ライオンズタワー赤羽は、東京都北区に立地する地上20階建てのタワーマンションです。竣工は1999年（推定）で、赤羽エリアを代表するランドマーク的な存在として知られています。20階建てというスケール感は、周辺の中低層住宅が中心のエリアにあって際立った希少性を持ちます。
赤羽は、JR京浜東北線・埼京線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ラインなど複数路線が乗り入れる交通結節点。都心へのアクセスと、生活利便性の高さを両立したエリアです。この立地に建つ20階建てタワーという条件は、資産価値を語るうえで見逃せない前提となります。
1999年築ということは、2025年時点で築26年。数字だけを見れば「築古」の部類に入りますが、タワーマンションという建物カテゴリーにおいては、この築年数の評価は一般的なマンションとはまったく異なります。
タワーマンションは新規供給が限られ、駅前・駅近の一等地に集中して建てられる傾向があります。そのため築年数が進んでも、立地の希少性と建物のブランド力が価格を下支えする構造があるのです。築26年という数字を、単純に減価要因と捉えるべきではありません。
赤羽は近年、街の魅力が再評価されているエリアです。駅周辺の商業集積、下町的な生活密着感、そして複数路線による都心直結のアクセス性。これらが「住みやすい街」としての評価を押し上げ、結果として中古マンション相場の底堅さにつながっています。
北区全体の相場推移を見ても、赤羽エリアの立地優位性が数字に表れています。次章で具体的な相場データを確認していきましょう。
北区の中古マンション相場（坪単価、円/坪）の推移を追うと、明確な回復・上昇のトレンドが見て取れます。2007年時点で約265.7万円（2,656,583円/坪）だった坪単価は、リーマンショックを経て一度大きく下落。その後は着実に水準を切り上げ、2025年には約310.2万円（3,102,229円/坪）に到達しています。
直近の2024年が約289.5万円（2,894,963円/坪）でしたから、そこから1年で310万円台へと一段と伸びた計算です。長期で見れば、北区の相場は下落局面を完全に抜け、過去最高水準を更新する局面に入っています。
相場の底は2012年でした。この年の坪単価は約171.9万円（1,719,024円/坪）まで下落。2007年のピークから見ると、実に3割以上の下落です。しかしこの底値をつけた後、北区の相場は反転します。
2013年以降は右肩上がりが続き、2016年には約231.9万円、2018年には約251.1万円と回復。2020年に一時足踏み（約252.0万円）したものの、2021年以降は再び上昇基調が鮮明になりました。底値から2025年までで、坪単価はおよそ1.8倍にまで回復した計算になります。
北区の相場上昇率を期間別に整理すると、その勢いがよく分かります。**直近1年で+12.2%、3年で+26.2%、5年で+26.3%**。特に注目すべきは、5年の上昇分の多くが直近1〜3年に集中している点です。つまり、上昇のペースがここへ来て加速しているということです。
5年で+26.3%、そのうち直近1年だけで+12.2%を稼いでいる——この数字は、北区の中古マンション市場がいま「勢いのある局面」にあることを端的に物語っています。
築26年という数字は、相場が下落している局面ではネガティブに働きます。しかし、いまの北区のように相場全体が上昇している局面では話が別です。エリア全体の価格水準が上がれば、築年数が進んだ物件であっても、その恩恵を受けて評価が押し上げられるからです。
むしろ、新築や築浅物件と比べて割安な水準からスタートできるぶん、相場上昇に対する「伸びしろ」を取り込みやすいとも言えます。築26年のタワーマンションは、上昇局面において戦略的に妙味のあるポジションにあるのです。
タワーマンションが持つ最大の強みは、流動性の高さです。20階建てというスケール、駅近立地、そして「タワー」というブランド。これらは中古市場で買い手を集めやすく、売りたいときに売れる——つまり換金性の高い資産であることを意味します。
資産価値を評価するうえで、「いくらで売れるか」と同じくらい「そもそも売れるか」は重要です。この点で、赤羽エリアの20階建てタワーは高い評価に値します。
