アップルタワー東京キャナルコートの資産価値——江東区7位・東雲という立地をどう読むか

Pricemap編集部

「湾岸のタワーは値上がりする」とよく言われますが、同じ湾岸でもエリアによって水準は明確に違います。アップルタワー東京キャナルコートが建つ江東区・東雲一丁目は、区内41地区のなかで何位に位置し、その順位は何によって支えられているのか。この記事では『区内ポジション』を主軸に、この立地の現在地と先行きを数字で読み解きます。

江東区の地区別坪単価ランキングで東雲はどこにいるか

年	東雲（円/坪）	江東区平均（円/坪）
2007	2,127,400	1,871,899
2008	2,082,527	1,916,909
2009	1,878,338	1,805,463
2010	2,083,147	2,070,755
2011	2,118,362	2,024,648
2012	1,945,514	1,827,356
2013	1,971,785	1,834,427
2014	2,141,957	1,966,576
2015	2,461,725	2,248,916
2016	2,360,869	2,353,540
2017	2,477,494	2,401,432
2018	2,434,183	2,500,265
2019	2,532,863	2,572,723
2020	2,591,193	2,806,410
2021	2,902,515	2,740,088
2022	3,039,251	2,987,279
2023	3,486,943	3,166,710
2024	3,811,280	3,469,428
2025	4,490,320	3,912,125

41地区中7位、坪単価449万円という現在地

2025年時点で、東雲エリアの中古マンション相場は坪単価449万円（4,490,320円/坪）。江東区の41地区中、堂々の7位です。上位2割弱に入るポジションで、少なくとも「割安な下位エリア」ではありません。区内には価格帯の異なる地区が数多くあるなかで、東雲は上位グループの一角を占めています。

上位ゾーンと中位ゾーンの境界線に位置する東雲

7位という順位は、豊洲を筆頭とする湾岸トップ層のすぐ下、そして区の中位ゾーンの上に位置する「境界線」です。トップ層ほどの突出感はないものの、区の平均を明確に上回る——この立ち位置こそが東雲の性格を表しています。派手さより安定感、そのバランスがこのエリアの価値を形づくっています。

江東区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 江東区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。

首位豊洲との差が意味すること

項目	値（%）
直近1年	11.7
3年	23.5
5年	24.6

坪614万円の豊洲との差額はおよそ165万円

区内首位の豊洲は坪単価614万円（6,142,501円/坪）。東雲の449万円との差はおよそ165万円です。同じ湾岸エリアでありながら、この差は決して小さくありません。豊洲が商業集積と交通利便性で「湾岸の顔」となっているのに対し、東雲は住宅地としての落ち着きが際立つ。この性格の違いが、そのまま坪単価の序列に表れています。

2007年から続く『豊洲の背中を追う』構図

東雲が豊洲の背中を追う構図は今に始まったものではありません。アップルタワー東京キャナルコートが竣工した2007年以降、湾岸の再開発が進むなかで両エリアの序列は基本的に維持されてきました。東雲は常に上位グループに踏みとどまりつつ、首位の座には手が届かない——この安定した位置関係が、逆にエリアの読みやすさにつながっています。

湾岸エリア内での序列は縮まったのか広がったのか

重要なのは、この差が固定的ではないという点です。後述するように、東雲の直近の伸び率は区平均を大きく上回っています。トップ層との絶対額の差は残るものの、上昇スピードで見れば東雲は決して置いていかれていない。順位そのものより、この「勢い」をどう評価するかが投資判断の分かれ目になります。

区の中央値と比べた東雲の位置づけ

中央値353万円を27％上回る東雲の実力

順位だけでなく、区の中央値との比較で見るとポジションはさらに明確になります。江東区41地区の中央値は坪353万円（3,530,713円/坪）。東雲の449万円はこれを約27％上回ります。区の「真ん中」から見て4分の1以上も高い水準にあることが、7位という順位を裏づけています。

