中央区佃に建つ「コーシャタワー佃」は、地上37階建てのタワーマンションです。竣工は1991年で、築34年（2025年時点）。バブル期に計画・供給された、いわば初期のタワー物件にあたります。まずは築年数と立地という2つの軸から、この建物の基本的な性格を整理していきましょう。
1991年築という数字が示すとおり、コーシャタワー佃は現在の「湾岸タワーマンションブーム」よりもはるかに前から街に存在してきた建物です。地上37階建てというスケールは、築34年を経た今でも十分にランドマーク級。近年の新築タワーが林立する前から、佃・月島エリアの空を形づくってきた存在といえます。
築古タワーは一般に、新築時のような希少性プレミアムこそ薄れるものの、立地の良さと管理状態次第で価値を長く保ちます。特に大規模タワーは修繕積立金や管理体制の厚みが資産価値を左右するため、築年数だけで判断せず「立地×管理」で読むのが鉄則です。
佃は隅田川に面したウォーターフロントでありながら、都心中枢へのアクセスが極めて良好なエリアです。東京メトロ有楽町線・都営大江戸線の月島駅を生活の起点とし、銀座・大手町・豊洲といった主要拠点へ短時間で移動できます。江戸の情緒を残す佃の路地と、高層タワーが並ぶ再開発エリアが共存する、独特の街並みも佃ならではの魅力です。
「都心に近く、水辺の暮らしができ、それでいて生活利便性も高い」という三拍子は、資産価値を下支えする強力な要因。中央区という住所ブランドと合わせて、需要が途切れにくいエリアといえます。
個別建物の実勢を読む前に、まずはコーシャタワー佃が位置する中央区全体の中古マンション相場を確認しましょう。ここで扱う数値はすべて坪単価（円/坪）です。
中央区の中古マンション坪単価は、2007年の約262万円から2025年の約592万円へと上昇しました。18年でおよそ2.3倍という伸びです。リーマンショック後の2009年には約227万円まで落ち込んだ局面もありましたが、そこからは基調として右肩上がり。特に2024年（約504万円）から2025年（約592万円）にかけての加速が目立ちます。
都心3区の一角として、また湾岸再開発の恩恵を受けるエリアとして、中央区の相場は長期にわたり堅調そのもの。この上昇トレンドが、築古であってもコーシャタワー佃のような物件の資産価値を押し上げてきた背景です。
直近の変化率を見ると、1年で+8.4%、3年で+11.7%。足元でも力強い上昇が続いていることがわかります。年率換算しても高い水準で、中央区の相場が調整局面ではなく上昇局面のただ中にあることを示しています。
この「上昇局面」という事実は、売却を考える人にとっても、購入を考える人にとっても、判断の前提となる重要な材料です。後半の保有シミュレーションと合わせて読み解いていきましょう。
ひとつ注意点があります。相場系列のうち2016年の数値は坪単価で約2,057万円と、前後の年（2015年 約309万円、2017年 約336万円）から大きくかけ離れています。これはエリア全体の実勢が一時的に7倍近くに跳ね上がったというより、統計上の外れ値（サンプルの偏り）とみるのが自然です。
相場データを読むときは、こうした突出値に引きずられないことが大切。トレンドを判断する際は2016年を除いた滑らかな上昇カーブで捉えると、実態に近い理解ができます。
一般論として、築年数が経つほどマンション価格は下がります。しかし中央区のような相場上昇の強いエリアでは、その「経年による下落圧力」を「エリア相場の上昇」が上回ることが珍しくありません。結果として、築古であっても保有期間中に価格が上がる、という現象が起こります。
コーシャタワー佃は築34年ですが、37階建ての大規模タワーであり、佃という優良立地に建っています。築浅タワーが供給されにくい成熟エリアでは、こうした築古タワーが「相対的に手が届く都心タワー」として一定の需要を集める位置づけになります。
ここで重要なのは、本記事で扱う坪単価はあくまで中央区全体の中古マンション相場であって、コーシャタワー佃個別の成約価格ではないという点です。築古タワーの実勢は、同じエリア平均より低く出ることもあれば、階数・眺望・リノベーション状況によっては平均を上回ることもあります。
