シティタワー有明の資産価値——湾岸再開発が生んだ街の実力を、相場で読み解く

Pricemap編集部

東京湾岸の埋立地から、いつの間にか「住みたい街」へと姿を変えた有明。その一丁目に建つのがシティタワー有明です。地上31階、2010年竣工のこのタワーマンションは、有明という街の成長とほぼ歩みをともにしてきました。この記事では、街の性格を先に描き、そのうえで有明エリアの中古マンション相場がどう動いてきたかを、具体的な数字とともに読み解いていきます。

有明という街——シティタワー有明が建つエリアの輪郭

湾岸再開発エリアとしての有明の成り立ち

有明は、東京湾の埋立地として整備された比較的新しい街です。かつては物流や展示施設が中心の無機質なエリアでしたが、2000年代後半以降、大規模なタワーマンション開発が一気に進み、住宅地としての性格を強めてきました。東京ビッグサイトを擁するMICE拠点であると同時に、生活者が根を下ろす街へと変わってきたのが、この20年弱の有明です。

計画的に整備された広い道路、余裕のある区画、水辺に開けた眺望。後発で開発されたからこそ、街全体がゆとりある設計になっているのが有明の大きな魅力です。シティタワー有明は、まさにこの再開発の波の中で2010年に竣工しました。

タワーマンションが林立する街並みと住環境

有明の街並みを特徴づけるのは、林立するタワーマンション群です。空を広く感じさせるスカイラインと、その足元に整備された商業施設・公園・遊歩道が、湾岸ならではの開放的な住環境をつくり出しています。子育て世帯からDINKS、シニアまで、幅広い層が暮らしやすい街として定着してきました。

有明ガーデンをはじめとする大型商業施設の登場は、街の生活利便性を一段引き上げました。買い物・食事・エンタメが徒歩圏で完結する暮らしは、湾岸マンションの評価を語るうえで欠かせない要素です。

有明一丁目という立地——竣工2010年・31階建ての位置付け

シティタワー有明が建つのは、有明一丁目。地上31階建てというスケールは、湾岸のタワー群の中でも十分な存在感を持ちます。竣工は2010年とされ、有明が住宅地として本格的に立ち上がっていく時期に生まれた物件です。街の成熟と資産価値の推移を重ねて見るうえで、この築年は一つの基準点になります。

有明の相場は江東区平均を上回るのか、下回るのか

項目	値（%）
直近1年	11.7
3年	23.5
5年	24.6

年	有明（円/坪）	江東区平均（円/坪）
2007	1,944,904	1,871,899
2008	2,425,822	1,916,909
2009	2,039,876	1,805,463
2010	2,024,212	2,070,755
2011	2,092,802	2,024,648
2012	1,934,261	1,827,356
2013	1,993,565	1,834,427
2014	2,359,182	1,966,576
2015	2,498,295	2,248,916
2016	2,685,536	2,353,540
2017	2,792,781	2,401,432
2018	2,731,591	2,500,265
2019	2,842,990	2,572,723
2020	3,028,170	2,806,410
2021	3,324,821	2,740,088
2022	3,538,870	2,987,279
2023	3,913,935	3,166,710
2024	4,623,880	3,469,428
2025	5,475,528	3,912,125

2025年時点で区平均比+40%——プレミアムの実態

結論から言えば、有明の相場は江東区平均をはっきりと上回っています。2025年時点で有明エリアの中古マンション坪単価は約547万円（5,475,528円/坪）。対して江東区平均は約391万円（3,912,125円/坪）で、その差は実に+40.0%にのぼります。街の評価が、そのまま価格のプレミアムとして表れている形です。

この+40%という乖離幅は、湾岸再開発によって蓄積されてきた有明の付加価値を端的に示しています。眺望・利便性・街の新しさといった定性的な魅力が、坪単価という数字にしっかり織り込まれているのです。

2007年から18年連続で区平均を上回ってきた背景

注目すべきは、この優位が一過性ではないという点です。有明エリアは2007年以降、比較可能な19年のうち18年連続で区平均を上回ってきました。唯一下回った2010年（-2.2%）を除けば、一貫して区平均の上を走り続けているのです。

つまり有明のプレミアムは、市況の一時的な追い風で生まれたものではなく、街の構造的な強さに支えられているということ。再開発による資産価値の底上げが、長期にわたって安定的に効いてきた証拠と言えます。

江東区内41エリア中2位——豊洲に次ぐ評価の高さ

江東区内での序列を見ると、有明は41エリア中第2位。首位は坪単価約614万円（6,142,501円/坪）の豊洲で、有明はそれに次ぐポジションにあります。区内の中央値が約353万円（3,530,713円/坪）であることを踏まえると、有明が区内でもトップクラスの評価を得ているエリアであることは明白です。

湾岸の代表格・豊洲に肩を並べる位置にある——この事実は、有明という街、そしてそこに建つシティタワー有明の立地の強さを裏付けています。

江東区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 江東区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。

