大分県の中古マンション相場は、いま明確な上昇局面にあります。本記事では、2007年から2025年までの坪単価推移と騰落率（ROC）を軸に、これまでの値動きと今後の判断材料を数値ベースで整理します。購入・売却を真剣に検討している方が、タイミングを判断するための具体的な指標として活用してください。
2025年の大分県における中古マンション等の坪単価は **853,923円/坪** です。これは2007年以降の18年間で最も高い水準であり、相場が回復・上昇を続けてきた到達点といえます。
坪単価は1坪（約3.3058㎡）あたりの価格です。物件総額や㎡単価ではないため、実際の取引金額を試算する際は、対象物件の専有面積を坪に換算して掛け合わせて考える必要があります。
直近の値動きを見ると、2024年の850,485円から2025年の853,923円へと上昇し、前年比は **+3.19%** です。上昇幅そのものは大きくありませんが、2022年以降に続いてきた高水準を維持しながら、なお切り上げている点が重要です。相場が天井を打って反落する兆候は、この数値からは読み取れません。
2007年の坪単価は **708,097円** でしたが、リーマンショックの影響を受けて相場は下落基調に転じます。2008年に564,036円まで急落した後、2009年は607,569円へ一時反発したものの、2010年553,795円、2011年551,688円と再び弱含み、2012年には **486,950円** まで下げました。この486,950円が、記録期間全体を通じた底値です。
底を打った翌年の2013年は489,529円、2014年は489,929円とほぼ横ばいで推移し、2015年に539,721円へ上昇しました。2016年は498,796円へ一時的に押し戻されたものの、2017年560,903円、2018年615,812円と回復を進め、2019年は596,657円で着地しています。この期間は一本調子ではなく、上下を挟みながらも底値から水準を切り上げた**緩やかな回復局面**でした。
2020年には **690,975円** へと大きく水準を上げ、相場は新たな上昇局面に入ります。2021年に680,389円とわずかに下げたものの、2022年781,692円、2023年787,917円、2024年850,485円、そして2025年853,923円と、力強い上昇が続いています。2020年から2025年までで坪単価は約16万円上昇し、コロナ後の相場が大分県でも堅調だったことを示しています。
1年変化率（ROC）は **+3.19%** です。前年からの上昇を示しており、短期的には相場が依然として上向きであることを裏付けます。上昇率が二桁に届くほどの急伸ではないため、過熱というより**安定した上昇**の局面と捉えるのが妥当です。
3年変化率は **+8.35%** です。2022年前後からの上昇分を含む中期のモメンタムを示しており、1年変化率の+3.19%を上回っています。これは、過去数年でまとまった上昇があった一方、直近1年でその勢いがやや落ち着いてきたことを意味します。
5年変化率は **+10.32%** です。2020年の690,975円を起点とした上昇を反映しており、長期でみても相場が底堅く伸びてきたことを示します。1年・3年・5年のいずれもプラスであり、方向感としては一貫して上昇です。
2012年の底値 **486,950円** から2025年の **853,923円** まで、坪単価は約36万7千円上昇しました。上昇率にすると約 **+75%** に達します。13年をかけて相場が底値から約1.75倍の水準まで回復した計算であり、大分県の中古マンション市場が長期で見て着実に価値を高めてきたことがわかります。
回復の過程は一直線ではありません。2016年の一時的な下落、そして2020年690,975円から2021年680,389円への小幅な下落など、いくつかの踊り場を挟んでいます。しかしいずれも一時的な調整にとどまり、その後は再び上昇に転じています。こうした**押し目を挟みながらの上昇**は、相場が持続的な需要に支えられていることを示唆します。
1年・3年・5年のROCがすべてプラスで、過去最高水準の坪単価を更新している現状を踏まえれば、上昇トレンドが継続する余地は十分にあります。2022年以降の高水準を維持しながら緩やかに切り上げるパターンが続けば、坪単価はさらに水準を上げていく展開が想定されます。
注意したいのは、3年変化率+8.35%に対して1年変化率が+3.19%と、**短期のペースが鈍化している**点です。長期・中期では堅調でも、直近1年の伸びは緩やかになっています。上昇の勢いが一段落し、当面は横ばい圏で推移する可能性も念頭に置くべきです。
売却を検討している方にとっては、坪単価が過去最高水準にある現在は選択肢として有力なタイミングです。上昇の勢いが鈍化している以上、高値圏での売却機会を逃さない判断も合理的です。一方、購入を検討している方は、高水準ゆえに割高感を意識しつつ、対象エリアや物件の個別条件を見極めることが欠かせません。県全体の坪単価はあくまで平均値であり、実際の判断はエリア単位・物件単位で行うことが重要です。
大分県の中古マンション相場は、2012年の底値486,950円から2025年の853,923円まで約75%上昇し、現在は記録期間中の最高水準にあります。1年+3.19%、3年+8.35%、5年+10.32%とROCはすべてプラスで、上昇トレンドは継続しているものの、短期のペースはやや鈍化しています。
本記事の数値はすべて坪単価（円/坪、1坪=約3.3058㎡）であり、物件総額や㎡単価ではありません。また大分県全体の平均値であるため、市区町村や物件の築年数・立地によって実際の相場は異なります。購入・売却の最終判断にあたっては、対象エリアの個別データと合わせて検討してください。