板橋区の中古マンション坪単価は、2007年の約204万円/坪から2025年の約256万円/坪まで、18年で緩やかに切り上がってきました。ただしこの区平均は、あくまで57地区を平らにならした数字にすぎません。実際には区内で坪150万円台から坪370万円台まで、2倍以上の開きがあります。この記事では、区全体の局面ごとの動きと、地区別の坪単価データの両方から板橋区の相場を読み解きます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,046,720 |
| 2008 | 1,936,802 |
| 2009 | 1,886,321 |
| 2010 | 1,860,312 |
| 2011 | 1,620,069 |
| 2012 | 1,631,872 |
| 2013 | 1,530,651 |
| 2014 | 1,607,429 |
| 2015 | 1,848,844 |
| 2016 | 2,009,026 |
| 2017 | 2,065,357 |
| 2018 | 2,112,490 |
| 2019 | 2,219,394 |
| 2020 | 2,266,436 |
| 2021 | 2,236,894 |
| 2022 | 2,311,738 |
| 2023 | 2,380,209 |
| 2024 | 2,494,879 |
| 2025 | 2,562,927 |
まずは区全体の坪単価がどう推移してきたかを、単なる年表ではなく「いつ・何が起きたか」の局面に分けて整理します。
板橋区の中古マンション坪単価は、2007年の約204万円/坪(2,046,720円/坪)から、2025年には約256万円/坪(2,562,927円/坪)へと上昇しました。18年間の上げ幅は坪あたり約52万円、率にして約25%です。ただしこの間、一本調子で上がったわけではありません。前半に下落し、後半で反発して過去最高値を更新するという、明確な二段構えの動きをしています。
2007年に約204万円/坪だった坪単価は、2008年に約193万円/坪(1,936,802円/坪)、2009年に約188万円/坪(1,886,321円/坪)と下げ、2011年には約162万円/坪(1,620,069円/坪)まで低下しました。底は2013年の約153万円/坪(1,530,651円/坪)です。リーマンショック後の需要冷え込みが、6年かけて坪単価を約4分の3の水準まで押し下げたことになります。
2013年の底を打つと、局面は反転します。2014年に約160万円/坪(1,607,429円/坪)、2015年に約185万円/坪(1,848,844円/坪)、2016年には約201万円/坪(2,009,026円/坪)と、リーマン前の水準を回復しました。その後も2017年約206万円/坪、2018年約211万円/坪、2019年約222万円/坪と、毎年着実に切り上がる右肩上がりへ転換しています。
上昇基調のなかで一度だけ足踏みしたのが2020年から2021年です。2020年に約227万円/坪(2,266,436円/坪)まで上がった後、2021年は約224万円/坪(2,236,894円/坪)とわずかに反落し、この水準で踊り場をつくりました。約7年続いた上昇が一服した局面です。
踊り場を抜けると、坪単価は再び加速します。2022年約231万円/坪(2,311,738円/坪)、2023年約238万円/坪(2,380,209円/坪)、2024年約249万円/坪(2,494,879円/坪)、そして2025年に約256万円/坪(2,562,927円/坪)と、この18年で最も高い水準を更新しました。前半の下落を取り戻し、なお上値を追う展開が続いています。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 大山町 | 375万円/坪 | 区平均比 +46.2% |
| 2 | 加賀 | 351万円/坪 | 区平均比 +37.0% |
| 3 | 清水町 | 349万円/坪 | 区平均比 +36.2% |
| 4 | 板橋 | 320万円/坪 | 区平均比 +24.9% |
| 5 | 中板橋 | 311万円/坪 | 区平均比 +21.4% |
| 6 | 本町 | 311万円/坪 | 区平均比 +21.2% |
| 7 | 向原 | 310万円/坪 | 区平均比 +20.9% |
| 8 | 南町 | 308万円/坪 | 区平均比 +20.3% |
| 9 | 南常盤台 | 305万円/坪 | 区平均比 +19.1% |
| 10 | 仲宿 | 305万円/坪 | 区平均比 +19.1% |
| 11 | 大山西町 | 299万円/坪 | 区平均比 +16.6% |