暮らしの利便性が価格に織り込まれるまで

交通・商業インフラの整備と価格上昇の連動

有明の相場推移をたどると、街のインフラ整備と価格上昇がきれいに連動しているのが分かります。2007年に約194万円（1,944,904円/坪）だった有明の坪単価は、商業施設や交通アクセスの拡充が進むにつれて段階的に切り上がり、2025年には約547万円まで到達しました。街の利便性が一つずつ充実するたびに、相場もそれを追いかけるように上昇してきたのです。

2012年の底値から2015年の回復、そしてコロナ後の急伸

もっとも、道のりは一直線ではありませんでした。有明エリアは2008年の約243万円（2,425,822円/坪）をピークに、2012年には約193万円（1,934,261円/坪）まで下落。ピークからの下落率は-20.3%に達しました。しかし底を打ってからの回復は早く、わずか3年後の2015年には元の水準を取り戻しています。

その後の伸びはさらに力強く、2020年に約303万円だった坪単価は、2021年約332万円、2023年約391万円、2024年約462万円、そして2025年約547万円へと駆け上がりました。コロナ後の湾岸人気を追い風に、有明の相場は明確な上昇局面に入っています。

「住みやすさ」が数字に表れる年次推移の読み方

この年次推移が教えてくれるのは、「住みやすさ」は最終的に数字に表れるということです。有明の相場が区平均を上回り続けてきたのも、下落からの回復が早かったのも、根底には街としての実需の強さがあります。眺望や利便性に惹かれて住みたいと思う人が絶えない限り、相場は下支えされる——有明はそれを長期データで示してきた街なのです。

有明エリアの中古マンション相場を地図で見る — 有明・豊洲など江東区湾岸エリアの坪単価を地図上で比較。周辺相場との位置関係をひと目でチェックできます。

エリアの中でシティタワー有明の規模・立地が持つ意味

築2010年からの坪単価170%上昇が示すもの

シティタワー有明が竣工した2010年を起点に相場を追うと、その伸びの大きさに驚かされます。2010年の有明エリア坪単価は約202万円（2,024,212円/坪）。それが2025年には約547万円まで上昇し、その伸びは+170.5%に達しました。竣工から15年で坪単価が2.7倍になった計算です。

これは、シティタワー有明が街の成長期のちょうど入り口で生まれた物件であることを意味します。有明が住宅地として立ち上がっていくその瞬間に竣工したタワーは、街の価値向上をまるごと受け止めるポジションにあったと言えるでしょう。

31階建てタワーという規模が街の評価に与える影響

地上31階という規模は、それ自体が街の評価を形づくる要素です。大規模タワーは共用施設の充実や管理体制の面でスケールメリットを持ちやすく、湾岸の眺望を最大限に生かせる高層階の価値も見込めます。有明のタワー群の一角を担う存在として、シティタワー有明は街のブランドを構成する一員でもあるのです。

有明エリア内での競合物件との位置関係

有明一丁目という立地は、湾岸のタワー群の中でも交通・商業両面のアクセスに恵まれたエリアです。区内2位という有明全体の相場水準が、そのままこの立地の底力を示しています。豊洲に次ぐ評価を受けるエリアで、31階建てというまとまった規模を持つ——この組み合わせが、シティタワー有明の立ち位置を支えています。

このエリアで検討するなら見ておきたい指標

直近5年の保有リターン(+39.4%)から見る投資性

投資性を測る一つの目安として、エリア相場で試算した参考リターンを見てみましょう。有明エリアの坪単価は2020年の約281万円（2,806,410円/坪）から2025年の約391万円（3,912,125円/坪）へと上昇し、5年間の上昇率は+39.4%。差額にして約110万円/坪です。なお、これはあくまで有明エリアの中古マンション相場で計算した参考値であり、シティタワー有明という個別物件の実際の売買損益を示すものではありません。

それでも、湾岸エリアの相場が過去5年で4割近く伸びたという事実は、このエリアで検討する人にとって重要な判断材料になります。

区平均との乖離幅の推移を追うべき理由

購入・売却を判断するうえで、区平均との乖離幅の推移は必ず追っておきたい指標です。有明のプレミアムは2020年の+7.9%から2023年+23.6%、2024年+33.3%、2025年+40.0%へと拡大してきました。乖離が広がっているということは、区内での有明の相対的な評価が高まり続けているということ。この乖離幅が今後も維持・拡大するのか、それとも頭打ちになるのかが、タイミングを見極める鍵になります。

購入・売却タイミングを見極めるチェックポイント

有明で検討するなら、押さえるべきポイントは明快です。第一に、区平均比+40%というプレミアムが街の実力に裏打ちされていること。第二に、2012年の下落から3年で回復した実需の強さ。第三に、竣工2010年からの+170.5%という長期の上昇トレンド。これらはいずれも、有明という街が価格の下支えを持っていることを示しています。

一方で、直近の急伸によって相場は歴史的な高値圏にあることも事実です。街の魅力と価格水準の両面を冷静に照らし合わせ、乖離幅の推移を注視しながら判断していくことが、この街での賢い意思決定につながります。