鳥取県で中古マンションの購入・売却を検討するうえで、まず押さえておきたいのが**坪単価の水準と推移**です。本記事では、2007年から2025年までの坪単価データと変化率（ROC）をもとに、いま相場がどの局面にあるのかを具体的な数値で読み解きます。
鳥取県の中古マンション等の坪単価は、2025年時点で**797,269円/坪（約80万円/坪）**です。これは2007年以降の18年間で最も高い水準にあたります。2024年の748,197円/坪から一段上昇しており、過去のピークだった2023年（788,399円/坪）をも上回りました。
数値上は、鳥取県の中古マンション坪単価はこれまでで最も高いゾーンに到達しています。買い手にとっては割高感が意識されやすく、売り手にとっては好条件で売り抜けやすい局面といえます。
一方で、地価をベースとした変化率（ROC）を見ると、様相は異なります。**1年騰落率はマイナス0.78%、3年騰落率はマイナス1.44%、5年騰落率はマイナス3.56%**と、いずれも小幅なマイナス圏で推移しています。
つまり、坪単価そのものは高値を更新している一方で、価格の勢い（モメンタム）は緩やかに鈍化している、という*ねじれた状態*にあります。高値圏でありながら上昇の推進力は弱まっており、相場は「上げ切った後の踊り場」に差しかかっていると読み取れます。
鳥取県の坪単価は、2007年の527,758円/坪から2008年に817,634円/坪へと急騰し、翌2009年には526,724円/坪へと急落しました。わずか2年で約1.5倍まで跳ね上がった後、元の水準まで戻すという激しい振れ幅です。
この時期は取引件数が少ない地方市場特有の**ボラティリティ（変動の大きさ）**が色濃く出ています。一部の高額物件の成約が平均を大きく押し上げたと考えられ、当時の数値をトレンドの基準として過信するのは危険です。
2010年代に入ると、坪単価はおおむね52万円〜63万円/坪のレンジ内で推移しました。2011年の522,243円/坪を下限に、2015年の630,682円/坪を上限として、上下に振れながらも大きなトレンドを描かない**安定期**が続きます。
具体的には、2012年568,882円、2013年531,414円、2014年570,007円、2016年594,736円、2017年627,892円、2018年572,133円と、明確な上昇も下落もない横ばい圏でした。この10年間が鳥取県相場の「平常時の巡航レンジ」を示していると考えられます。
2019年に坪単価は691,882円/坪へと大きく上昇し、レンジの上限を突破しました。2020年には702,079円/坪と70万円台に乗せ、コロナ禍でも底堅さを維持しています。低金利環境と全国的な住宅需要の高まりが地方の中古マンション相場も押し上げた局面です。
ただし2021年は694,859円/坪、2022年は677,868円/坪とやや軟化し、上昇一辺倒ではありませんでした。この時点で一度、勢いに調整が入っていた点は見逃せません。
2023年に坪単価は788,399円/坪へと急伸し、当時の最高値を記録しました。しかし2024年は748,197円/坪へと反落。前年の急騰の反動が出た形です。そして2025年は再び797,269円/坪へと切り返し、過去最高値を更新しています。
この2年間の値動きは、**79万円 → 75万円 → 80万円**という上下動を伴っており、方向感が定まりにくい状況を映しています。高値圏で上下を繰り返す展開は、トレンドの転換点でよく見られるパターンです。
直近1年の騰落率は**マイナス0.78%**。ほぼゼロに近い小幅なマイナスであり、相場が急落しているわけでも急騰しているわけでもありません。方向感を欠いた**踊り場**の状態を示す数値です。
坪単価が高値を更新している一方で騰落率がマイナスという状況は、価格の上値が重くなっているサインとも読めます。買い手は焦って追いかける必要がなく、売り手は好水準のうちに動く判断がしやすい局面です。
3年騰落率はマイナス1.44%、5年騰落率はマイナス3.56%と、期間が長くなるほどマイナス幅が拡大しています。これは中期的に見て、相場が緩やかな**調整局面**にあることを示しています。
5年で約3.56%のマイナスは、急落ではないものの、長期保有前提での値上がり期待が働きにくい環境であることを意味します。投資的な視点で見れば、キャピタルゲイン（値上がり益）を狙う難易度は上がっているといえます。
坪単価の水準（過去最高値圏）と変化率（小幅マイナス）が示す方向は逆です。この*ねじれ*こそが現在の鳥取県相場の本質です。見極めのポイントは、坪単価が797,269円/坪を明確に上抜けて定着するか、あるいは2024年の748,197円/坪を再び割り込むかにあります。
前者なら上昇トレンド継続、後者なら調整局面入りのサインです。単年の数字だけでなく、複数年の推移とROCを併せて見ることで、判断の精度は大きく高まります。
鳥取県の坪単価は、2008年の急騰・急落、2019年の水準切り上げ、2023年のピークと反落など、数年おきに大きく振れる**周期性**を持っています。取引件数が限られる地方市場では、少数の高額成約が平均を大きく動かすため、単年の数値がぶれやすい構造があります。
だからこそ、2010年代の安定レンジ（約52万〜63万円/坪）と、2019年以降の高値レンジ（約68万〜80万円/坪）という**2つの水準帯**を意識することが、相場を読み違えないコツになります。
鳥取県の特徴は、絶対水準の変動幅が大きい一方で、直近の騰落率は小幅マイナスに収まっている点です。全国的に住宅価格が上昇基調をたどるなか、鳥取県は高値圏に到達しつつも、勢いは頭打ちになりつつあります。
地方市場ゆえに需給の厚みが薄く、価格は需要の増減に敏感に反応します。都市部のような一本調子の上昇ではなく、**高値圏でのもみ合い**が続きやすい点を前提に判断すべきです。
2025年の坪単価797,269円/坪は過去最高値です。**売り手にとっては絶好の水準**であり、好条件での売却を狙いやすい局面といえます。一方、買い手にとっては割高感が意識されるため、慌てて追いかけるより、2024年水準（748,197円/坪）への押し目を待つ戦略も有効です。
ただし騰落率がほぼ横ばいであることから、急な暴落も見込みにくい状況です。良い物件が見つかったなら、相場の踊り場を活かして冷静に価格交渉に臨むのが現実的です。
交渉や査定の際は、以下の基準値を頭に入れておくと判断がぶれません。**現在の水準は797,269円/坪、直近1年の下限は748,197円/坪、過去のピークは788,399円/坪**です。この3つを軸に、提示された価格が高いのか妥当なのかを検証できます。
売却なら過去最高値圏を根拠に強気の設定が可能で、購入なら2024年水準を目安に指値交渉の余地を探れます。坪単価という共通のものさしを持つことが、有利な取引の第一歩です。
今後は、坪単価が797,269円/坪を維持・上抜けするか、あるいは調整に転じるかが焦点です。5年騰落率マイナス3.56%という中期的な軟調基調を踏まえると、急激な上昇は見込みにくく、**高値圏での横ばい〜緩やかな調整**が基本シナリオとなります。
注視すべきは、翌年以降の坪単価が2024年水準を割り込むかどうか、そして騰落率がマイナス圏からプラスに転じるかどうかです。これらの指標を定点観測することで、次の売買タイミングを的確に捉えられます。