シティタワー白金は、港区白金6丁目に建つ地上19階建てのタワーマンションです。竣工は2017年、2025年時点で築8年を迎えました。この「築8年」という数字を、単なる経過年数としてではなく、資産価値の観点からどう読むか——それがこの記事のテーマです。
一般に、新築時に上乗せされる「新築プレミアム」は、入居後の数年で徐々に薄れていきます。築5年から10年にかけては、新築の割高感が抜け、実需に基づいた価格水準へと落ち着く時期です。シティタワー白金はまさにこの局面にあります。ただし、後述するように白金エリアの相場そのものが力強く上昇してきたため、築年数によるマイナスを相場上昇が大きく上回ってきたのが実態です。
築年数を語るうえで見落とせないのが建物の規模です。地上19階建てというタワー規模は、白金エリアにおいて一定の存在感を持ちます。規模の大きな物件は、共用施設の充実や管理体制の厚みという点で、築年数が進んでも価値を保ちやすい傾向があります。築8年という段階では、まだ建物のスペックが市場のニーズと十分に合致しており、資産価値の下支えとして機能します。
所在地は東京都港区白金6-5-2。港区のなかでも白金は、閑静な住宅地としてのブランドと都心アクセスを兼ね備えたエリアです。築年数の評価は、こうした立地の強さとセットで考える必要があります。同じ築8年でも、立地次第で資産価値の行方は大きく変わるからです。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 9.6 |
| 3年 | 22.4 |
| 5年 | 20.5 |
| 年 | 白金（円/坪） | 港区平均（円/坪） |
|---|---|---|
| 2007 | 5,135,816 | 3,256,702 |
| 2008 | 3,037,664 | 3,140,015 |
| 2009 | 3,451,327 | 3,207,919 |
| 2010 | 3,271,213 | 3,323,653 |
| 2011 | 3,468,850 | 3,081,944 |
| 2012 | 3,556,733 | 3,024,925 |
| 2013 | 3,118,914 | 3,067,049 |
| 2014 | 3,300,126 | 3,458,563 |
| 2015 | 3,696,871 | 3,857,904 |
| 2016 | 3,924,645 | 3,724,620 |
| 2017 | 3,794,640 | 4,005,291 |
| 2018 | 4,120,799 | 4,103,510 |
| 2019 | 4,263,242 | 4,299,642 |
| 2020 | 4,481,993 | 4,596,825 |
| 2021 | 4,851,070 | 4,575,200 |
| 2022 | 5,446,036 | 5,086,220 |
| 2023 | 6,645,498 | 5,443,524 |
| 2024 | 7,199,231 | 6,184,181 |
| 2025 | 8,193,911 | 7,490,489 |
ここからは、シティタワー白金が建つ白金エリアの中古マンション相場(坪単価)をもとに、築年数と価格の関係を具体的な数字で確かめていきます。以下の価格はこの建物個別の成約価格ではなく、白金エリアの相場推移である点にご留意ください。
シティタワー白金が竣工した2017年、白金エリアの相場は坪単価およそ379万円(3,794,640円/坪)でした。それが2025年には約819万円(8,193,911円/坪)まで上昇しています。竣工から8年で+115.9%、つまり相場は2倍以上になった計算です。築年数が8年進んだにもかかわらず、エリア相場の上昇がそれを大きく凌駕してきたことがわかります。
港区全体の中古マンション相場も好調で、直近1年で約9.6%、3年で約22.4%、5年で約20.5%上昇しています。港区という市場全体が上昇基調にあるなか、白金エリアはそれをさらに上回るペースで伸びてきました。区全体の詳細な推移は別ページに譲りますが、要点は「築浅であっても、相場上昇の恩恵を素直に受け取れる環境が続いてきた」ということです。
