新宿区の中古マンション（中古マンション等）の坪単価は、この18年で約257万円/坪から約470万円/坪へと大きく水準を切り上げました。ただし、この区平均だけを見て「新宿区は高い／安い」と判断するのは危険です。実際には区内88地区の間で坪単価に3倍を超える開きがあり、同じ「新宿区」でも購入・売却の意思決定は地区単位で変わってきます。
この記事では、年次推移を「いつ・何が起きたか」という局面に分けて読み解いたうえで、地区別の坪単価と区平均との差（プレミアム）を主役に据えて解説します。買う人・売る人がこのデータをどう使えばよいかまで、具体的な数値に基づいて示します。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,573,432 |
| 2008 | 2,713,040 |
| 2009 | 2,365,674 |
| 2010 | 2,648,404 |
| 2011 | 2,381,035 |
| 2012 | 2,353,755 |
| 2013 | 2,461,376 |
| 2014 | 2,585,655 |
| 2015 | 2,877,488 |
| 2016 | 3,037,058 |
| 2017 | 3,187,705 |
| 2018 | 3,329,479 |
| 2019 | 3,427,744 |
| 2020 | 3,597,914 |
| 2021 | 3,518,525 |
| 2022 | 3,694,967 |
| 2023 | 3,843,851 |
| 2024 | 4,260,726 |
| 2025 | 4,699,119 |
新宿区の中古マンション坪単価は、2007年の約257万円/坪（2,573,432円/坪）から、2025年の約470万円/坪（4,699,119円/坪）まで上昇しました。18年間で約1.8倍の水準です。
ただし、この上昇は一直線ではありませんでした。前半は停滞と下落を挟み、実質的な上昇局面は2013年以降に集中しています。だからこそ「いつ買ったか・いつ売るか」で結果が大きく変わる相場だといえます。
2008年に約271万円/坪（2,713,040円/坪）まで上がった坪単価は、リーマンショック後の2009年に約237万円/坪（2,365,674円/坪）へ急落しました。その後も2011年は約238万円/坪（2,381,035円/坪）、2012年は約235万円/坪（2,353,755円/坪）と、この4年間は谷が続きます。2012年は18年間で最も低い水準で、2007年をも下回りました。
流れが変わったのは2013年です。約246万円/坪（2,461,376円/坪）から反転し、2015年に約288万円/坪（2,877,488円/坪）、2018年に約333万円/坪（3,329,479円/坪）、そして2020年には約360万円/坪（3,597,914円/坪）へと、ほぼ一貫して切り上がっていきました。
谷だった2012年（約235万円/坪）を起点にすると、2020年時点ですでに1.5倍を超える水準です。この時期に取得した層は、含み益を大きく積み上げたことになります。
足元の勢いは、地価の騰落率にも表れています。1年騰落率8.65%、3年騰落率17.08%、5年騰落率9.13%。5年で9.13%だったものが、直近3年では17.08%へと加速しており、上昇のギアが上がっていることが読み取れます。坪単価そのものも2024年に約426万円/坪（4,260,726円/坪）、2025年に約470万円/坪と、直近2年の伸びが顕著です。
| 順位 | 地区 | 平均坪単価 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 納戸町 | 816万円/坪 | 区平均比 +73.6% |
| 2 | 内藤町 | 761万円/坪 | 区平均比 +61.9% |
| 3 | 四谷三栄町 | 715万円/坪 | 区平均比 +52.1% |
| 4 | 筑土八幡町 | 710万円/坪 | 区平均比 +51.1% |
| 5 | 北町 | 696万円/坪 | 区平均比 +48.0% |
| 6 | 市谷本村町 | 681万円/坪 | 区平均比 +44.9% |
| 7 | 四谷 | 679万円/坪 | 区平均比 +44.6% |
| 8 | 赤城下町 | 678万円/坪 | 区平均比 +44.2% |
| 9 | 白銀町 | 658万円/坪 | 区平均比 +40.1% |
| 10 | 大京町 | 639万円/坪 | 区平均比 +36.1% |
| 11 | 南元町 | 623万円/坪 | 区平均比 +32.7% |
| 12 | 市谷加賀町 | 619万円/坪 | 区平均比 +31.7% |
| 13 | 赤城元町 | 614万円/坪 | 区平均比 +30.7% |
| 14 | 富久町 | 611万円/坪 | 区平均比 +30.1% |
| 15 | 横寺町 | 608万円/坪 | 区平均比 +29.3% |
ここからが本題です。新宿区の中古マンションは、区平均を軸にして地区ごとに大きくプレミアム（上乗せ幅）が分かれます。区平均を大きく上回る高価格帯から、区平均の半分に満たない地区まで、同じ区内で明確な階層が存在します。
最上位は納戸町の約816万円/坪（8,155,885円/坪、区平均比+73.6%）。続いて内藤町が約761万円/坪（7,609,992円/坪、+61.9%）、四谷三栄町が約715万円/坪（7,149,330円/坪、+52.1%）と並びます。筑土八幡町（約710万円/坪、+51.1%）、北町（約696万円/坪、+48.0%）も高価格帯を形成しています。いずれも区平均を4〜7割上回る水準です。
区平均に近いのは、意外にも中心的な地名を含む地区です。神楽坂は約457万円/坪（4,571,119円/坪、区平均比-2.7%）、新宿は約454万円/坪（4,543,042円/坪、-3.3%）、原町は約448万円/坪（4,483,620円/坪、-4.6%）。知名度の高いエリアが必ずしも区内トップ価格ではない点は、相場を読むうえで重要な視点です。
