島根県で中古マンションの購入・売却を検討しているなら、まず押さえるべきは**坪単価の推移**です。この記事では2007年から2025年までの実データをもとに、島根県の坪単価がどう動いてきたか、そして今どのフェーズにあるのかを具体的な数値で解説します。
2025年の島根県の中古マンション坪単価は**約865,017円/坪**です。2023年に記録したピーク929,455円/坪からは緩やかに下落しており、直近はやや調整局面に入っています。一方で、2007年の709,493円/坪と比べれば依然として高い水準にあり、長期的には上昇基調を維持していると言えます。
短期の騰落率を見ると、**1年でプラス0.16％、3年でプラス0.27％、5年でマイナス1.32％**となっています。1年・3年の数字はほぼゼロ近傍で、直近の市場は明確な方向感を欠いた横ばい状態です。5年ではわずかにマイナスですが、これは2020年前後の水準からの反動を含むものであり、暴落と呼べる下げではありません。
本記事で扱う数値はすべて**坪単価（円/坪。1坪=約3.3058㎡）**です。物件の総額でも㎡単価でもない点に注意してください。たとえば865,017円/坪という数字は、1坪あたりの単価であり、実際の物件価格は専有面積を掛けて算出します。都道府県単位の平均値であるため、松江市など個別エリアの相場とは差が出る点も理解しておきましょう。
2007年の坪単価は709,493円/坪。翌2008年には**619,101円/坪**まで急落し、リーマンショックの影響が色濃く表れました。その後は2009年695,920円/坪、2010年671,355円/坪と一進一退を続け、2012年には708,567円/坪まで回復。約5年をかけて金融危機前の水準を取り戻した格好です。
2013年は**750,563円/坪**と一段高となり、この期間の高値をつけました。しかしその後は2014年723,519円/坪、2015年727,534円/坪と伸び悩み、2016年には**674,287円/坪**まで軟化します。全国的に不動産価格が持ち直す中で、島根県は横ばいから緩やかな下落へと逆行した局面でした。
2016年の674,287円/坪から一転、2017年は**824,235円/坪**へと大きく跳ね上がりました。前年比で約15万円/坪の上昇であり、この年に取引された物件の構成や、比較的高単価な物件の売買が平均値を押し上げた可能性があります。都道府県単位の平均値はサンプルの偏りで振れやすく、単年の急伸は慎重に読む必要があります。
2017年の急伸後、2018年は**799,806円/坪**と小幅に調整。2019年には**714,392円/坪**まで下げ、再び軟化の兆しを見せましたが、2020年には**790,185円/坪**へ戻しました。この期間は上下の振れを伴いながらも、おおむね700,000〜800,000円/坪のレンジで推移しています。
コロナ禍を経て、島根県の坪単価は上昇基調を強めます。2021年は**839,142円/坪**、2022年は**843,589円/坪**と、2020年の790,185円/坪から着実に切り上がりました。低金利環境の継続と、全国的な住宅需要の高まりが背景にあります。
そして2023年、坪単価は**929,455円/坪**まで上昇し、2007年以降の**最高値**を記録しました。建築コストの上昇による新築価格の高止まりが中古市場にも波及し、相対的に割安な中古マンションへの需要が集まったことが要因と考えられます。この年が現在までのサイクルの天井となっています。
2023年のピークから、2024年は**909,475円/坪**へと下落しました。下げ幅は約2万円/坪と限定的で、この時点では明確なトレンド転換とは断定できない水準です。ピークからの自然な調整と見るのが妥当でしょう。
2025年はさらに下げて**865,017円/坪**となりました。2023年の929,455円/坪から2年連続の下落となり、ピークアウトの兆候がより鮮明になっています。ただし依然として2021年の839,142円/坪を上回る水準にあり、急落というより高値圏での調整と位置づけられます。
直近5年の騰落率は**マイナス1.32％**。これは2020年前後の水準と比較してほぼ横ばい、わずかに下という意味です。コロナ禍で急騰した分を一部吐き出しつつも、大きく崩れてはいない。この数字は、島根県の中古マンション市場が過熱の反動を穏やかに消化している状態を示しています。
1年の騰落率は**プラス0.16％**。数値上はプラスですが、実質的にはほぼ横ばいです。2024年から2025年にかけての坪単価そのものは下落しているものの、地価指標ベースの短期変動率はゼロ近傍で安定しており、市場が急激に動いている状況ではないことを示します。
3年の騰落率も**プラス0.27％**と限りなくゼロに近い値です。中期的にも大きな上昇・下落のトレンドは出ておらず、市場参加者の様子見姿勢がうかがえます。買い手も売り手も、明確な方向感が定まらない中で慎重に動いていると読めます。
短期指標がほぼ横ばいである一方、坪単価そのものは2023年のピークから下落しています。このギャップは、**平均坪単価が取引物件の構成に左右される**一方、地価ベースの騰落率は土地価格の趨勢を反映しているためです。両者を併せて見ると、島根県の市場は「高値圏で安定しつつ、緩やかな調整が進む」局面と総括できます。
本記事の坪単価は**島根県全体の平均値**です。県内でも松江市や出雲市など人口が集中するエリアと、それ以外の地域では相場が大きく異なります。取引件数が相対的に少ない地域では、少数の高額・低額取引が平均値を大きく動かすため、単年の急伸・急落は割り引いて見る必要があります。実際の購入・売却では、必ず対象エリアの市区町村別データを確認しましょう。
2021年以降の上昇は、低金利環境と建築コストの高騰が下支えしました。新築価格が上がるほど、割安な中古マンションへ需要が流れます。一方、2024年以降の金利上昇観測は住宅ローン負担を押し上げ、買い手の購買力を抑制する要因です。島根県の坪単価がピークアウトした背景には、こうした全国的なマクロ環境の変化も影響していると考えられます。
買い手にとって、2023年の929,455円/坪から2025年の865,017円/坪への調整は**エントリーの好機**となり得ます。ピーク比で約6万円/坪安く、市場は横ばいで安定しています。ただし依然として長期的には高水準であるため、対象エリアの市区町村別相場と自身の資金計画を照らし合わせて判断することが重要です。
売り手にとっては、2023年の高値を逃したとはいえ、2025年の865,017円/坪も歴史的に見れば高い水準です。短期指標が横ばいで推移する今は、焦って値下げする必要のない局面と言えます。今後さらに調整が進む可能性を考えれば、**高値圏が維持されている間に動く**のも合理的な選択です。
今後注視すべきは、金利動向と全国的な建築コストの推移です。金利上昇が続けば買い手の購買力が落ち、坪単価にさらなる下押し圧力がかかります。逆に建築コストの高止まりが続けば、中古マンションの相対的な割安感が下支えとなります。2026年以降、865,017円/坪の水準を維持できるかが次の焦点です。
島根県の坪単価には明確な3つの転換点があります。第1に2008年の619,101円/坪へのリーマンショック安。第2に2017年の824,235円/坪への急伸。そして第3に2023年の929,455円/坪というピークです。現在はこのピークからの調整局面にあり、2025年は865,017円/坪で推移しています。
購入・売却の判断にあたっては、県平均だけでなく対象エリアの市区町村別坪単価、資金計画、金利動向を必ず確認しましょう。市場は高値圏での横ばいにあり、拙速な判断よりもデータに基づく冷静な見極めが求められる局面です。