文京区の中古マンション（中古マンション等）の坪単価は、2007年の約261万円/坪から2025年の約443万円/坪まで上昇しました。ただしこの数字はあくまで区全体の平均であり、後楽や小石川のように区平均を2割上回る地区もあれば、目白台のように2割以上下回る地区もあります。この記事では18年間の推移を局面ごとに整理したうえで、19地区の坪単価差を主役に据えて「どこが割高でどこが割安か」を具体的な数値で読み解きます。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,606,379 |
| 2008 | 2,517,058 |
| 2009 | 2,441,255 |
| 2010 | 2,713,275 |
| 2011 | 2,568,889 |
| 2012 | 2,316,833 |
| 2013 | 2,408,693 |
| 2014 | 2,593,593 |
| 2015 | 2,839,279 |
| 2016 | 2,999,920 |
| 2017 | 3,061,542 |
| 2018 | 3,195,920 |
| 2019 | 3,301,171 |
| 2020 | 3,390,842 |
| 2021 | 3,544,849 |
| 2022 | 3,669,355 |
| 2023 | 3,834,893 |
| 2024 | 4,053,433 |
| 2025 | 4,432,367 |
文京区の中古マンション等の坪単価は、次のように推移してきました。2007年 約261万円/坪、2008年 約252万円、2009年 約244万円、2010年 約271万円、2011年 約257万円、2012年 約232万円と、前半は上下動を繰り返しています。転機は2012年で、ここを底に反転します。2013年 約241万円、2014年 約259万円、2015年 約284万円、2016年 約300万円、2017年 約306万円、2018年 約320万円、2019年 約330万円、2020年 約339万円、2021年 約354万円、2022年 約367万円、2023年 約383万円、2024年 約405万円、そして2025年 約443万円/坪です。
注目すべきは、2012年の底（約232万円/坪）以降、一度も前年を下回ることなく上がり続けている点です。とくに2024年から2025年にかけては約405万円から約443万円へと一気に伸び、直近の勢いが際立っています。
2007年の約261万円/坪から2025年の約443万円/坪へ、坪単価はおよそ1.70倍（+70%）になりました。金額にすると1坪あたり約182万円の上昇です。18年でこれだけ動いたということは、同じ広さの部屋でも取得に必要な価格が大きく変わったことを意味します。
足元の勢いを騰落率で見ると、1年で+11.46%、3年で+25.49%、5年で+23.38%です。ここで重要なのは、5年の伸び（+23.38%）と3年の伸び（+25.49%）がほぼ並んでいること。つまり上昇の大半は直近3年に集中しており、なかでも直近1年だけで+11.46%と、5年分の半分近くを1年で稼いだ計算になります。相場が減速ではなく加速の局面にあることを、この数字がはっきり示しています。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 後楽 | 544万円/坪 | 区平均比 +22.8% |
| 2 | 小石川 | 532万円/坪 | 区平均比 +20.0% |
| 3 | 湯島 | 515万円/坪 | 区平均比 +16.1% |
| 4 | 向丘 | 499万円/坪 | 区平均比 +12.7% |
| 5 | 本郷 | 494万円/坪 | 区平均比 +11.5% |
| 6 | 弥生 | 465万円/坪 | 区平均比 +4.9% |
| 7 | 千石 | 460万円/坪 | 区平均比 +3.8% |
| 8 | 根津 | 450万円/坪 | 区平均比 +1.5% |
| 9 | 関口 | 429万円/坪 | 区平均比 -3.1% |
| 10 | 西片 | 410万円/坪 | 区平均比 -7.4% |
| 11 | 水道 | 408万円/坪 | 区平均比 -8.0% |
| 12 | 本駒込 | 403万円/坪 | 区平均比 -9.1% |
| 13 | 白山 | 394万円/坪 | 区平均比 -11.0% |
| 14 | 小日向 | 394万円/坪 | 区平均比 -11.0% |
| 15 | 大塚 | 383万円/坪 | 区平均比 -13.7% |