区平均を下回る地区も多数あります。西早稲田は約373万円/坪（3,729,341円/坪、-20.6%）、上落合は約307万円/坪（3,068,437円/坪、-34.7%）、築地町は約301万円/坪（3,005,259円/坪、-36.0%）。さらに須賀町（約191万円/坪、-59.4%）、市谷台町（約208万円/坪、-55.8%）のように、区平均の半分程度の地区もあります。
最上位の納戸町（約816万円/坪）と、下位の須賀町（約191万円/坪）を比べると、坪単価には4倍超の開きがあります。市谷・神楽坂寄りの高台や、四谷・内藤町といった閑静な住宅地はプレミアムが乗りやすく、駅の乗降規模や繁華性だけで価格が決まるわけではないことがわかります。「新宿区の相場」を一つの数字で語れないのは、この階層構造があるためです。
新宿区の坪単価を地図で確認する — 地区ごとの坪単価と相場の高低をマップで一目でチェックできます
2007〜2008年の高値（約257万〜271万円/坪）は、いわゆる不動産ミニバブルの局面でした。しかしリーマンショックで需要が急速に冷え込み、2009年に約237万円/坪へ下落。以降2012年の約235万円/坪まで、市場は底ばいの停滞が続きました。この時期は「買い時ではあったが、買いにくい空気だった」典型的な谷です。
2013年以降は、大規模な金融緩和による低金利環境と、職住近接を志向する都心回帰の流れが重なり、坪単価は着実に回復しました。2013年の約246万円/坪から2019年の約343万円/坪（3,427,744円/坪）まで、6年で約4割の上昇です。停滞期に仕込んだ物件の含み益が明確に膨らんだ局面でした。
2020年は約360万円/坪と、コロナ禍でも坪単価はむしろ上昇しました。2021年は約352万円/坪（3,518,525円/坪）とわずかに調整しましたが、下落幅は小さく、需要の底堅さが確認された年です。低金利と実需の強さが、外部ショックを吸収した形といえます。
2022年は約369万円/坪（3,694,967円/坪）、2023年は約384万円/坪（3,843,851円/坪）と着実に上げ、2024年に約426万円/坪、2025年に約470万円/坪へと伸びが加速しました。直近2年だけで約84万円/坪の上昇であり、この局面が18年で最も勢いのある上げ相場です。
上昇は地区で一様ではありません。納戸町は2008年の約172万円/坪（1,715,001円/坪）から2025年の約816万円/坪へ、+375.6%という突出した伸びを記録。筑土八幡町（+230.5%）、赤城下町（+268.2%）、矢来町（+247.3%）も大きく伸びました。
一方で、築地町は2007年の約339万円/坪（3,388,430円/坪）から2025年の約301万円/坪へ、-11.3%とマイナス成長。市谷台町（-40.1%）、須賀町（-10.7%）も水準を下げています。区全体が上昇していても、地区単位では取り残されるエリアがある——これが新宿区の相場の実像です。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.6 |
| 3年 | 17.1 |
| 5年 | 9.1 |
直近1年騰落率は8.65%。年率でこの水準は、短期的にはかなり強い上昇です。坪単価も2024年から2025年にかけて約426万円/坪から約470万円/坪へ跳ね、勢いが数字にはっきり出ています。過熱感を意識すべき局面であり、買い手は割高掴みに、売り手は好機の見極めに注意したいところです。
3年騰落率は17.08%。単年の一時的な上げではなく、中期でトレンドが強いことを示します。2022年の約369万円/坪から2025年の約470万円/坪へ至る流れがこれに対応し、需要の厚みが持続していることの裏付けになります。
注目すべきは、5年騰落率9.13%に対して3年騰落率が17.08%と大きい点です。通常なら期間が長いほど累積で大きくなりますが、ここでは直近3年の勢いが5年平均を上回っています。これは相場が後半にかけて加速しているサインで、上昇の中心が直近に集中していることを意味します。
最も重要なのは、区平均（約470万円/坪）を絶対基準にしないことです。納戸町のように+73.6%のプレミアムが乗る地区もあれば、上落合の-34.7%、築地町の-36.0%のように区平均を大きく下回る地区もあります。検討中の物件が「区内でどの階層にあるか」を、まず地区別坪単価で確認しましょう。
買い手は、区平均を下回る地区でも、伸び率が高いエリアに注目する価値があります。たとえば大久保は坪単価こそ約419万円/坪（区平均比-10.8%）ですが、2007年からの伸びは+168.9%と大きい。逆に、価格水準が高くても伸び率が鈍い地区は、上値余地の見極めが必要です。現在の水準（プレミアム）と過去の伸び率をセットで見るのが割安・割高判断の基本です。
売り手にとって、足元は18年で最も坪単価が高い局面です。1年騰落率8.65%・3年騰落率17.08%という数字は、直近まで上昇が続いてきたことを示します。ただし5年騰落率9.13%との比較が示すように、上げは後半に集中しており、勢いには過熱感も伴います。高値圏で需要が厚いうちに動くという判断は、この数値から合理的に導けます。
今後を読むうえでは、まず1年騰落率が3年騰落率のペースを維持できるかがポイントです。加速が続けば上昇継続、鈍化に転じれば天井接近のサインになります。あわせて、金利環境の変化と、地区ごとの伸び率格差の推移を追うこと。区平均が上がっても、築地町や市谷台町のように取り残される地区がある以上、判断は必ず地区単位で行うべきです。
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