相場が上昇する局面では、築浅で状態の良い物件ほど買い手の需要が集まりやすく、価格上昇の恩恵を受けやすくなります。シティタワー白金のような築8年のタワーは、新築ほど割高でなく、かといって築古の懸念もない——この「ちょうどよさ」が、上昇相場では強みになります。築年数の若さが、需給の追い風とかみ合っている状態です。
港区の中古マンション価格推移【2007-2025年】 — 港区全体の坪単価推移・築年数別の水準・地価騰落率をまとめた詳細ページ。
2025年時点で、白金エリアの相場は坪単価約819万円(8,193,911円/坪)。対する港区全体の平均は約749万円(7,490,489円/坪)です。白金は港区平均を9.4%上回るポジションにあります。区内でも相対的に高い水準を維持しているエリアだといえます。
この優位は一時的なものではありません。2007年以降の19年間のうち、白金が港区平均を上回ったのは12年。しかも港区平均を初めて上回ったのは2007年まで遡り、近年は2023年に+22.1%、2024年に+16.4%、2025年に+9.4%と、直近3年連続で明確に平均を超えています。白金というエリアが、区内で安定した上位ポジションを保ってきたことを示す数字です。
港区を構成する29エリアのなかで、白金の坪単価は第10位。トップは麻布台の約1,433万円(14,327,326円/坪)で、区内の中央値は約700万円(7,003,784円/坪)です。白金は中央値を上回る、上位3分の1に入るポジション。突出したトップ層ではないものの、安定して高い評価を受け続けている——それが白金の立ち位置です。
シティタワー白金は「シティタワー」ブランドのタワーマンションです。このシリーズは都心の主要エリアで数多く供給されており、市場での認知度が高いのが特徴です。ブランドの知名度は、売却時に検索・比較の俎上に載りやすいという実利につながります。築年数が進んでも「名前で選ばれる」力は、資産価値の底堅さを支えます。
住所は白金6丁目。前述の通り白金は港区平均を9.4%上回るエリアであり、その住所そのものが立地優位性を物語ります。同じ築2017年の物件でも、立地するエリアの相場水準が違えば資産価値は大きく変わります。白金という住所は、それだけで一定の価格プレミアムを内包しているのです。
白金は閑静な住宅地であるがゆえに、地上19階建てクラスの大規模タワーは決して多くありません。この希少性が、供給の限られた市場での競争力になります。築浅・ブランド・大規模という三つの条件がそろった物件は、同世代の中でも選ばれやすいポジションにあると言えます。
エリア相場をもとに参考リターンを試算してみましょう。仮に2020年に白金エリアの相場水準(坪単価約460万円/4,596,825円)で購入し、2025年に相場水準(約749万円/7,490,489円)で売却したとすると、リターンは+62.9%、坪あたり約289万円の含み益に相当します。これはあくまで白金エリアの相場で試算した参考値であり、シティタワー白金個別の実損益ではありませんが、この5年間で築年数が進む以上のスピードで相場が価格を押し上げてきたことを、数字が裏づけています。
ここまで見てきた通り、直近数年の価格を動かしてきた主役は「築年数の経過」ではなく「エリアの需給」でした。白金という港区上位エリアの相場上昇が、築年数によるマイナスを吸収し、余りある上昇をもたらしてきたのです。今後もこの構図が続く限り、築年数だけを理由に価値が大きく目減りする展開は考えにくいでしょう。
とはいえ、これから10年で築年数が「効いてくる」場面もあります。築18年前後になると大規模修繕の実施状況や管理体制の良し悪しが、価格に明確に反映されるようになります。逆に「効かない」のは立地です。白金6丁目という住所と大規模タワーの希少性は、時間が経っても揺らぎません。将来の資産価値を左右するのは、変えられない立地の強さと、努力次第で維持できる管理の質——この二つだと言えます。
港区・白金エリアの相場マップで価格水準を確認する — 白金をはじめ港区各エリアの中古マンション坪単価をマップで比較。シティタワー白金の資産価値を相場から俯瞰できます。
シティタワー白金(港区白金6丁目・2017年築・地上19階)の資産価値まとめ