墨田区の中古マンション坪単価は、2025年時点で区平均328万円/坪。東京スカイツリー開業を経て街の評価が塗り替わったこの18年間、区全体の相場は大きく動きました。しかし本当に重要なのは「区平均」ではありません。同じ墨田区内でも、坪単価400万円台の地区がある一方で200万円を下回る地区もあり、その差は最大2.2倍に達します。
この記事では、2007年から2025年までの価格推移を局面ごとに読み解いたうえで、26地区それぞれの坪単価と区平均との乖離を主役に据えて、墨田区で「買う・売る」判断に直結するデータを整理します。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,516,645 |
| 2008 | 2,507,117 |
| 2009 | 2,295,448 |
| 2010 | 2,185,178 |
| 2011 | 2,067,244 |
| 2012 | 1,954,318 |
| 2013 | 2,079,213 |
| 2014 | 2,109,363 |
| 2015 | 2,356,593 |
| 2016 | 2,409,609 |
| 2017 | 2,581,668 |
| 2018 | 2,731,352 |
| 2019 | 2,917,427 |
| 2020 | 2,892,701 |
| 2021 | 2,769,037 |
| 2022 | 2,867,750 |
| 2023 | 2,977,416 |
| 2024 | 3,117,885 |
| 2025 | 3,284,492 |
2025年の墨田区の中古マンション坪単価は、区平均で約328万円/坪（3,284,492円）。起点となる2007年は約252万円/坪（2,516,645円）でしたから、18年間で30.5%の上昇です。ただしこの上昇は一直線に進んだわけではなく、下落・停滞・急伸という明確な局面が存在します。順に見ていきましょう。
最初の局面は下落です。2007年に約252万円/坪だった相場は、2008年のリーマンショックを境に下げ止まらず、2012年には約195万円/坪（1,954,318円）まで落ち込みました。この5年間の下落率は22.4%。18年の推移のなかで最も安く買えた「底値」がこの2012年です。
底を打った2012年以降、相場は反発に転じます。2013年に約208万円/坪へ戻すと、その後は一貫して上昇を続け、2019年には約292万円/坪（2,917,427円）に到達。7年間で49.3%の上昇です。東京スカイツリー開業（2012年）による街のブランド化と、都心回帰の流れが重なった局面と読むことができます。
力強い上昇に一度ブレーキがかかったのがコロナ禍です。2020年は約289万円/坪、2021年は約277万円/坪と、2年連続で前年を下回りました。2019年のピークからは一時的に足踏みしたものの、下げ幅は限定的で、リーマンショック時のような大幅な調整には至りませんでした。
2022年からは再加速の局面に入ります。2022年に約287万円/坪へ戻すと、2023年約298万円/坪、2024年約312万円/坪、そして2025年約328万円/坪と、3年連続で過去最高値を更新。18年間で見ても、現在の坪単価は最も高い水準にあります。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 横網 | 422万円/坪 | 区平均比 +28.3% |
| 2 | 太平 | 420万円/坪 | 区平均比 +27.9% |
| 3 | 千歳 | 388万円/坪 | 区平均比 +18.1% |
| 4 | 本所 | 379万円/坪 | 区平均比 +15.5% |
| 5 | 押上 | 359万円/坪 | 区平均比 +9.2% |
| 6 | 江東橋 | 358万円/坪 | 区平均比 +8.9% |
| 7 | 緑 | 355万円/坪 | 区平均比 +8.1% |
| 8 | 横川 | 354万円/坪 | 区平均比 +7.9% |
| 9 | 亀沢 | 352万円/坪 | 区平均比 +7.2% |
| 10 | 菊川 | 345万円/坪 | 区平均比 +5.0% |
