まず結論から示します。パークアクシス青山一丁目タワーが建つ港区・南青山エリアの中古マンション相場をもとに試算すると、2020年に取得して2025年に売却した場合のリターンは+62.9%。坪単価にして289万円あまりの上昇です。5年という保有期間でこの伸びは、都心タワーレジデンスならではの数字と言えます。
この記事では「なぜこの数字になったのか」を、規模・築年・エリア需給の3つの視点から分解していきます。単なる結果だけでなく、その背景を理解することで、あなた自身の取得・売却タイミングの判断材料にしていただくのが狙いです。
具体的な数字を追います。2020年の想定取得価格は459万円/坪、2025年の想定売却価格は749万円/坪。差額はおよそ293万円/坪です。5年間で坪単価が約1.6倍になった計算で、都心の希少立地がいかに底堅く価格を伸ばしてきたかがわかります。
この上昇は一過性の急騰ではなく、後述する通り港区相場の長期トレンドに沿ったものです。だからこそ、再現性を持って読み解く価値があります。
ひとつだけ前提を共有させてください。ここで示すリターンは、パークアクシス青山一丁目タワー個別の成約価格ではなく、港区・南青山エリアの中古マンション相場に基づいて試算した参考値です。実際の売買では住戸の階数・向き・専有面積・室内状態によって価格は変動します。あくまで「このエリアの相場に乗っていたらこう動いた」という目安として読み進めてください。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 9.6 |
| 3年 | 22.4 |
| 5年 | 20.5 |
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 3,256,702 |
| 2008 | 3,140,015 |
| 2009 | 3,207,919 |
| 2010 | 3,323,653 |
| 2011 | 3,081,944 |
| 2012 | 3,024,925 |
| 2013 | 3,067,049 |
| 2014 | 3,458,563 |
| 2015 | 3,857,904 |
| 2016 | 3,724,620 |
| 2017 | 4,005,291 |
| 2018 | 4,103,510 |
| 2019 | 4,299,642 |
| 2020 | 4,596,825 |
| 2021 | 4,575,200 |
| 2022 | 5,086,220 |
| 2023 | 5,443,524 |
| 2024 | 6,184,181 |
| 2025 | 7,490,489 |
パークアクシス青山一丁目タワーが竣工した2007年を起点に相場を見ると、港区の坪単価はそこから2025年までで+130%上昇しています。金額でいえば約326万円/坪から約749万円/坪へ。築18年を経てもなお、エリア全体が右肩上がりの需要を保ち続けてきたことが読み取れます。
竣工から約18年という経過年数（築年は推定を含みます)を考えれば、通常のマンションでは経年による価格下落が意識されるところ。それを上回ってエリア相場が牽引してきた点に、都心タワーレジデンスの特殊性があります。
もっとも、上昇は一直線ではありませんでした。港区相場は2010年に一度ピーク(約332万円/坪)をつけたあと、2012年の谷(約302万円/坪)まで約9%下落しています。ただし注目すべきはその後で、下落分をわずか2年で回復し、2014年には反発に転じました。調整があっても立ち直りが早い——これが港区マーケットの強さです。
南青山1丁目という立地は、東京メトロ青山一丁目駅至近の一等地。こうした希少エリアの物件は、区平均の相場変動と強く連動しつつ、需給の逼迫時にはそれを上回る動きを見せやすい傾向があります。港区全体が上がる局面で、より敏感に価格を伸ばす——保有リターンを考えるうえで、この連動性は見逃せないポイントです。
港区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 港区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。
改めて金額の動きを整理します。2020年の取得想定は459万円/坪、2025年の売却想定は749万円/坪、その差額は約293万円/坪。仮に70㎡(約21坪)の住戸に置き換えると、坪単価差だけで6,000万円超の含み益に相当する規模感です(住戸条件により変動します)。
港区相場の伸び率を期間別に見ると、直近1年で+9.6%、3年で+22.4%、5年で+20.5%。特に注目すべきは、直近1年の勢いが加速している点です。3年・5年の平均的なペースを上回るスピードで足元の相場が動いており、2024年から2025年にかけての上昇が全体を押し上げていることがわかります。
つまり、2020年に取得したケースの+62.9%というリターンは、後半にかけての急伸によって大きく底上げされた形。タイミング次第でリターンの厚みが変わることを示す好例です。
坪単価の差はわずかな数字に見えても、総額に換算すると資産インパクトは一気に膨らみます。坪あたり293万円の上昇は、住戸規模が大きくなるほど効いてくる。都心タワーの保有を「住まい」であると同時に「資産」として捉えるべき理由が、ここにあります。
パークアクシス青山一丁目タワーは地上46階建て。この規模のタワーレジデンスは供給が限られ、南青山という立地では特に希少です。眺望・共用施設・ステータス性を求める層の需要は景気変動に対して相対的に底堅く、これが価格の下支えとして機能します。規模の希少性は、そのまま流動性と価格維持力につながります。
2007年竣工で築18年。一般論では経年とともに価格に下押し圧力がかかる時期ですが、前述の通り港区相場は同期間で+130%上昇しました。つまりエリアの上昇力が築年による減価を大きく上回ってきた、というのが実態です。管理状態が良好に保たれていれば、築年数のハンデはエリアの力で十分に相殺され得ます。
最終的にリターンを決定づけたのは、南青山・港区の需給バランスです。都心回帰の流れ、富裕層・海外資本の需要、再開発による街の価値向上——これらが重なり、供給が限られるエリアで価格が押し上げられてきました。2012年の谷から一貫して続く上昇トレンドは、この構造的な需要の強さを裏づけています。
港区の中古マンション相場・価格マップを見る — 南青山エリアを含む港区全体の坪単価推移や周辺相場を地図から確認できます。取得・売却の判断材料に。
この試算のロジックはシンプルです。港区相場の坪単価系列から、あなたの想定する取得年と売却年の坪単価を拾い、その差を保有住戸のおおよその坪数に掛ける。それだけで、エリア相場ベースの概算リターンが見えてきます。たとえば2014年(約346万円/坪)に取得していれば、2025年までの上昇幅はさらに大きくなる計算です。
期間別の目安として、港区相場の直近実績では1年で+9.6%、3年で+22.4%、5年で+20.5%。短期でも一定の上昇が見込める一方、5年スパンでは調整局面を挟みつつ大きく伸びる可能性があります。自分の保有想定期間に近い数字を基準に、リターンの当たりをつけておくとよいでしょう。
最後に注意点を。ここまでの数字はエリア相場に基づく推定であり、実際の売買価格は住戸ごとに異なります。個別物件を評価する際は、階数・向き・眺望・専有面積・リフォーム履歴・管理組合の健全性・修繕積立金の状況を必ず確認してください。エリアの追い風を前提にしつつ、最終判断は物件固有の条件で詰める——これが失敗しない不動産投資・購入の鉄則です。
パークアクシス青山一丁目タワーの資産価値・試算まとめ