台東区の中古マンション（中古マンション等）の坪単価は、2007年の約231万円/坪から2025年の約378万円/坪へと、この18年で大きく水準を切り上げてきました。ただし「区平均」だけを見ていては、実際の物件選びも売却判断も精度が上がりません。台東区は同じ区内でも地区によって坪単価に最大で3倍近い差があり、平均に対するプレミアム（割高）とディスカウント（割安）の構造を理解することが、買う・売るの意思決定を左右します。
この記事では、まず区全体の18年間の価格局面を整理し、その上で32地区の坪単価と区平均との乖離を主役に据えて、どこが割高でどこが割安か、どの地区がどれだけ伸びたかを具体的な数値で読み解きます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,318,787 |
| 2008 | 2,321,578 |
| 2009 | 2,136,808 |
| 2010 | 2,169,340 |
| 2011 | 2,211,424 |
| 2012 | 2,171,586 |
| 2013 | 2,072,156 |
| 2014 | 2,161,257 |
| 2015 | 2,405,423 |
| 2016 | 2,578,949 |
| 2017 | 2,752,634 |
| 2018 | 2,854,816 |
| 2019 | 2,974,710 |
| 2020 | 3,051,664 |
| 2021 | 5,535,453 |
| 2022 | 3,129,862 |
| 2023 | 3,332,615 |
| 2024 | 3,544,389 |
| 2025 | 3,782,590 |
台東区の中古マンション等の坪単価は、2007年の約231万円/坪から2025年の約378万円/坪まで推移しました。単純比較で約1.6倍です。ただしこの間は一本調子ではなく、はっきりと局面が分かれています。リーマンショック後の下落、2014年以降の回復・上昇、2021年の突出、そしてその後の再上昇です。それぞれの局面を分けて見ることで、いま台東区の相場がどのフェーズにあるのかが見えてきます。
最初の局面は下落です。坪単価は2007年の約231万円/坪（2,318,787円）から2008年の約232万円/坪（2,321,578円）で頭打ちとなり、2009年には約214万円/坪（2,136,808円）へ低下しました。その後も一進一退が続き、2013年には約207万円/坪（2,072,156円）と、この18年間で最も低い水準を記録しています。金融危機後の需要冷え込みが、台東区の中古マンション市場にもはっきり表れた期間でした。
2014年に約216万円/坪（2,161,257円）へ反転してから、市場は明確な上昇基調に入ります。2015年約241万円/坪、2017年約275万円/坪、2019年約297万円/坪と、毎年着実に水準を上げ、2020年には約305万円/坪（3,051,664円）に到達しました。この7年間はほぼ右肩上がりで、台東区の中古マンション相場が底値から3割超も戻した回復・拡大期です。
注意すべきは2021年です。坪単価は約554万円/坪（5,535,453円）と、前年の約305万円/坪から突出した数値を記録しました。翌2022年には約313万円/坪（3,129,862円）へ戻っており、2021年の値は取引構成の偏りなどによる一過性の跳ね上がりとして扱うのが妥当です。この1点だけを取り出して「台東区は坪554万円まで上がった」と読むのは誤りで、前後の年（2020年約305万円・2022年約313万円）をつないで見るのが実態に近い理解です。
2022年以降は再び上昇トレンドが鮮明です。2022年の約313万円/坪から、2023年約333万円/坪（3,332,615円）、2024年約354万円/坪（3,544,389円）、そして2025年には約378万円/坪（3,782,590円）まで上がりました。2022年から2025年までの3年間で坪単価はおよそ2割の上昇です。下落局面の底だった2013年の約207万円/坪と比べれば、足元は約1.8倍の水準にあります。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 池之端 | 549万円/坪 | 区平均比 +45.0% |
| 2 | 東上野 | 454万円/坪 | 区平均比 +20.1% |
| 3 | 寿 | 435万円/坪 | 区平均比 +15.0% |
| 4 | 花川戸 | 432万円/坪 | 区平均比 +14.2% |
| 5 | 西浅草 | 426万円/坪 | 区平均比 +12.7% |
| 6 | 蔵前 | 426万円/坪 | 区平均比 +12.6% |
| 7 | 台東 | 423万円/坪 | 区平均比 +11.9% |
| 8 | 三筋 | 420万円/坪 | 区平均比 +11.0% |
| 9 | 谷中 | 413万円/坪 | 区平均比 +9.3% |
| 10 | 柳橋 | 409万円/坪 | 区平均比 +8.2% |
| 11 | 北上野 | 406万円/坪 | 区平均比 +7.3% |
| 12 | 元浅草 | 398万円/坪 | 区平均比 +5.1% |
| 13 | 鳥越 | 397万円/坪 | 区平均比 +5.0% |
| 14 | 上野 | 384万円/坪 | 区平均比 +1.4% |
| 15 | 雷門 | 380万円/坪 | 区平均比 +0.4% |
ここからが本題です。台東区の32地区の2025年坪単価を並べると、最高は池之端の約549万円/坪（5,486,616円）、最低は橋場の約232万円/坪（2,318,709円）。同じ台東区でありながら、上下で約2.4倍の開きがあります。区平均に対するプレミアム（割高）・ディスカウント（割安）で見ると、地区ごとの位置づけがはっきりします。