区平均（2025年で約443万円/坪）を基準に、19地区がどれだけ上下しているかを整理します。プレミアム（区平均超え）は後楽（+22.8%）、小石川（+20.0%）、湯島（+16.1%）、向丘（+12.7%）、本郷（+11.5%）、弥生（+4.9%）、千石（+3.8%）、根津（+1.5%）の8地区。残る11地区はディスカウント（区平均割れ）で、関口（−3.1%）、西片（−7.4%）、水道（−8.0%）、本駒込（−9.1%）、白山（−11.0%）、小日向（−11.0%）、大塚（−13.7%）、春日（−14.3%）、千駄木（−15.7%）、音羽（−19.4%）、目白台（−23.3%）と続きます。
最上位の後楽（約544万円/坪）と最下位の目白台（約340万円/坪）では、坪単価に約204万円/坪の開きがあります。同じ「文京区の中古マンション」でも、地区が違えば1坪あたり4割以上価格が変わる——これがこの区を読むうえでの出発点です。
後楽は約544万円/坪で区内トップ、小石川が約532万円/坪、湯島が約515万円/坪と続きます。いずれも区平均を16〜23%上回る高値エリアで、都心方向へのアクセスや商業集積、ブランド力が価格に反映されています。ただし後にみるように、後楽と小石川・湯島では18年間の伸び方がまったく異なる点は押さえておく必要があります。
向丘（約499万円/坪、+12.7%）と本郷（約494万円/坪、+11.5%）はやや上振れ、弥生（約465万円/坪、+4.9%）、千石（約460万円/坪、+3.8%）、根津（約450万円/坪、+1.5%）は区平均にほぼ張り付いています。とりわけ根津は区平均との差がわずか+1.5%と、文京区全体の水準を代表するような位置づけです。これらは「区の相場そのもの」として基準に使いやすいエリアといえます。
最も割安なのは目白台（約340万円/坪、−23.3%）で、音羽（約357万円/坪、−19.4%）、千駄木（約374万円/坪、−15.7%）、春日（約380万円/坪、−14.3%）が続きます。文京区というブランドの中では相対的に価格が抑えられている地区群で、予算に対して広さを確保しやすい選択肢になり得ます。ただし、割安=お買い得とは限りません。後述の通り、伸び率と組み合わせて判断する必要があります。
地区差の正体は「絶対水準」と「伸び方」の2軸で見ると整理できます。後楽は2007年時点で既に約455万円/坪と区内で群を抜いて高く、2025年でもトップですが、18年間の伸びは+19.7%にとどまります。逆に目白台は水準こそ最下位ですが伸びは+37.8%あり、下位でも上昇局面には乗っています。つまり文京区は「もともと高い地区」と「あとから伸びた地区」が混在しており、現在の坪単価だけを見ても割高・割安の本質は掴めない、というのがデータの示すところです。
この期間、坪単価は約261万円（2007年）→約232万円（2012年）へと、むしろ下落しました。リーマン・ショックを挟む世界的な景気後退の影響で、2010年に約271万円まで一度戻したものの続かず、2012年に18年間で最も低い水準まで沈んでいます。文京区にとってはここが底でした。
2012年の底から潮目が変わります。2013年 約241万円、2014年 約259万円、2015年 約284万円と、3年で坪単価は明確に上向きました。金融緩和を背景に不動産取得の環境が改善し、都心居住の需要が戻り始めた局面です。底値からの回復ステージにあたります。
2016年に約300万円/坪を突破すると、2017年 約306万円、2018年 約320万円、2019年 約330万円、2020年 約339万円、2021年 約354万円と、毎年着実に階段を上りました。派手な急騰ではないものの、下落年がまったくない「右肩上がりの定着」が特徴です。中古マンションが資産として選好される流れが、この期間に固まりました。
2022年 約367万円、2023年 約383万円、2024年 約405万円、2025年 約443万円と、上げ幅そのものが年々大きくなっています。とくに2024→2025年の伸びは目立ち、直近1年の騰落率+11.46%として表れています。それまでの緩やかな上昇から、加速フェーズへ移ったのがこの局面です。
2007年比の伸び率を見ると、地区ごとの明暗がはっきりします。最も伸びたのは弥生（+126.3%）で、湯島（+120.4%）、本郷（+112.2%）、根津（+109.4%）、西片（+106.9%）と、いずれも18年で2倍超になりました。一方で伸び悩んだのは小日向（+3.9%）、関口（+19.1%）、後楽（+19.7%）です。