| 11 | 石原 | 340万円/坪 | 区平均比 +3.4% |
| 12 | 東駒形 | 336万円/坪 | 区平均比 +2.2% |
| 13 | 両国 | 332万円/坪 | 区平均比 +1.2% |
| 14 | 吾妻橋 | 327万円/坪 | 区平均比 -0.4% |
| 15 | 立川 | 327万円/坪 | 区平均比 -0.5% |
ここからが本題です。区平均328万円/坪という数字は、あくまで26地区を均した値にすぎません。実際には、区平均を28%上回る地区から41%下回る地区まで、大きなばらつきがあります。以下、上位・中位・下位の順に、各地区が区平均に対してどれだけのプレミアム（上乗せ）またはディスカウント（値引き）で取引されているかを見ていきます。
区内で最も坪単価が高いのは横網の約422万円/坪（4,215,344円）で、区平均を28.3%上回ります。次いで太平が約420万円/坪（4,201,888円、+27.9%）、千歳が約388万円/坪（3,879,593円、+18.1%）と続きます。この3地区が墨田区の坪単価トップグループを形成し、いずれも区平均を大きく上回るプレミアムエリアです。
中位上位には、本所（約379万円/坪、+15.5%）、押上（約359万円/坪、+9.2%）、江東橋（約358万円/坪、+8.9%）が並びます。東京スカイツリーの足元である押上は区平均を9.2%上回り、江東橋も同水準。両国・錦糸町エリアを含むこの一帯は、駅アクセスと商業集積が坪単価に反映された結果と読めます。
なお押上の2007年からの伸びは30.7%で、区平均並み。すでに2007年時点で相応の水準（約274万円/坪）にあったため、スカイツリー効果は「その後の急伸」よりも「もともと高い基準を維持した」形で表れている点は押さえておきたいところです。
一方、区平均を大きく下回るのが区の北東部・東部です。立花は約239万円/坪（2,389,430円、-27.3%）、八広は約244万円/坪（2,435,086円、-25.9%）、そして最も低い東墨田は約194万円/坪（1,935,274円、-41.1%）。東墨田は区平均を4割以上ディスカウントされた水準で取引されています。堤通（-19.1%）、墨田（-20.4%）もこの下位グループに含まれます。
最上位の横網（約422万円/坪）と最下位の東墨田（約194万円/坪）を比べると、その差は約2.2倍。同じ「墨田区の中古マンション」でも、地区が変われば実質的にまったく別の市場です。「墨田区の相場は328万円/坪」という平均値だけで判断すると、上位エリアでは予算不足に、下位エリアでは割高な提示を見抜けないことになります。地区単位で相場を確認することが、墨田区では特に重要です。
Pricemap 価格マップで墨田区を確認 — 26地区の坪単価を地図上で色分けして確認できます。区平均との差が一目でわかります。
最新の坪単価だけでなく、「2007年からどれだけ伸びたか」で並べ替えると、別の顔が見えてきます。成長率トップは千歳の+142.5%（約160万円/坪→約388万円/坪）。次いで堤通+126.8%（起点は2008年）、墨田+125.3%、江東橋+109.9%、太平+98.3%、京島+95.6%と続きます。区平均の伸び（30.5%）を大きく上回る地区が複数あることがわかります。
成長率上位の地区には明確な共通点があります。2007年時点の坪単価が低かったという点です。千歳は2007年に約160万円/坪、墨田は約116万円/坪、江東橋は約170万円/坪と、いずれも当時の区平均（約252万円/坪）を下回る安値スタートでした。安く出発した地区ほど上昇余地が大きく、結果として高い成長率を記録した——いわゆる「割安エリアの追い上げ」が墨田区でも起きています。
逆に本所（+29.6%）や緑（+15.9%）、亀沢（+18.5%）のように、2007年時点ですでに高水準だった地区は、絶対値では今も上位を維持しつつ成長率は緩やかです。
26地区のなかで、2007年比でマイナス成長となったのは文花（-10.9%）と八広（-6.6%）の2地区です。文花は2007年に約337万円/坪と当時としては高値でしたが、2025年には約300万円/坪へ下落。八広も約261万円/坪から約244万円/坪へと下げています。両地区とも「2007年時点で相対的に高かったにもかかわらず伸びなかった」点が共通しており、街の評価が18年で相対的に後退したエリアと言えます。