区平均を最も大きく上回るのが池之端で、坪単価は約549万円/坪（5,486,616円）、プレミアムは+45.0%と突出しています。続いて東上野が約454万円/坪（+20.1%）、寿が約435万円/坪（+15.0%）、花川戸が約432万円/坪（+14.2%）、西浅草が約426万円/坪（+12.7%）。上野公園・不忍池周辺や上野駅・浅草エリアの利便性の高い地区が、区平均に対して1割以上の上乗せで取引されています。
区平均の周辺に位置する中位グループも厚みがあります。蔵前は約426万円/坪（+12.6%）、台東は約423万円/坪（+11.9%）、三筋は約420万円/坪（+11.0%）、谷中は約413万円/坪（+9.3%）、柳橋は約409万円/坪（+8.2%）。いずれもプレミアムは1割前後で、区平均に対して大きく割高でも割安でもない標準的な水準です。物件個別の条件次第で割安・割高が入れ替わりやすいゾーンでもあります。
一方、区平均を明確に下回る地区もあります。三ノ輪は約303万円/坪（-19.8%）、今戸は約306万円/坪（-19.1%）、清川は約309万円/坪（-18.3%）。そして橋場は約232万円/坪（-38.7%）と、区平均から4割近く低い水準です。これらの地区は、絶対水準で見れば区内で最も手が届きやすいエリアといえます。
池之端の約549万円/坪と橋場の約232万円/坪では、約2.4倍の差があります。この差を生むのは、主要駅への近さ、上野・浅草といった商業・観光の中心地からの距離、住環境の成熟度といった立地要因です。「台東区の相場は坪378万円」という区平均は入口の目安にすぎず、実際に買う・売るときはこの地区差を前提にしなければ判断を誤ります。
2007年からの伸び率で見ると、様相はまた変わります。最も伸びたのは柳橋で+178.6%（2007年の約147万円/坪から2025年の約409万円/坪へ）。次いで松が谷+136.2%、上野桜木+132.5%、元浅草+122.4%、谷中+122.0%、清川+121.8%と続きます。2007年時点で坪150万円前後だった地区が、18年で坪400万円前後まで駆け上がったケースが目立ちます。
逆に伸びが小さかったのが駒形の+14.0%（2007年約312万円/坪→2025年約355万円/坪）、日本堤の+15.8%、鳥越の+22.7%です。これらの地区に共通するのは、2007年時点ですでに坪単価が相対的に高かった点です。スタートラインが高い地区は伸び率が抑えられやすく、逆にスタートが低い地区ほど伸び率が大きく出る傾向があります。
ここで重要なのは、伸び率が高い＝現在の水準が高い、ではないという点です。柳橋は+178.6%と成長率トップですが、2025年の坪単価は約409万円/坪で、プレミアムは+8.2%と中位です。一方、池之端は成長率+61.6%と中位ながら、絶対水準は区内最高の約549万円/坪。伸び率と現在の割高・割安は別の指標として切り分けて見る必要があります。
地区別の成長率が+14.0%から+178.6%まで大きく開いていること自体が、台東区内の市場が一様ではなく二極化していることを示します。もともと高かった地区は上げ幅が限られ、割安だった地区が水準訂正で急伸する——この構図を押さえておくと、今後の値動きの余地を地区ごとに見立てやすくなります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 13.9 |
| 3年 | 38 |
| 5年 | 28.7 |
足元の勢いは地価の騰落率にも表れています。台東区の直近1年の騰落率は+13.93%、3年で+38.0%、5年で+28.66%。中古マンションの坪単価推移とも整合的で、上昇基調が続いていることを裏づける数字です。
注目すべきは、3年騰落率（+38.0%）が5年騰落率（+28.66%）を上回っていることです。通常、期間が長いほど累積の上昇率は大きくなりますが、ここでは逆転しています。これは直近3年の上昇ペースが、その前の2年を含む5年平均よりも速いことを意味します。つまり台東区の地価上昇は減速ではなく、むしろ足元で加速しているというシグナルです。
ただし、+13.93%という直近1年の数字だけで「今後も同じペースで上がる」と決めつけるのは危険です。2021年の坪単価急騰の例が示すように、単年の数値は一時的な要因で振れます。短期の騰落率は勢いの確認に使い、水準感の判断は18年の推移と地区別の坪単価データを合わせて見るのが堅実です。
台東区の2025年の坪単価は区平均で約378万円/坪。しかし実際の取引は、池之端の+45.0%から橋場の-38.7%まで、地区によって大きくぶれます。まずは検討する地区が区平均に対してプレミアムなのかディスカウントなのかを確認し、そのうえで提示価格が地区の相場に見合っているかを判断してください。
予算を抑えたい購入検討者は、区平均を下回る三ノ輪（-19.8%）・今戸（-19.1%）・清川（-18.3%）・橋場（-38.7%）などが候補になります。一方、資産性や利便性を重視するなら池之端や東上野といったプレミアム地区が選択肢です。ここで清川（成長率+121.8%）のように、割安でありながら過去の伸びが大きい地区は、水準と成長余地の両面から検討する価値があります。
売却を考えるなら、まず自分の物件がある地区の坪単価と、区平均に対する乖離率を把握することが出発点です。プレミアム地区であれば区平均より強気の値付けが通りやすく、ディスカウント地区であれば区平均を基準にした過大な期待は禁物です。地区の絶対水準と、2007年比の成長率の両方を確認すると、売り時の判断材料が増えます。
台東区の坪単価を地図で確認する — 地区ごとの坪単価と区平均との差をマップで見比べる
坪単価はあくまで地区の平均像であり、同じ地区でも築年数・駅距離・階数・管理状態で個別価格は上下します。ここで示した地区別坪単価は、候補を絞り込む一次スクリーニングとして使うのが正しい使い方です。地区でおおまかに当たりをつけ、そこから個別物件の条件を精査していく——この二段構えが、台東区で失敗しない物件選びの基本です。
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