今回のランキングは、価格そのものの高さではなく、2015年から2025年にかけて坪単価がどれだけ伸びたかを示す順位です。上位に並ぶのは必ずしも高額なエリアではなく、この10年で値上がりの勢いが強かった市区町村です。
まず平均値で集計したランキングを見ると、**東京都台東区**が+117.7%で1位、**大阪府大阪市浪速区**が+77.1%で2位となり、以下は**東京都小金井市**や稲城市、清瀬市など東京都内の市区が目立つ顔ぶれになっています。平均値は取引価格をすべて足して件数で割った数字のため、その年にたまたま超高額な物件が1件でも成約すると、全体の数字が大きく引き上げられてしまう性質があります。
つまりこの平均値ランキングは、『そのエリアで普通に売買されている一戸建ての値上がり具合』というより、『極端な高額成約に引っ張られた結果』を映している可能性があります。実際の取引の中心的な価格帯の動きを見るには、真ん中の値である中央値で見直す必要があります。
中央値で集計し直すと、順位の顔ぶれは大きく入れ替わります。1位は**沖縄県宮古島市**の+315.1%、2位は**沖縄県名護市**の+216.8%となり、平均値ランキングの上位にいた小金井市や稲城市、清瀬市は姿を消しました。一方で台東区（11位）や大阪市浪速区（9位）は中央値でも上位に残っており、これらのエリアは一部の高額成約だけでなく、取引全体として値上がりが進んでいたことがうかがえます。
中央値は取引価格を順番に並べたときの真ん中の値なので、一部の突出した高額物件の影響を受けにくく、『実際に多くの人が売買している価格帯』の動きに近い数字になります。この入れ替わりそのものが、平均値と中央値では見えてくる景色が違うことを示しています。
**このランキングは「価格の高さ」ではなく「10年間の伸び率」の順位です。**坪単価そのものが最も高いのは東京都 千代田区（1,882万円）ですが、伸び率では4位。同じく高価格帯の東京都 港区（28位）、東京都 中央区（36位）、大阪府 大阪市中央区（7位）も上位ではありません。すでに高い水準にあるエリアほど、そこからの伸びしろは限られます。
中央値ランキングの上位には、**沖縄県宮古島市**（+315.1%）や**沖縄県名護市**（+216.8%）、**高知県南国市**（+146.5%）、**福岡県糸島市**（+144.3%）といった、これまで全国的な値上がりランキングにはあまり登場してこなかった地域が並びました。取引件数はそれぞれ21件、30件、25件、94件と多くはありませんが、いずれも基準となる20件以上の取引が確認されています。
実際の成約例を見ると、宮古島市では4億円・1000平方メートルの物件（築2025年）、名護市では4億7,000万円・1400平方メートルの物件（築2024年）といった高額な取引が記録されています。南国市でも3億2,000万円・730平方メートルの成約があり、糸島市では2億9,000万円・1800平方メートルの物件が確認できます。こうした個別の高額成約が中央値そのものを押し上げているわけではありませんが、エリア全体の土地・住宅需要の強さを裏付ける一例として参考になります。
参考データを見ると、坪単価そのものが最も高いのは**東京都千代田区**の1,882万円ですが、伸び率順位では4位（+144.7%）にとどまります。同様に港区は坪単価1,248万円ながら伸び率は28位、渋谷区は坪単価714万円で42位と、価格水準の高さと伸び率の順位は必ずしも一致していません。一方で大阪市中央区は坪単価790万円でありながら伸び率7位（+125.3%）と、水準・伸び率の両方で上位に入っています。
こうした違いが生まれる背景には、もともと坪単価が高い都心のエリアほど、これ以上の値上がり余地が相対的に小さくなりやすいという構造があるとみられます。逆に宮古島市や名護市、南国市のように、これまで坪単価が低かった地方都市や観光・移住需要のある地域では、少数の高額成約や需要の変化が伸び率に大きく反映されやすいと考えられます。中央区や浪速区、台東区のように、都市再開発や中心部への需要集中が進んだエリアでは、水準と伸び率の両方が押し上げられている可能性があります。