結論から言います。品川区勝島に建つブランズシティ品川勝島を、仮に2020年に取得して2025年に売却したと仮定すると、エリア相場ベースの試算で坪あたり約123.6万円の含み益、リターン率にして約36.3%という水準になります。5年間でおよそ3分の1強の値上がり。まずはこの数字を起点に、なぜこうなったのかを分解していきます。
試算の前提はシンプルです。取得年を2020年、売却年を2025年とし、品川区の中古マンション相場（坪単価）の推移を当てはめて値動きを計算しています。なお、この数字は当該エリアの相場をもとに試算した参考リターンであり、この建物自体の実際の成約価格ではありません。ここだけは押さえたうえで読み進めてください。
具体的な数字はこうです。2020年の坪単価は340.7万円（3,406,636円/坪）。これが2025年には464.3万円（4,643,032円/坪）まで上昇しました。差額は坪あたり約123.6万円（1,236,396円/坪）。たとえば専有面積25坪のプランなら、単純計算で3,000万円を超える含み益が生じた計算になります。
リターン率36.3%を年率に均すと、おおむね年6〜7%ペースの値上がりが5年続いた計算です。都心の金融商品と比べても見劣りしない水準で、しかも後述するようにこの上昇は後半になるほど加速しています。「2020年に動いていれば」という仮定が、結果論としては好タイミングだったことがわかります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11 |
| 3年 | 23.3 |
| 5年 | 23 |
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,588,394 |
| 2008 | 2,559,579 |
| 2009 | 2,691,284 |
| 2010 | 2,920,104 |
| 2011 | 2,338,059 |
| 2012 | 2,286,001 |
| 2013 | 2,342,807 |
| 2014 | 2,689,186 |
| 2015 | 2,866,443 |
| 2016 | 3,006,634 |
| 2017 | 3,097,918 |
| 2018 | 3,259,111 |
| 2019 | 3,287,837 |
| 2020 | 3,406,636 |
| 2021 | 3,468,586 |
| 2022 | 3,615,908 |
| 2023 | 3,834,206 |
| 2024 | 4,211,059 |
| 2025 | 4,643,032 |
勝島という地区単位では取引サンプルが限られるため、本試算では品川区全体の中古マンション相場を代理指標として使っています。勝島1丁目は品川区南部に位置し、区の価格形成とおおむね連動して動くエリア。区平均の値動きは、この立地の資産価値を読むうえで十分に実用的な物差しになります。
注目したいのは、この建物の竣工年である2015年を起点にした相場の伸びです。2015年の坪単価は286.6万円（2,866,443円/坪）。これが2025年には464.3万円まで上がり、上昇率は62%に達しています。竣工から10年で相場が1.6倍。新築時に取得していた人ほど、含み益の絶対額は大きくなった計算です。
2015年という竣工タイミングは、相場的にも恵まれていました。品川区の坪単価は2012年に底を打ち、そこから回復基調に入った局面。つまりこの建物は、相場が上向きに転じた「上り坂の入口」で世に出たことになります。下げ切ったあとに供給され、以降の上昇をフルに取り込める位置にあった——これが62%という伸びの背景です。
品川区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 品川区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。
2020年の品川区の坪単価は340.7万円。2015年の286.6万円から5年で着実に積み上がってきた水準です。コロナ禍の入口にあたる年ですが、品川区の相場はこの時点でも崩れず、むしろその後の本格的な上昇の助走区間になっていました。結果として、2020年の取得は「割高な天井」ではなく「加速前の踊り場」だったわけです。
値動きの勢いは数字にはっきり出ています。直近5年で約23%、3年で約23.3%、そして直近1年だけで約11%。つまり5年の上昇分のかなりの部分が、ここ1〜2年に集中しているということです。2023年に383.4万円、2024年に421.1万円、2025年に464.3万円と、終盤に向けて坂の角度が増しているのが見て取れます。
ただし、相場は一本調子ではありません。過去を振り返ると、品川区の坪単価は2010年の292.0万円（2,920,104円/坪）をピークに、2012年の228.6万円（2,286,001円/坪）まで21.7%下落しています。ピーク水準を取り戻したのは2016年で、回復までに4年を要しました。上昇局面でも、こうした調整リスクは頭の片隅に置いておくべきです。
ブランズシティ品川勝島は2015年竣工、地上18階建ての大規模マンションです（竣工年は公開情報からの推定を含みます）。2025年時点で築10年という年次は、新築プレミアムが落ち着きつつも設備・仕様が現役で通用する、中古市場で最も買い手の裾野が広いゾーン。価格が崩れにくく、売り時の選択肢が多い築年帯といえます。
立地する品川区南部は、都心へのアクセスと臨海エリアの開発期待を併せ持つゾーンです。品川区全体として相場が底堅く推移してきた背景には、こうした継続的な需給の強さがあります。区平均が2012年の底値から2025年まで長期の上昇トレンドを描いてきたこと自体が、この立地を選ぶ合理性を裏づけています。
18階建てという規模は、資産価値の面でも効いてきます。戸数が多い大規模物件は市場に出回る住戸も相応にあり、取引事例が蓄積されやすい。結果として価格の目安が立ちやすく、売却時の買い手も見つけやすい——つまり流動性が高いのです。この流動性の高さが、相場上昇をスムーズに価格へ反映させる土台になっています。
品川区のマンション相場を地図で見る — 勝島周辺を含む品川区のエリア別・坪単価をマップで確認。近隣との価格差や値動きを視覚的に把握できます。
やり方は簡単です。本記事の坪単価の推移に、あなた自身の取得年と売却想定年を当てはめるだけ。たとえば2015年取得なら起点は286.6万円、2025年売却で464.3万円、差は177.7万円/坪。そこに自分の専有坪数を掛ければ、おおよその含み益のレンジが見えてきます。取得が早いほど、絶対額の伸びしろは大きくなります。
着眼点は上昇の『加速度』です。直近1年で11%、3年で23%超という足元の勢いは強い一方、2010〜2012年に21.7%下落した過去もあります。上昇が急なほど調整余地も意識したいところ。直近の値動きと、保有コスト・次の住み替え計画を照らし合わせて、売り時の幅を持たせて考えるのが現実的です。
繰り返しになりますが、ここで示した数字は品川区の相場をもとにした試算であり、個別住戸の実際の売買価格は、階数・向き・リフォーム状況・管理状態で上下します。あくまで『資産価値の方向感をつかむ物差し』として活用し、実際の売却検討では個別査定と併用するのが賢明です。
資産形成の全体像を考えるなら、不動産だけでなく資産運用やマネーリテラシーの知識も合わせて磨いておきたいところ。学びのきっかけづくりにこうしたサービスも役立ちます。
ブランズシティ品川勝島（品川区勝島）の試算まとめ