアであることが、この順位に色濃く反映されています。
順位を実感するには、上下との距離を見るのが一番です。首位・南池袋は坪608万円(6,082,376円)。東池袋との差は坪あたり約164万円にのぼります。一方で、区の中央値380万円とは坪64万円ほどの差。つまり東池袋は「中央値からはしっかり離れて上にいるが、トップとの間にも明確な壁がある」という中間よりやや上のポジションにあります。
この立ち位置は、資産価値を考えるうえでむしろ好材料と言えます。すでにトップ水準まで買われきったエリアではなく、上位グループに定着しつつ、さらに上を目指せる伸びしろを残している——それが東池袋の現在地です。
豊島区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 豊島区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11.8 |
| 3年 | 26 |
| 5年 | 20.8 |
首位・南池袋の坪608万円に対し、東池袋は坪444万円。その差164万円/坪をどう捉えるか。仮に70㎡(約21坪)の住戸で換算すれば、坪単価差だけで3,000万円を超える開きになります。同じ「池袋」を冠する隣接エリアでありながら、この差は決して小さくありません。
背景にあるのは、南池袋が池袋駅により近く、商業・文化の中心軸に直結している立地優位です。ただし、この差は固定的なものではなく、再開発の進捗次第で動きうる性質のものだという点も見逃せません。
隣り合うエリアでも坪単価に差が出るのは、駅からの距離、街区の整備状況、そして再開発の熟度が異なるためです。南池袋は先行して街の顔が整えられてきた一方、東池袋は再開発の進行エリアとして、これから価値が積み上がっていく段階にあります。
言い換えれば、東池袋の坪444万円は「完成された相場」ではなく「進行中の相場」です。街の変化が価格に織り込まれきっていないことは、今後の上昇余地を示唆します。
後述する通り、東池袋の相場は直近1年で区全体を上回るペースで伸びています。区平均に対するプレミアムも2025年に11.4%まで拡大しました。この勢いが続けば、南池袋との164万円差は徐々に縮まる可能性があります。もっとも、南池袋も同様に強い立地であるため、追いつくというより「差を保ちながら共に上昇する」展開が現実的でしょう。
東池袋の坪444万円は、豊島区の中央値380万円を約17%上回ります。中央値とは区内地区のちょうど真ん中の水準であり、それを二桁パーセントで上回っているということは、東池袋が「平均的なエリア」ではなく「明確に上位のエリア」であることを意味します。
注目すべきは、この上位ぶりが一時的な現象ではない点です。東池袋の相場が区平均を初めて上回ったのは2011年。以降、比較可能な19年のうち12年にわたって区平均を超えてきました。とくに近年は一貫して区平均超えが続いており、上位ポジションが定着していることがわかります。
2011年当時のプレミアムは12.5%。その後、2013年に一時マイナス7.0%まで沈む局面もありましたが、この時期は東池袋自体が坪262万円(2011年ピーク)から坪213万円(2013年)へと18.8%下落し、わずか2年で回復するという調整を経ています。この経験は、下げても戻る底堅さの証左でもあります。
そして2025年、区平均に対するプレミアムは11.4%まで拡大しました。2020年の3.5%、2021年の10.2%、2022年の7.1%と推移してきたことを踏まえると、直近で再びプレミアムが厚みを増していることがわかります。区平均を上回るだけでなく、その差自体が広がっている——これは東池袋への評価が相対的に高まっていることを示すシグナルです。
プラウドタワー東池袋は、地上20階建てのタワーマンションとして2026年の竣工が見込まれています(竣工年は今後変動しうる点だけ申し添えます)。区内4位・プレミアム拡大中というエリアに、新築タワーが供給されるという事実は、資産価値を考えるうえで重要な意味を持ちます。
上位エリアの新築タワーは、そのエリアの相場の「上限を押し上げる」役割を担いやすいものです。既存の中古相場が坪444万円という水準にある地区で、新築・タワー・大手ブランドという条件が重なれば、エリア内でもプレミアムなポジションを形成することが期待できます。
野村不動産の「プラウド」は、立地選定の厳しさで知られるブランドです。そのブランドが東池袋を選んだこと自体が、このエリアの上位ポジションを裏付ける一つの判断材料になります。区内4位・区平均超え12年という実績あるエリアと、上位ブランドの組み合わせは、資産価値の観点で相性が良いと言えます。
新築タワーの参入は、周辺の中古相場にも波及します。ランドマークとなる建物が加わることで街の格が上がり、既存物件も含めたエリア全体の評価が底上げされる——これが上位エリアで起きやすいパターンです。東池袋の坪444万円という現在の相場は、こうした新規供給を織り込んでさらに上を目指す余地を残しています。
豊島区の地区別・坪単価マップで相場を確認する — 東池袋を含む豊島区20地区の坪単価を地図上で比較。上位・下位エリアの位置関係が一目でわかります。
東池袋を含む豊島区の相場は、直近1年で+11.8%、3年で+26.0%、5年で+20.8%という上昇を記録しています。とりわけ直近1年の伸びは力強く、市場全体が右肩上がりの局面にあることがわかります。東池袋の相場も、2024年の坪394万円(3,944,787円)から2025年の坪444万円へと大きく水準を切り上げました。
重要なのは、東池袋が区全体の伸びを上回るかたちでプレミアムを拡大している点です。区平均に対する上乗せ幅が2024年の7.9%から2025年の11.4%へと広がったということは、東池袋が区の平均以上のスピードで買われているということ。この相対的な強さこそが、順位を維持・上昇させる原動力になります。
なお、ここで示している上昇率やプレミアムは、あくまで東池袋というエリアの中古相場をもとにした試算値です。プラウドタワー東池袋という建物個別の成約価格や損益を示すものではない点は、念のため押さえておいてください。
先行きには2つのシナリオが考えられます。上昇シナリオは、再開発の進捗と新築タワーの供給がエリアの格をさらに引き上げ、プレミアムが拡大して上位3位以内へと順位が上がる展開。区平均を上回る現在の伸びが続けば、これは十分に射程内です。
一方の下落シナリオは、他エリアの再開発が先行して相対的に順位を落とす展開や、市場全体の調整局面で2013年のような一時的な下げ(当時-18.8%)が再来するケースです。ただし東池袋は過去の下落からわずか2年で回復した底堅さを持ち、区平均超えを12年続けてきた実績があります。総合すれば、上位ポジションを維持しながら上を狙える確度のほうが高いと見るのが妥当でしょう。
プラウドタワー東池袋の資産価値・要点整理
総じて、東池袋は「上位に定着しつつ、さらに上を狙える伸びしろ」を残したポジション。順位の背景にある再開発と相対的な強さを踏まえれば、資産価値の観点で前向きに検討する価値のある立地です。