もちろん、今後も築年数は進んでいきます。設備の更新や大規模修繕といった管理面の状況は、個別に確認すべき重要ポイントです。ただ、立地とブランドという「変わらない価値」を備えたタワーマンションは、築年数の進行を相場上昇である程度相殺できる強さを持っています。
北区の相場が今後も底堅く推移するという前提に立てば、築26年からさらに年数を重ねても、資産価値が急落するリスクは相対的に限定的と考えられます。
では、実際に保有していた場合のリターンを試算してみましょう。北区のエリア相場を使って、2020年に購入し2025年に売却したケースを考えます。2020年の坪単価は約252.0万円（2,520,138円/坪）、2025年は約310.2万円（3,102,229円/坪）。
この差額は**約58.2万円/坪（582,091円/坪）**。坪あたりでこれだけの含み益が生まれた計算になります。なお、これはあくまで北区のエリア相場をもとにした参考試算であり、ライオンズタワー赤羽の個別の取引価格や実損益を示すものではありません。
金額だけでなく率で見ると、**5年間のリターンは+23.1%**。5年でおよそ4分の1の値上がりですから、この間の低金利環境や賃料相場と照らし合わせても、十分に評価できる数字です。
重要なのは、この+23.1%が「一等地の新築プレミアム」ではなく、北区という成熟エリアの中古相場の底上げによって実現している点。特殊な条件に依存しない、再現性の高いリターンだと言えます。
相場の推移を振り返ると、2020年は一時的に足踏みした年でした。つまり、この試算は「相場が停滞したタイミングで買い、上昇が加速したタイミングで売った」理想的なシナリオに近いものです。逆に言えば、上昇局面の初期に仕込めれば、大きなリターンを狙えることを示しています。
含み益をどこで確定させるか——それは相場のピークを読む勝負でもあります。次章で、いまが買い時なのか売り時なのかを掘り下げます。
直近1年で+12.2%という上昇率は、北区相場のなかでも突出した勢いです。この加速がどこまで続くかが、購入・売却判断の最大の焦点になります。2021年以降の一貫した上昇基調を見る限り、トレンド自体はまだ崩れていません。
ただし、1年で+12.2%というペースは長期的に持続するものではなく、いずれ緩やかになる局面が来ると考えるのが自然です。「上昇の勢いが強いうちに動くか、調整を待つか」——ここが判断の分かれ目になります。
買い手の視点で見れば、相場が上昇を続けている以上、「待てば待つほど高くなる」リスクがあります。特に赤羽の20階建てタワーのような流動性の高い物件は、上昇局面で人気が集まりやすい。長期保有を前提にするなら、上昇トレンドが続いている今は前向きに検討できる局面です。
一方で、築26年という点は管理状況・修繕計画の確認が前提。相場上昇率という追い風と、築年数という慎重さを天秤にかけ、バランスの取れた判断が求められます。
すでに保有している場合、+23.1%という含み益（エリア相場ベースの試算）が視野に入る今は、売却を検討する好機とも言えます。相場が過去最高水準を更新しているタイミングは、売り手にとって有利な環境だからです。
ポイントは、「もう一段上」を狙うか、いまの高値で確定させるか。上昇ペースが鈍化する兆しが見えたら、含み益を確定させる判断も十分に合理的です。相場の天井は、過ぎてからしか分かりません。
北区の中古マンション相場は、2012年の底（約171.9万円/坪）から2025年（約310.2万円/坪）まで一貫して回復・上昇を続け、過去最高水準を更新しています。5年で+26.3%、直近1年で+12.2%という数字は、このエリアが投資・居住のどちらの観点でも底堅い需要に支えられていることを示しています。
赤羽という交通利便性の高い立地に建つ20階建てタワーは、この相場の底堅さを最も享受しやすいポジションにあります。
購入を検討するなら、上昇トレンドが続く今の局面と、築26年という築年数のバランスを冷静に見極めること。売却を検討するなら、相場が高値圏にある今、含み益をどこで確定させるかを意識すること。いずれの立場でも、北区の相場データを味方につけることが賢明な判断への近道です。
ライオンズタワー赤羽は、立地・ブランド・流動性という「時間が経っても失われにくい価値」を備えたタワーマンションです。相場の追い風が続くいま、あなたの目的に合わせた一手を、具体的な数値をもとに検討してみてください。