ここで重要なのは、現在の高値地区が必ずしも高成長ではないという事実です。区内トップの後楽は伸び率+19.7%と下位、2007年時点で既に高かった小日向や関口も伸びは限定的でした。逆に、区平均を下回る地区でも湯島（現状は+16.1%のプレミアム側だが2007年比では+120.4%）や西片（−7.4%だが+106.9%）のように大きく伸びたケースがあります。「今高い地区」と「これまで伸びた地区」は別物として捉えるべきです。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 11.5 |
| 3年 | 25.5 |
| 5年 | 23.4 |
改めて騰落率を並べると、1年+11.46%、3年+25.49%、5年+23.38%です。通常、期間が長いほど累積の上昇率は大きくなるはずですが、文京区では5年（+23.38%）を3年（+25.49%）が上回っています。これは、5年前から3年前までの2年間はほとんど価格が動かず、直近3年に上昇が凝縮されたことを意味します。
3年で+25.49%、そのうち直近1年だけで+11.46%。単純計算で、直近3年の上昇のおよそ4割超が最後の1年に集中しています。減速のサインは見当たらず、むしろ足元にかけて勢いを増している——それが騰落率の並びから読み取れる姿です。
2016〜2021年は「毎年少しずつ」の緩やかな定着型でした。対して2022〜2025年、とくに直近1年の+11.46%は、回復期だった2013〜2015年に匹敵する強い伸びです。安定的な右肩上がりから、変化の速い加速局面へ性格が変わっている点は、売買のタイミングを考えるうえで無視できません。
予算重視なら、区平均を下回る目白台（−23.3%）、音羽（−19.4%）、千駄木（−15.7%）、春日（−14.3%）が候補になります。ただし割安地区を選ぶときは、2007年比の伸び率も併せて確認してください。たとえば目白台は割安（−23.3%）でありながら伸び率は+37.8%と区の平均的な上昇には乗っています。一方で小日向（−11.0%）は伸び率が+3.9%と極端に低く、「安いが上がってこなかった」地区です。同じディスカウントでも中身は大きく違います。
後楽（+22.8%）、小石川（+20.0%）、湯島（+16.1%）といった区平均超えの地区を保有しているなら、区全体が加速局面にある今は強気の価格設定が通りやすい環境です。特に直近1年+11.46%という勢いは売り手に有利に働きます。ただし後楽のように既に絶対水準が高く伸び率が鈍い（+19.7%）地区は、上値余地の見極めが重要になります。逆に湯島・本郷のように高値かつ高成長の地区は、需要の裏付けが厚いといえます。
文京区の坪単価を地図で確認する — 19地区の価格差を地図上で見比べて、割高・割安のイメージを掴む
この記事の数値はすべて坪単価（円/坪、1坪=約3.3058㎡）です。物件の総額でも、㎡単価でもありません。実際に検討する際は、坪単価に専有面積の坪数を掛けて総額の目安を出す必要があります。また同じ地区・同じ坪単価でも、築年数や駅距離、階数・向きで実際の価格は変わります。坪単価は「地区の相場観を掴む物差し」として使い、最終判断は個別物件の条件で行ってください。
地区の相場観が固まったら、次は実際の売出物件と成約事例に目を移しましょう。坪単価の差が、その地区の築年数構成や供給量から来ているのか、立地そのものの評価から来ているのかを、個別データで裏取りするのが失敗しない進め方です。
パークコート文京小石川ザタワーの資産価値と文京区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — パークコート文京小石川ザタワー（文京区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
ビュータワー本駒込B棟の資産価値と文京区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — ビュータワー本駒込B棟（文京区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
文京ガーデン ザ サウスの資産価値と文京区の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — 文京ガーデン ザ サウス（文京区）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。
コートレジデントタワーの資産価値と文京区後楽１−４−１１の中古マンション相場｜エリア相場×保有リターン試算 — コートレジデントタワー（文京区後楽１−４−１１）が立地するエリアの中古マンション相場と資産価値を、国土交通省のオープンデータから読み解きます。