| 12 | 小茂根 | 298万円/坪 | 区平均比 +16.2% |
| 13 | 大山金井町 | 295万円/坪 | 区平均比 +15.2% |
| 14 | 大山東町 | 295万円/坪 | 区平均比 +15.0% |
| 15 | 稲荷台 | 290万円/坪 | 区平均比 +13.0% |
区全体の坪単価が約256万円/坪という数字は、あくまで平均です。ここからは57地区の最新坪単価を並べ、区平均に対してどれだけ高いか・安いかを主役に据えて見ていきます。
2025年時点で最も坪単価が高いのは大山町の約375万円/坪(3,746,566円/坪)、最も安いのは大門の約153万円/坪(1,534,120円/坪)です。同じ板橋区内でも、上位と下位で坪単価は2.4倍以上の差があります。区平均の約256万円/坪を基準線に置くと、57地区は「平均を大きく上回るエリア」「平均近辺のエリア」「平均を下回るエリア」の3層にきれいに分かれます。
区平均を20%以上上回る上位エリアは、大山町(約375万円/坪、+46.2%)、加賀(約351万円/坪、+37.0%)、清水町(約349万円/坪、+36.2%)、板橋(約320万円/坪、+24.9%)、中板橋(約311万円/坪、+21.4%)が代表格です。本町(約311万円/坪、+21.2%)、向原(約310万円/坪、+20.9%)、南町(約308万円/坪、+20.3%)もここに続きます。駅近や再開発、住環境の評価が坪単価に織り込まれた、板橋区のなかで最も価格の高い層です。
区平均から±20%圏内に収まる中位エリアには、仲宿(約305万円/坪、+19.1%)、大山西町(約299万円/坪、+16.6%)、小茂根(約298万円/坪、+16.2%)、大山金井町(約295万円/坪、+15.2%)、大山東町(約295万円/坪、+15.0%)などが並びます。区平均をやや上回るこの帯は、板橋区の相場の「厚み」を形づくる中心層です。坂下(-0.6%)、中丸町(-0.7%)、舟渡(-0.9%)のように、区平均とほぼ同水準の地区もこの近辺に位置します。
区平均を30%以上下回るのが、大門(約153万円/坪、-40.1%)、新河岸(約160万円/坪、-37.7%)、三園(約163万円/坪、-36.5%)、四葉(約170万円/坪、-33.7%)、中台(約174万円/坪、-32.1%)、若木(約176万円/坪、-31.4%)です。高島平(約186万円/坪、-27.6%)や弥生町(約187万円/坪、-27.0%)もこの層に入ります。区の平均像だけを見ていると、こうした割安帯の存在は見えてきません。
ここで注意したいのは、現在の坪単価が高いこととこれまでの伸び率が高いことは別の軸だという点です。区内トップの大山町は、2009年の約97万円/坪(969,697円/坪)から2025年の約375万円/坪へ、+286.4%という飛び抜けた成長を遂げました。つまり大山町は「今も高い」と「大きく伸びた」の両方を満たす稀なエリアです。一方で、現在価格が上位でも伸びは穏やかな地区(清水町は+17.6%)もあります。次の章では、この伸び率の軸から地区を並べ替えます。
板橋区の坪単価を地図で確認する — 地区ごとの中古マンション坪単価を地図上で比較できます
現在の坪単価ではなく「2007年から2025年でどれだけ伸びたか」という軸で並べ替えると、板橋区の地区は3つのパターンに分かれます。
第一に「一貫して大きく伸びたエリア」、第二に「2007年の水準を今も下回るエリア」、第三に「その中間で穏やかに上げたエリア」です。現在価格が中位・下位でも、伸び率で見ると上位に食い込む地区があり、割安帯の中に上昇の勢いが強いエリアが隠れていることがわかります。
2007年(一部2009年)からの伸び率が+100%を超えた地区は、仲町(+162.2%)、向原(+155.7%)、中板橋(+124.2%)、大山金井町(+123.2%)、宮本町(+115.4%)、南町(+103.1%)、小茂根(+100.3%)などです。なかでも仲町は約82万円/坪(815,427円/坪)から約214万円/坪(2,137,741円/坪)へと2.6倍以上に伸びました。現在価格は区平均を下回る-16.6%ですが、伸び率では区内トップ級です。「安いから伸びない」わけではないことを示す好例です。
逆に、2007年の水準を2025年になっても回復できていない地区もあります。稲荷台(-19.6%)、常盤台(-17.3%)、高島平(-11.6%)、双葉町(-11.4%)、蓮沼町(-9.8%)などです。氷川町は-74.6%と極端な下落率になっていますが、これは起点となる2007年の値(約1,063万円/坪)が突出して高く、比較の基準そのものが特殊であることが原因です。伸び率がマイナスの地区は、現在価格が区平均近辺でも、長期でみると値上がりの恩恵が乏しかったといえます。