堤通の成長率+126.8%は、他地区と起点が異なる点に注意が必要です。堤通のデータは2008年（約117万円/坪）が起点で、そこから2025年の約266万円/坪まで上昇しています。極端に低かった水準からの回復であり、絶対値では今も区平均を19.1%下回るディスカウントエリアである点は変わりません。墨田（+125.3%）も同様に、低い起点からの大幅上昇でありながら、現在も区平均を20.4%下回っています。成長率の高さと、現在の坪単価の高さは別物として読む必要があります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11.3 |
| 3年 | 23.9 |
| 5年 | 25.7 |
足元の勢いを地価の騰落率で確認します。墨田区の地価は直近1年で+11.3%、3年で+23.9%、5年で+25.7%。過去最高値を3年連続で更新してきた坪単価の動きと整合的で、上昇は継続しています。
注目すべきは、5年で+25.7%に対して、直近1年だけで+11.3%が積み上がっている点です。単純計算で5年間の上昇のうち4割超が直近1年に集中している格好で、上昇ペースはむしろ加速していることを示します。3年で+23.9%という数字も、直近の伸びが牽引していることを裏付けます。買い手にとっては「待てば下がる」局面ではなく、売り手にとっては「勢いが続くうちに動ける」局面と読めます。
ただし、この騰落率はあくまで区全体の平均的な勢いです。前章で見たように、墨田区は地区ごとに坪単価も成長率も大きく異なります。区全体が+11.3%で上がっていても、文花・八広のように長期で伸び悩む地区もあれば、割安圏から追い上げを続ける地区もあります。区平均の勢いと、自分が対象とする地区の位置づけを必ず重ねて見ることが、判断の精度を左右します。
区平均328万円/坪を下回る地区を検討する際は、その安さが「割安（今後の伸びしろ）」なのか「相対的な弱さ」なのかを見極める必要があります。判断材料は成長率です。たとえば立花（区平均-27.3%だが2007年比+76.4%）や墨田（-20.4%だが+125.3%）は、低い水準から着実に評価を高めてきた地区。一方、文花や八広は低くない坪単価でありながら長期でマイナス成長で、価格の弱さがそのまま出ています。「安い×伸びている」地区は割安の候補、「安い×伸びていない」地区は理由を確認すべき対象です。
売却する側は、まず自分の物件がある地区が区平均に対してプレミアムかディスカウントかを把握することが出発点です。横網・太平のような+28%前後のプレミアムエリアであれば、区平均をそのまま提示価格の目安にすると安すぎる可能性があります。逆に東墨田（-41.1%）のようなディスカウントエリアで区平均を基準にすると、売れ残りのリスクが高まります。区平均ではなく地区の坪単価を起点にすることが、適正な価格設定の第一歩です。
18年の推移は、「リーマンで下落→2012年に底→スカイツリーで反発→コロナで一時停滞→2022年以降に再加速して過去最高値を3年連続更新」という物語でした。直近1年で+11.3%という騰落率は、この上昇局面がまだ勢いを保っていることを示します。区全体としては高値圏にあるものの、割安圏から追い上げを続ける地区にはなお上昇余地が残されている、というのが18年のデータが示す構図です。
最後に、本記事の坪単価はあくまで地区・年次ごとの平均値です。実際の取引価格は、同じ地区でも築年数・専有面積・駅距離・取引時点によって上下します。坪単価が高い地区でも築古・広めの物件なら平均を下回ることがあり、その逆もあります。ここで示した数値は「地区の相場観をつかむ物差し」として使い、個別物件の判断では必ず条件を揃えて比較してください。
Pricemapで墨田区の相場を地区別に見る — 26地区の坪単価と区平均との差を、地図と数値で確認できます。
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