品川区・大崎エリアに立つ「アートヴィレッジ大崎ビュータワー」は、地上28階建てのタワーマンション。竣工から約19年を経た今も、大崎の再開発とともに存在感を放っています。本記事では、品川区の中古マンション相場データをもとに、この建物が位置するエリアの資産価値と保有リターンを具体的な数値で読み解きます。
アートヴィレッジ大崎ビュータワーは、東京都品川区に立地する2006年竣工（推定）のタワーマンションです。地上28階建てというスケールは、大崎エリアの中でもランドマーク性を備えた規模感。高層階からの眺望、共用施設の充実、耐震性を意識した設計など、タワーマンションならではの資産的な強みを持っています。
タワーマンションは、一般的な中低層マンションと比べて希少性が高く、中古市場でも底堅い需要が続きやすいのが特徴です。特に都心アクセスに優れたエリアでは、築年数が進んでも「タワー」という付加価値が価格を下支えします。
大崎は、JR山手線・りんかい線・湘南新宿ラインが交わる交通結節点であり、品川・渋谷・新宿・臨海部へ多方面にアクセスできる希少な立地です。ゲートシティ大崎やThinkParkをはじめとする大規模再開発が段階的に進み、オフィス・商業・住宅が一体となった街へと変貌を遂げてきました。
再開発は街の利便性とブランド力を押し上げ、周辺マンション相場の上昇に直結します。アートヴィレッジ大崎ビュータワーが立つエリアは、まさにこの再開発の恩恵を受けるポジションにあります。
品川区の中古マンション相場（坪単価）は、2007年の約258.8万円から2025年の約464.3万円へと、長期的に大きく上昇しています。リーマンショック後の2011〜2012年には約228〜233万円まで落ち込む局面もありましたが、2013年以降は一貫した右肩上がりのトレンドが続いています。
具体的には、2015年に約286.6万円、2019年に約328.8万円、2022年に約361.6万円と着実に水準を切り上げ、2024年には約421.1万円へ。直近では上昇ペースがむしろ加速しているのが特徴です。
品川区の相場は、直近1年で**+11.0%**、3年で**+23.3%**、5年で**+23.0%**という力強い上昇を記録しています。注目すべきは、5年で+23.0%だった上昇幅の大半が、直近3年（+23.3%）に集中している点。つまり、コロナ禍を経て以降、値上がりのスピードが一段と増していることが読み取れます。
1年で+11.0%という数字は、都心の人気エリアの中でも高い伸び率です。品川区の中古マンション市場が、依然として強い買い需要に支えられていることを示しています。
2025年の品川区の中古マンション坪単価は約464.3万円。これは2007年以降のデータの中で明確に過去最高水準です。前年の約421.1万円から一気に約43万円上昇しており、相場は今なお天井を更新し続けている状況といえます。
一般的に、マンションは築年数が進むほど価格が下がる傾向にあります。しかし、これはあくまで平均的な話。立地とブランド力に優れた物件では、築年数による下落を市場全体の上昇が上回り、結果として価格が維持・上昇するケースが少なくありません。
タワーマンションは特にこの傾向が強く、修繕計画がしっかり機能していれば、築20年前後でも十分に「選ばれる資産」であり続けます。アートヴィレッジ大崎ビュータワーの築19年という年数は、資産価値の観点でまだ十分に現役です。
前述の通り、品川区の坪単価は直近3年で+23.3%と急伸しています。この背景には、大崎をはじめとするエリア全体の再開発と、都心回帰の住宅需要があります。街の価値が高まれば、そこに立つ既存マンションの価値も押し上げられる——この連動性こそが、築古でも資産価値が落ちにくい最大の理由です。
新築タワーの供給が限られ、価格も高騰する中で、立地の良い築古タワーは「相対的な割安感」と「確かな利便性」で支持を集めています。駅近・大規模・眺望という新築同様の価値を備えつつ、価格が抑えられている点が、実需・投資の両面で魅力となっています。
品川区の相場をもとに、2020年に購入して2025年に売却したと仮定して試算してみましょう。2020年の坪単価は約340.7万円、2025年は約464.3万円。差額は坪あたり約**123.6万円**の値上がりとなります。
なお、この試算はアートヴィレッジ大崎ビュータワー個別の実際の取引価格ではなく、品川区の中古マンション相場をもとにした参考リターンである点にご留意ください。
この5年間の値上がり率は**+36.3%**。仮に坪単価ベースでそのまま換算すれば、保有していただけで資産価値が3割以上増えた計算になります。金利や賃貸利回りを考慮せずとも、この含み益だけで住宅ローン負担を大きく相殺できる水準です。
都心タワーマンションが「住みながら資産形成できる」といわれる理由が、この数字に凝縮されています。
重要なのは、この+36.3%が「過去の結果」である点です。今後も同じペースが続く保証はありません。見極めのポイントは、①再開発の進捗、②金利動向、③品川区全体の需給バランスの3点。特に金利上昇局面では、これまでの上昇ペースが緩やかになる可能性も想定しておくべきです。
2025年の坪単価は過去最高の約464.3万円。売却を考えるなら、相場が天井圏にある今は有力な選択肢です。含み益を確定できるメリットは大きい一方、売却後に相場がさらに上昇すれば「もっと待てばよかった」というリスクも残ります。売り急ぐより、次の住み替え計画とセットで判断するのが賢明です。
購入を検討するなら、品川区の坪単価約464.3万円が現在の基準線です。この水準を大きく上回る売り出し価格には慎重に、逆に近い水準やそれ以下なら検討の余地があります。直近1年で+11.0%という上昇ペースを踏まえると、待つほど価格が上がるリスクもあるため、条件に合う物件が出たら決断のスピードが問われます。
築19年のタワーマンションでは、修繕積立金の残高や長期修繕計画、管理状況の確認が欠かせません。エリア相場が上昇していても、個別の管理状態によって実際の評価は変わります。相場データで大局を掴んだうえで、最終判断は管理体制と個別条件をしっかり見極めることが、後悔しない選択につながります。