したがって「エリア相場が592万円だから、この建物も坪592万円で売れる」と単純化するのは危険です。エリア相場は“方向感と水準の目安”として使い、実際の売買では個別の条件を必ず上乗せ・割り引きして考える——この視点を持っておきましょう。物件ごとの相場感を地図で確かめたい方は、次のツールが便利です。
では、中央区の相場推移を使って「もし2020年に購入し、2025年に売却していたら」という保有リターンを試算してみましょう。これは建物個別の実損益ではなく、あくまでエリア相場をもとにした参考値である点を押さえたうえで読み進めてください。
中央区の坪単価は2020年に約367万円、2025年に約592万円。差額は坪あたり約225万円です。仮に相場どおりに値上がりしたとすると、坪単位でこれだけの含み益が生まれた計算になります。都心タワーは専有面積が大きいケースも多く、坪あたりの差が積み上がれば総額のインパクトは相当なものになります。
この2020年→2025年の値動きを率で表すと、+61.2%。5年間の保有で6割超という数字は、株式や投資信託と比べても遜色のないリターンです。しかも実需として自ら住みながら得られる含み益であることを考えると、中央区のような相場上昇エリアで“良い時期に買えていた”ことの価値がよくわかります。
繰り返しになりますが、これはエリア相場に基づく試算です。実際のコーシャタワー佃の売買では、購入時の価格や物件条件によって結果は上下します。それでも、エリアのトレンドが個別物件の追い風になるという構図は変わりません。
相場系列を見ると、上昇が特に加速したのは2023年以降です。2022年 約400万円、2023年 約428万円、2024年 約504万円、2025年 約592万円——直近2年で一気に水準が切り上がっています。つまり、同じ「保有」でも直近の局面を含んでいたかどうかでリターンが大きく変わったということです。
長期で保有すれば経年による下落を相場上昇が吸収しやすくなり、短期でも上昇局面をとらえれば大きなリターンを得られる。中央区はどちらの戦略も機能しやすいエリアといえますが、その分「今の水準が高値圏である可能性」も冷静に意識しておく必要があります。
直近1年+8.4%、3年+11.7%という数字が示すように、中央区は今まさに上昇局面にあります。売却を検討している人にとっては、相場が高い今は選択肢として非常に魅力的なタイミングです。含み益が最大化しているうちに利益を確定させる、という発想は理にかなっています。
一方で、上昇が続くと見て保有を継続する判断もあり得ます。ポイントは「自分の出口をいつに設定するか」。売却益をどう使うか（住み替え・現金化・買い替え）が明確なら、高値圏の今は動きやすい局面です。逆に目的が曖昧なまま持ち続けると、相場が反転したときに機会を逃すリスクもあります。
買い手としてコーシャタワー佃のような築古タワーを検討するなら、押さえるべきは次の点です。第一に大規模修繕の履歴と今後の計画、そして修繕積立金の水準。築34年のタワーは設備更新のコストがかさむ時期に入っており、積立金が十分かどうかは将来の負担を大きく左右します。
第二に管理体制の質。大規模タワーは管理組合の運営力が資産価値に直結します。第三に、上昇局面ゆえの“割高掴み”リスク。相場がピークに近い可能性を踏まえ、エリア平均に対して割高でないかを必ず検証しましょう。都心タワーの資産性や住み替え戦略を体系的に学びたい方は、書籍で知識を固めておくのも有効です。
中央区の中古マンション坪単価は、2007年 約262万円から2025年 約592万円へと18年で2.3倍に成長しました。直近も1年+8.4%、3年+11.7%と力強く、コーシャタワー佃が建つ佃エリアの資産性は堅調です。2020年→2025年の相場でみれば+61.2%という参考リターンも試算でき、上昇局面の恩恵は明確です。ただし2016年の突出値のような外れ値には引きずられず、トレンドで判断することが欠かせません。
最後に改めて。本記事の坪単価は中央区全体の中古マンション相場であり、コーシャタワー佃個別の成約価格ではありません。保有リターンの試算もエリア相場に基づく参考値です。実際の判断では、建物の管理状態・修繕計画・階数や眺望といった個別条件を必ず重ねて検討してください。相場という“地図”を手に、自分の物件の位置を正確に見極めることが、後悔しない売買への第一歩です。