2018〜2020年に中央値割れした過去との比較

ただし、東雲が常に区平均を上回ってきたわけではありません。区平均との差（プレミアム）は2018年に-2.6％、2019年に-1.5％、2020年には-7.7％と、3年連続で区平均を下回った時期があります。湾岸の供給が続き、相場が調整した局面で東雲はいったん平均以下に沈んでいました。

中央値超えが定着した2021年以降の変化

潮目が変わったのは2021年です。プレミアムは+5.9％へ転じ、2022年+1.7％、2023年+10.1％、2024年+9.9％、そして2025年は+14.8％へと拡大。区平均に対する優位が再び定着し、しかも差を広げつつあります。過去19年で区平均を上回った年は16回——一時的な調整はあっても、東雲が基本的に区の上位に位置し続けてきたことがわかります。

アップルタワー東京キャナルコートがこのポジションのエリアに建っていることの意味

築年2007年、44階建てタワーが選んだ立地の意味

アップルタワー東京キャナルコートは、地上44階建てのタワーマンションとして2007年に竣工しています（築年は公開情報からの推定です）。区内7位・中央値を27％上回る東雲という立地に建つこのスケールのタワーは、エリアの上位ポジションを体現する存在といえます。湾岸のなかでも住環境の安定した地区に、大規模タワーが選ばれて建った——この事実自体が立地の質を物語っています。

竣工時から108％上昇した相場とともに歩んだ資産価値

竣工した2007年、東雲の相場は坪213万円（2,127,400円/坪）でした。それが2025年には坪449万円へ。エリア相場ベースで実に約111％、2倍超の上昇です。もちろんこれは東雲エリアの中古マンション相場の推移であり、この建物個別の成約価格ではありませんが、竣工から18年を歩んだこのタワーが、右肩上がりの相場に乗ってきたエリアに立地している事実は変わりません。なお、途中2009年には竣工時から約11.7％下落した局面もありましたが、2014年までに回復しています。

区内7位エリアに建つタワー物件という位置づけ

仮にエリア相場で試算すると、2020年に坪281万円で取得し2025年に坪391万円で手放した場合の参考リターンは約39.4％。あくまでエリア相場に基づく試算で建物個別の損益ではありませんが、区の上位エリアに建つタワーという条件が、この期間の相場上昇を素直に取り込める立地であったことを示唆しています。

順位は今後動くのか——伸び率から見た先行き

直近1年12％・3年24％・5年25％という上昇スピード

先行きを占うカギは伸び率です。江東区全体の変化率は直近1年で+11.7％、3年で+23.6％、5年で+24.6％。相場は依然として力強い上昇を続けています。東雲もこの流れに乗り、むしろ区平均を上回るペースで推移しています。

区平均を上回る伸びが続く東雲の優位性

実際、東雲の坪単価は2023年に坪349万円、2024年に坪381万円、2025年に坪449万円と加速しています。1年で坪単価が60万円以上伸びた計算です。区平均が坪391万円である一方、東雲はそれを14.8％上回る——この差は縮むどころか広がっており、7位という順位を上位方向へ押し上げる圧力が働いています。

2025年の区平均比＋14.8％は一時的か構造的か

問題は、この+14.8％というプレミアムが一時的な過熱なのか、それとも構造的なものかです。2018〜2020年の中央値割れを経て、2021年以降は一貫して区平均超えが続き、しかもプレミアムは拡大基調。単発の跳ねではなく5年がかりで積み上がってきた傾向であることを考えると、東雲の上位ポジションは当面維持される可能性が高いと読めます。順位が下がるリスクより、上位を固めていく展開のほうが説明しやすい局面です。

江東区の地区別マンション相場マップを見る — 東雲・豊洲をはじめ、区内41地区の坪単価と順位を地図で比較。あなたが検討中の立地が区の中でどこに位置するかを一目で確認できます。