品川区の中古マンション坪単価は、2007年の約258.8万円/坪から2025年の約464.3万円/坪へ、18年で約1.8倍に上昇しました。ただし、この「区平均」だけを見て判断するのは危険です。品川区の中には坪622万円の大崎から坪170万円の八潮まで、3.6倍以上の開きがあるからです。この記事では、区全体の推移と局面の読み方に加え、25地区の坪単価差（地区プレミアム）を主役に据えて、買い手・売り手が実際に使えるデータの読み方を解説します。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,588,394 |
| 2008 | 2,559,579 |
| 2009 | 2,691,284 |
| 2010 | 2,920,104 |
| 2011 | 2,338,059 |
| 2012 | 2,286,001 |
| 2013 | 2,342,807 |
| 2014 | 2,689,186 |
| 2015 | 2,866,443 |
| 2016 | 3,006,634 |
| 2017 | 3,097,918 |
| 2018 | 3,259,111 |
| 2019 | 3,287,837 |
| 2020 | 3,406,636 |
| 2021 | 3,468,586 |
| 2022 | 3,615,908 |
| 2023 | 3,834,206 |
| 2024 | 4,211,059 |
| 2025 | 4,643,032 |
品川区の中古マンション坪単価は、2007年の約258.8万円/坪を起点に、2025年には約464.3万円/坪まで上昇しました。上昇率にして約79%、金額では約205万円/坪の増加です。ただし一直線に上がったわけではなく、金融危機による下落、底打ち、緩やかな回復、そして直近の加速という明確な局面に分けて動いています。
2007年の約258.8万円/坪から一度2010年に約292.0万円/坪まで上げたあと、リーマンショックの影響が本格化し、2011年に約233.8万円/坪、2012年に約228.6万円/坪まで下落しました。これがこの18年間の底値です。ピークだった2010年からは約22%の下落で、この水準で仕込めた買い手は、その後の上昇を丸ごと取れたことになります。
足元の地価騰落率は直近1年+11%、3年+23.3%、5年+23.0%です。注目すべきは、5年で+23.0%だった伸びを、直近3年でほぼ同じ+23.3%まで積み上げている点。つまり上昇の大半がこの3年に集中しており、ペースが加速していることを示しています。坪単価でも2023年の約383.4万円/坪から2024年約421.1万円/坪、2025年約464.3万円/坪と、直近2年の上げ幅が際立ちます。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 大崎 | 622万円/坪 | 区平均比 +34.0% |
| 2 | 上大崎 | 606万円/坪 | 区平均比 +30.5% |
| 3 | 小山 | 573万円/坪 | 区平均比 +23.5% |
| 4 | 大井 | 549万円/坪 | 区平均比 +18.3% |
| 5 | 西五反田 | 538万円/坪 | 区平均比 +15.8% |
| 6 | 東五反田 | 531万円/坪 | 区平均比 +14.3% |
| 7 | 北品川 | 504万円/坪 | 区平均比 +8.6% |
| 8 | 西品川 | 466万円/坪 | 区平均比 +0.4% |
| 9 | 戸越 | 460万円/坪 | 区平均比 -1.0% |
| 10 | 東品川 | 457万円/坪 | 区平均比 -1.6% |
| 11 | 中延 | 430万円/坪 | 区平均比 -7.3% |
| 12 | 荏原 | 430万円/坪 | 区平均比 -7.4% |
| 13 | 東中延 | 423万円/坪 | 区平均比 -9.0% |
| 14 | 二葉 | 418万円/坪 | 区平均比 -10.0% |
| 15 | 東大井 | 416万円/坪 | 区平均比 -10.4% |
品川区の2025年の坪単価は、区平均を大きく上回る地区と、半値以下の地区が同居しています。以下、区平均（約464.3万円/坪）を基準にした各地区のプレミアム（差）で整理します。
最も高いのは大崎で約622.2万円/坪、区平均を+34.0%上回ります。次いで上大崎が約606.1万円/坪（+30.5%）、小山が約573.5万円/坪（+23.5%）と続きます。大井（約549.2万円/坪、+18.3%）、西五反田（約537.7万円/坪、+15.8%）、東五反田（約530.5万円/坪、+14.3%）、北品川（約504.2万円/坪、+8.6%）まで、いずれも坪500万円超で区平均を明確に上回るエリア群です。再開発と交通利便性が価格に反映された地区といえます。
区平均のちょうど境目に位置するのが西品川（約466.3万円/坪、+0.4%）、戸越（約459.8万円/坪、-1.0%）、東品川（約456.7万円/坪、-1.6%）です。この3地区は区平均とほぼ同水準で、「品川区の標準的な中古マンション相場」を測る目安になります。ここより上か下かで、割高・割安のラインを引くと判断がしやすくなります。
