今回のランキングは価格の高さではなく、2019年から2025年にかけて中古マンションの坪単価がどれだけ下がったか、その下落率の大きさで並べたものです。上位ほど値下がりの度合いが大きかったエリアということになります。
最初にお見せする表は、成約価格の平均値をもとに集計したランキングです。1位の**長崎県佐世保市**は-90.0%、2位の**福岡県福岡市早良区**は-75.0%と、突出した下落率が並びます。平均値は取引された物件の価格を単純に足して割った数字なので、極端に高額な物件が1件混じるだけで数字が大きく振れてしまうという性質があります。
つまりこの表の上位は、必ずしも「そのエリア全体の相場が大きく下がった」ことを示しているとは限りません。始期または終期のどちらかにたまたま高額な成約が1件あった、あるいはなかった、という偶然が数字を押し上げている可能性があります。実際の相場の動きに近い姿を見るには、もう一つの集計方法が必要になります。
そこで中央値、つまり取引価格を安い順に並べたときの真ん中の値で集計し直すと、顔ぶれは大きく入れ替わります。平均値ランキングで1位と2位だった**佐世保市**と**福岡市早良区**は姿を消し、代わって**大阪府高石市**が-35.2%で1位に、**埼玉県狭山市**が-28.8%で2位に浮上しました。
中央値は極端に高い、あるいは安い1件の影響を受けにくいため、「そのエリアで実際に多くの人が買っている価格帯」がどう動いたかをより素直に映し出します。平均値の表で目立っていたエリアが消え、狭山市や愛知県豊明市のように取引件数がある程度まとまっているエリアが上位に残ったのは、この集計方法の違いによるものです。
**このランキングは「価格の高さ」ではなく「10年間の伸び率」の順位です。**坪単価そのものが最も高いのは東京都 港区（628万円）ですが、伸び率では359位。同じく高価格帯の東京都 中央区（364位）、東京都 千代田区（304位）、東京都 渋谷区（329位）も上位ではありません。すでに高い水準にあるエリアほど、そこからの伸びしろは限られます。
中央値ランキングの上位には、都心の高額エリアではなく、**大阪府高石市**や**埼玉県狭山市**、**愛知県豊明市**といった郊外の街が並びました。高石市では実際に7,500万円・105㎡・3LDK（築2019年、最寄り羽衣、2024年第1四半期）という成約や、6,200万円・85㎡・3LDK（同じく築2019年）といった高額な取引が記録されています。
狭山市でも4,700万円・260㎡のオープンフロア物件（築2010年、2021年第3四半期）や、4,400万円・75㎡・3LDK（築2019年、2025年第2四半期）といった成約があり、こうした個別の取引が積み重なった結果として、中央値ベースでも二桁を超える下落率が記録されています。件数が20件から60件台とまとまっているため、平均値ほど極端ではないものの、確かな値下がり傾向として表れている点が特徴です。
上位に並ぶエリアを見渡すと、東京都心のように坪単価そのものが高い場所（**港区**の坪単価628万円や**中央区**の575万円など）はほとんど入っておらず、むしろ坪単価の水準としては中位から下位の街が目立ちます。港区の伸び率は359位（+44.4%）、中央区は364位（+50.4%）と、坪単価が高いエリアはむしろ上昇率のランキングで下位に位置しており、今回の下落率上位とは重ならない構造になっています。
これは、都心の主要エリアが再開発や需要の集中によって坪単価を押し上げやすい一方、郊外や地方都市では人口動態や地域ごとの需給バランスの変化が価格に反映されやすいことが背景にあるとみられます。名古屋市天白区のように1億2,000万円・175㎡・4LDK（築2008年、最寄り八事）という高額成約がある一方で中央値では-21.1%を記録している例もあり、局所的な高額取引と地域全体の相場動向が必ずしも一致しないことも、この顔ぶれを読み解くうえでのひとつの手がかりになりそうです。