伸び率を読むときは、比較の起点がいつかを必ず確認してください。大山町(+286.4%)や向原(+155.7%)、幸町(+37.4%)は起点が2009年で、リーマン後の底に近い時期を出発点にしています。相場が最も安かった時期を起点にすれば、伸び率は当然大きく見えます。逆に2007年のピーク圏を起点とする地区は、伸び率が控えめに出やすい。数字の大小だけでなく、どの局面から測った伸びなのかをセットで見る必要があります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.6 |
| 3年 | 19.3 |
| 5年 | 19.5 |
長期の坪単価トレンドに加えて、足元の勢いを示すのが直近の騰落率です。板橋区の地価騰落率は、短期と中期の3つの数字で確認できます。
板橋区の地価騰落率は、直近1年で+8.59%、3年で+19.28%、5年で+19.5%です。中古マンション坪単価が2021年の踊り場を経て再加速した動きと、方向性は一致しています。上昇が続いていることを裏づける数字です。
注目すべきは、3年の+19.28%と5年の+19.5%がほぼ同じ水準だという点です。これは、5年間の上げ幅の大半が直近3年に集中して生じたことを意味します。さらに直近1年だけで+8.59%と、3年分の伸びの半分近くを1年で稼いでいます。上昇ペースは減速どころか、足元でむしろ加速している構図です。
坪単価は2022年以降、2,311,738円/坪→2,380,209円/坪→2,494,879円/坪→2,562,927円/坪と毎年上積みされ、地価騰落率も直近が最も強い。2つの独立した指標が同じ「足元は加速」というメッセージを出しているため、現在の上昇局面は一時的なブレではなく、実需に支えられた継続性のあるものと読めます。
ここまでの坪単価・伸び率・騰落率を、実際の売買判断にどう落とし込むかを整理します。
買い手はまず、区平均の約256万円/坪を基準線として、検討エリアが割高か割安かを確認してください。そのうえで、割安帯のなかにある「伸び率の高い地区」に注目する価値があります。たとえば仲町は現在価格が-16.6%と割安ながら伸び率は+162.2%、上板橋(-19.1%、伸び率+80.2%)や栄町(-16.0%、+91.4%)も同様です。現在の割安さと過去の上昇力を重ねて見ることで、伸び余地のあるエリアが浮かび上がります。
売り手にとって重要なのは、保有物件のあるエリアが区平均に対してどの位置にあるかです。大山町(+46.2%)、加賀(+37.0%)、清水町(+36.2%)のように区平均を大きく上回る地区は、すでに高値圏にあります。坪単価が18年で過去最高を更新し、地価騰落率も足元で加速している現局面は、こうした上位エリアで売却を検討する売り手には追い風です。
騰落率は「今動くべきか、待つべきか」の判断材料になります。板橋区は1年+8.59%と足元の勢いが最も強く、これは買い手にとっては「待つほど価格が上がるリスク」を、売り手にとっては「今が高値圏である裏づけ」を意味します。ただし短期の勢いだけで判断せず、5年+19.5%という中期トレンドと合わせて、上昇の持続性を確認したうえで動くのが賢明です。
「板橋区の◯◯だから高い/安い」というイメージだけで判断するのは危険です。実際には、割安に見える地区が大きく伸びていたり、名の知れた地区が2007年水準を回復できていなかったりします。まずは検討エリアの坪単価が区平均のどこに位置し、過去にどの局面でどう動いたかを数字で確認する。この一手間が、地区名の印象に流されない比較の出発点になります。
シティタワーズ板橋大山サウスタワーの資産価値と板橋区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — シティタワーズ板橋大山サウスタワー（板橋区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
シティタワーズ板橋大山サウスタワーの資産価値と板橋区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — シティタワーズ板橋大山サウスタワー（板橋区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
板橋ビュータワーの資産価値と板橋区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — 板橋ビュータワー（板橋区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。