区平均を大きく下回るのが旗の台（約309.3万円/坪、-33.4%）と八潮（約170.0万円/坪、-63.4%）です。特に八潮は区内で唯一坪200万円を切る水準で、区平均の約4割の価格帯。同じ品川区でも、埋立地の団地エリアと駅前再開発エリアでは相場が別物であることが、この差にはっきり表れています。西大井（約350.8万円/坪、-24.4%）、南大井（約343.8万円/坪、-26.0%）なども区平均を大きく下回る価格帯です。
2025年の絶対水準ではなく、2007年からの伸び率で見ると、序列は大きく変わります。最も伸びたのは勝島で+160.0%、次いで小山台+130.3%、東品川+128.7%、北品川+124.0%、小山+121.4%、西五反田+111.6%と続きます。逆に大崎は最高価格でありながら伸び率は+98.4%、上大崎は+64.0%にとどまります。つまり「もともと高い地区」より「安かった地区」のほうが値上がり率は大きく、割安エリアを早く仕込んだ買い手ほどリターンが大きかったという構図です。
品川区の坪単価を地図で確認する — 地区ごとの坪単価差を価格マップで視覚的にチェックできます
2007年の約258.8万円/坪から2010年の約292.0万円/坪まで一度上げたあと、リーマンショックの影響で2011年に約233.8万円/坪へ急落しました。この局面は、世界的な信用収縮が実需・投資マネーの両方を冷やした典型的な下げ相場です。この間に品川区の坪単価は約20%目減りしました。
2012年の約228.6万円/坪で底を打ち、そこから反転しました。2013年約234.3万円/坪、2014年約268.9万円/坪、2015年約286.6万円/坪と、3年で底値から約25%回復。金融緩和と不動産市場への資金流入が明確に効き始めた転換点です。この時期に買った人は、その後の長期上昇のスタートラインに立てたことになります。
2016年約300.7万円/坪、2017年約309.8万円/坪、2018年約325.9万円/坪、2019年約328.8万円/坪、2020年約340.7万円/坪。この5年は年数万円ずつの安定した上昇で、右肩上がりのトレンドが定着した局面です。急騰ではないぶん、相場が実需に支えられて底堅く積み上がっていったことがうかがえます。
2021年約346.9万円/坪から、2022年約361.6万円/坪、2023年約383.4万円/坪、2024年約421.1万円/坪、2025年約464.3万円/坪へと、上げ幅が年々拡大しています。特に2023→2024年、2024→2025年の伸びが大きく、直近3年で地価が+23.3%動いたことと整合します。低金利の継続と都心回帰、建築コスト上昇が価格を押し上げた局面です。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11 |
| 3年 | 23.3 |
| 5年 | 23 |
品川区の地価騰落率は直近1年+11%、3年+23.3%、5年+23.0%。ここで読み取るべきは、5年間の上昇（+23.0%）とほぼ同じ幅を直近3年（+23.3%）で稼いでいる点です。裏を返せば、2020年から2022年頃までの2年間はほぼ横ばいで、上昇が直近3年に凝縮されているということ。勢いは今もっとも強いフェーズにあります。
中古マンションの坪単価は、地価と建築費、需給の3つで決まります。地価が3年で+23.3%上がれば、その分だけ新築の供給価格が上がり、中古の坪単価も引き上げられます。実際、品川区の坪単価は2022年約361.6万円/坪から2025年約464.3万円/坪へと約28%上昇しており、地価の伸びを上回るペースで動いています。地価騰落率は「相場の追い風がまだ吹いているか」を測る先行指標として使えます。
品川区の区平均は約464.3万円/坪ですが、この数字だけで物件の割高・割安は判断できません。大崎（+34.0%）と八潮（-63.4%）では相場が別物だからです。まず狙う地区が区平均に対してどのプレミアム帯にあるかを確認し、その上で個別物件の価格を「その地区の相場」と比べる。この2段階で見ることが、品川区では特に重要です。
買い手が見るべきは、①その地区のプレミアム帯（区平均比）、②2007年からの伸び率、の2点です。伸び率が高いのに絶対水準がまだ区平均以下の地区——たとえば西大井（伸び率+99.1%、区平均-24.4%）や東品川（+128.7%、-1.6%）——は、上昇力がありながら価格に割安感が残るエリアの候補になります。逆に大崎のように既に区平均を大きく上回り、伸び率が相対的に低い地区は、高値づかみのリスクを意識すべきです。
売り手にとって、直近1年+11%・3年+23.3%という騰落率は追い風が続いているサインです。坪単価も2024年約421.1万円/坪から2025年約464.3万円/坪へと1年で約43万円/坪上がっており、含み益が乗りやすい局面。ただし上昇の大半が直近3年に集中している以上、このペースが永続する保証はありません。保有地区のプレミアム帯と伸び率を確認し、「まだ買い手の割安感が残る地区か、すでに天井圏に近い地区か」を見極めて、売り出し時期を判断するのが賢明です。
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