まず結論から示します。ステーションツインタワーズ糀谷 FROMT EASTが建つ大田区・糀谷エリアの中古マンション相場をもとに試算すると、2020年に取得して2025年に売却した場合、坪単価ベースでおよそ+7.9%のプラスになった計算です。これは物件個別の成約履歴ではなく、あくまでエリア相場から導いた参考リターンですが、保有5年という現実的な期間での数字として十分に注目に値します。
2020年時点のエリア坪単価は277万740円、2025年時点では298万9,992円。この差がそのまま保有リターンとして反映され、上昇率にして+7.9%という結果になりました。過去5年、株式でも預金でもない実物資産の値動きとして、下落せず着実にプラス圏で推移した点は、購入を検討する読者にとって心強い材料でしょう。
金額に落とすと、坪あたり219,252円のプラスです。仮に70㎡（約21.2坪）の住戸を想定すれば、坪単価の上昇分だけで単純計算400万円超が積み上がった計算になります。もちろんこれはエリア相場に基づく推定であり、実際の売買では住戸の階数・向き・リフォーム状況で上下しますが、方向としては明確に「資産を守りながら増やせた」レンジにあります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 7.5 |
| 3年 | 18 |
| 5年 | 18.4 |
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,364,054 |
| 2008 | 2,318,585 |
| 2009 | 2,037,590 |
| 2010 | 2,071,235 |
| 2011 | 2,058,540 |
| 2012 | 1,901,451 |
| 2013 | 1,969,791 |
| 2014 | 2,063,336 |
| 2015 | 2,334,638 |
| 2016 | 2,432,774 |
| 2017 | 2,476,062 |
| 2018 | 2,585,567 |
| 2019 | 2,635,564 |
| 2020 | 2,770,740 |
| 2021 | 2,642,531 |
| 2022 | 2,764,500 |
| 2023 | 2,836,416 |
| 2024 | 2,853,682 |
| 2025 | 2,989,992 |
この物件の資産価値を理解するうえで欠かせないのが、竣工年を起点にした相場の伸びと、区全体が辿ってきた下落・回復のサイクルです。両者を重ねると、この物件が「どのフェーズで生まれ、どう評価されてきたか」が見えてきます。
この物件が竣工したとされる2016年、大田区の中古マンション相場は坪243万2,774円でした。それが2025年には坪298万9,992円まで上昇し、+22.9%の伸びです。築浅として市場に出た2016年を起点に、エリア相場は約9年で2割以上値を上げてきたことになります。竣工直後に取得していた層ほど、この上昇局面をフルに享受できた計算です。
時計の針を戻すと、大田区相場は2007年に坪236万4,054円のピークをつけた後、2012年に坪190万1,451円まで-19.6%下落。そこから4年をかけて2016年に回復しました。つまりこの物件は、区の相場がちょうど回復を果たしたタイミングで誕生し、その後の上昇トレンドに乗る形で価値を伸ばしてきた——サイクル上、恵まれた出発点を持つ物件と言えます。
大田区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 大田区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。
ここからは、+7.9%というリターンがどう積み上がったのかを、出発点・到達点・年間ペースの3つに分解して見ていきます。
起点となる2020年の坪単価は277万740円。2019年の坪263万5,564円から一段上げた水準で、この年の大田区相場は前年比で明確に強含んでいました。取得タイミングとしては、回復後の上昇トレンドが本格化した局面にあたります。
そこから2025年の298万9,992円までは、一直線ではありませんでした。2021年に坪264万2,531円へ一度調整が入り、2022年に276万4,500円へ回復、2023年283万6,416円、2024年285万3,682円と積み上げ、2025年に299万円目前まで到達しています。途中に踊り場を挟みながらも、5年トータルでは上昇で着地したのがこの区間の特徴です。
5年間で+7.9%、坪219,252円の上昇を単純に年割りすると、年あたり約1.5〜1.6%のペースです。直近1年の区の上昇率が+7.47%と加速していることを踏まえると、後半に伸びが効いた形。保有期間の終盤に相場が強含んだことが、トータルのリターンを押し上げました。
同じ大田区でも、すべての物件がこのリターンを実現できるわけではありません。この物件の価値を下支えした3つの要因を整理します。
2025年時点で築9年。マンションの資産価値は築15年あたりから下落ペースが強まる傾向がありますが、この物件はまだその手前にあり、築浅としての評価が保たれています。竣工が2016年とされる点を踏まえても、保有5年間を通じて「築年の若さ」が価格の下支えとして働いたと考えられます。
地上20階建てのタワーという規模は、それ自体が希少性と資産性を生みます。共用部の充実、眺望、そしてランドマークとしての認知度は、中古市場での指名買いにつながりやすい要素です。同エリアの一般的なマンションと比べて、こうした規模・ブランド性が価格の底堅さに寄与しています。
西糀谷という立地は、羽田空港へのアクセスと都心方面への利便性を兼ね備え、実需の裏付けが厚いエリアです。区全体の相場が2016年以降+22.9%伸びてきた背景には、この安定した需要があります。売り急ぎの少ない実需中心のマーケットは、価格の下振れを抑える方向に働きます。
ここまでの数字はエリア相場ベースの推定です。実際にあなたの検討する住戸に当てはめるには、いくつかの前提を確認しておく必要があります。
同じ物件でも、2016年の竣工時に取得していれば+22.9%、2020年からの5年保有なら+7.9%と、入口と出口で結果は大きく変わります。2021年の調整局面で買えていれば、より高いリターンも見込めた計算です。自分がいつ買い、いつ売るのかで損益分岐は動く——この前提を最初に押さえておきましょう。
繰り返しになりますが、本記事の+7.9%は大田区の中古マンション相場から導いた参考値で、この建物個別の成約価格ではありません。実際の住戸は階数・向き・専有面積・管理状態で評価が変わります。相場のトレンドを「地図」として使いつつ、個別条件は現地と実際の売り出し事例で確かめるのが堅実です。
自分のケースを試算するなら、まず取得予定価格を坪単価に換算し、エリアの年間上昇ペース（近年は年1.5〜7%台のレンジ）を掛け合わせて出口を想定します。そこから仲介手数料・登記費用・税を差し引いた「手取りベース」で損益分岐を見るのが実践的です。エリアの相場マップで周辺の水準を確かめておくと、精度が一段上がります。
エリアの相場マップで坪単価を確かめる — 大田区・糀谷周辺の中古マンション相場をマップで確認。取得価格の妥当性チェックに。
資産としての不動産を検討するなら、相場観と並行してお金まわりの知識を整えておくと判断が速くなります。基礎から学べる教材で足元を固めておきましょう。
ステーションツインタワーズ糀谷 FROMT EAST 資産価値の要点
取得タイミング次第でリターンは大きく変わります。相場マップで足元の水準を確かめ、自分の損益分岐を描いてみてください。