今回のランキングは価格そのものの高さではなく、2019年から2025年にかけて中古マンションの坪単価がどれだけ伸びたかを示す『伸び率』の順位です。上位に並ぶのは必ずしも高級住宅地ではなく、坪単価の水準としては目立たなかったエリアも数多く含まれています。
平均値で集計したランキングでは、**千葉県流山市**が+90.7%で首位となり、**大阪府大阪市生野区**や**埼玉県さいたま市西区**といった、必ずしも知名度の高くないエリアが上位に食い込んでいます。平均値は取引された物件の価格をすべて足して件数で割った数字のため、突出して高額な成約が1件でもあると、そこに引っ張られて数字全体が押し上げられてしまう性質があります。
そのため平均値のランキングは『実際にその街でよく売れている価格帯』というよりも、『たまたまあった高額成約の影響』を強く反映している可能性があります。次に示す中央値のランキングは、この影響を抑えて実勢に近い動きを見る指標です。
中央値に切り替えると、顔ぶれは大きく変わります。平均値では見られなかった**新潟県長岡市**（+83.1%）や**群馬県前橋市**（+67.7%）が上位に浮上する一方、平均値で上位だった大阪市生野区やさいたま市西区は姿を消しました。中央値は、取引を価格順に並べたときにちょうど真ん中に来る価格を指すため、極端な高額成約1件があっても順位への影響は限定的です。
つまり中央値のランキングは、その街で『普通の人が実際に買っている価格帯』がどう動いたかをより素直に映していると言えます。以下ではこの中央値ランキングを軸に、上位エリアの特徴を見ていきます。
**このランキングは「価格の高さ」ではなく「10年間の伸び率」の順位です。**坪単価そのものが最も高いのは東京都 港区（628万円）ですが、伸び率では18位。同じく高価格帯の東京都 中央区（13位）、東京都 千代田区（73位）、東京都 渋谷区（48位）も上位ではありません。すでに高い水準にあるエリアほど、そこからの伸びしろは限られます。
中央値ランキングの上位には、**新潟県長岡市**（+83.1%、取引41件）や**群馬県前橋市**（+67.7%、取引45件）、**山梨県甲府市**（+62.4%、取引30件）など、東京圏以外の地方都市が目立ちます。長岡市では2021年第4四半期に5,700万円・105平方メートル・4LDKの成約、前橋市では2024年第2四半期に9,000万円・100平方メートル・3LDKの成約が記録されており、いずれも築浅の広めの物件です。
甲府市でも2025年第2四半期に5,700万円・100平方メートル・4LDKの取引が確認できます。これらの都市は坪単価そのものの水準は突出して高いわけではありませんが、築浅・広め・駅近といった条件の物件が一定数取引され、中央値を押し上げる形になっていると見られます。
上位を見渡すと、**千葉県流山市**や**埼玉県さいたま市大宮区**、**千葉県柏市**のように、都心への通勤圏でありながら再開発や新駅整備が進んできたエリアが複数含まれています。流山市は流山おおたかの森を中心に子育て世帯向けの住宅供給が続いてきた経緯があり、大宮区も新幹線停車駅を抱える中核拠点として位置づけられてきました。こうした都市では新築マンションの供給や再開発が坪単価水準を段階的に押し上げ、それが中古市場の取引価格にも波及している可能性があります。
一方で坪単価の絶対水準そのものが高い港区・中央区・千代田区といった都心区は、伸び率ランキングでは上位に入っていても首位級ではありません。すでに高い水準にある地域は伸びしろが相対的に小さくなりやすく、逆に評価が追いついていなかったエリアほど伸び率が大きく出やすいという構造が背景にあるとみられます。