滋賀県の中古マンション相場は、京阪神のベッドタウンとしての底堅い需要を背景に、長期的な上昇基調を続けています。本記事では、2007年から2025年までの坪単価データをもとに、現在の相場水準・変動率・今後の見通しを具体的な数値で解き明かします。購入・売却を検討している方が、いま何を判断すべきかを明確にできる内容です。
2025年時点の滋賀県の中古マンション坪単価は**1,132,682円**です。円に換算すると約113万円/坪という水準で、これは1坪（約3.3058㎡）あたりの価格を示しています。2007年の675,396円と比較すると、18年間で約1.68倍にまで上昇しており、滋賀県の中古マンション市場が長期的に価値を高めてきたことがわかります。
この水準は、過去のピークである2020年の1,143,309円にほぼ迫る高値圏にあります。つまり現在の滋賀県相場は、歴史的に見ても*高い位置*にあると理解しておくべきです。
直近1年の騰落率は**+4.16%**。2024年の1,132,032円から2025年の1,132,682円へと、金額ベースでは緩やかながら着実に上昇しています。年率4%を超える上昇は、預金金利などと比較しても資産価値の維持・向上という観点で無視できない伸びです。
この+4.16%という数字は、市場が過熱でも失速でもなく、**安定した上昇モメンタム**の中にあることを示しています。急騰局面ではないものの、下落に転じる兆候も見られない、堅調な相場と言えます。
2007年の675,396円を起点に見ると、リーマンショックや2020年の急騰・反動といった変動を経ながらも、坪単価は基本的に右肩上がりを描いてきました。特に2016年以降は80万円台から100万円台へと段階を上げ、2023年以降は再び110万円/坪を超える水準で推移しています。
長期のトレンドを俯瞰すると、短期の上下はあっても*滋賀県の中古マンションは資産として底堅い*という結論が導けます。
2007年の675,396円から2009年には819,667円まで上昇したものの、リーマンショックの影響で2010年には712,767円へと反落しました。その後2011年750,097円、2012年762,224円、2013年799,178円と回復基調をたどりますが、この時期は全体として**停滞感の強い局面**でした。金融危機の余波が不動産市場に長く残ったことがうかがえます。
2014年の801,217円から2019年の952,378円まで、この6年間は**緩やかで持続的な上昇**が続きました。2016年に880,904円へ一段上がり、2018年には937,922円まで到達しています。景気回復と低金利環境を背景に、滋賀県の中古マンション需要が着実に積み上がっていった時期です。
2020年、坪単価は一気に**1,143,309円**まで急騰しました。前年の952,378円から約20%もの上昇です。しかし翌2021年には961,748円へと大きく反落しており、この急騰が一時的な需給の偏りによるものだったことがわかります。相場を読む際は、この*2020年ピークの異常値*を割り引いて考える必要があります。
2022年の977,681円から2023年1,072,717円、2024年1,132,032円、2025年1,132,682円と、滋賀県の中古マンション相場は**再び上昇フェーズ**に入っています。2020年の急騰とは異なり、今回は複数年にわたって段階的に水準を切り上げており、需要に裏打ちされた持続的な上昇と評価できます。
直近1年の騰落率**+4.16%**は、短期的な相場の勢いを示す指標です。前述の通り金額ベースでは1,132,032円から1,132,682円への微増ですが、下落ではなくプラスを維持している点が重要です。市場に売り圧力が強まっている状況ではなく、**現状維持しながら上を目指す局面**と読み取れます。
3年騰落率は**+7.41%**。2022年の977,681円を起点とした3年間の伸びで、1年騰落率より高い数値となっています。これは中期で見た上昇スピードが短期を上回っていることを意味し、*再上昇フェーズの勢いが数値に表れている*と言えます。
5年騰落率は**+8.67%**で、3つの指標の中で最も高い数値です。2020年の急騰と2021年の反動という荒い値動きを含みながらも、5年間トータルでプラス8.67%を確保していることは、滋賀県の中古マンション相場の**長期的な底堅さ**を裏付けています。短期の変動に一喜一憂せず、長い時間軸で見れば着実に価値が積み上がっているのです。
滋賀県の相場が底堅い最大の要因は、**京阪神のベッドタウン**としての立地にあります。京都・大阪への通勤圏でありながら、都心部と比べて坪単価が抑えられているため、住宅取得のコストパフォーマンスを重視する層から継続的な需要を集めています。この構造的な需要が、相場の下支えとなっています。
都市部のマンション価格が高騰するほど、割安感のある滋賀県への需要が相対的に高まる——この関係性が、長期的な上昇トレンドの背景にあります。
2020年に1,143,309円へ急騰した相場は、2021年に961,748円へと調整しました。しかしこの調整は下落トレンドへの転換ではなく、**過熱の是正**でした。その後2022年以降に再上昇し、2025年には1,132,682円と再びピーク圏へ回帰しています。一度の急騰と反動を経て、より健全な需給バランスの上で相場が再形成されたと見るべきです。
買い手にとって重要なのは、現在の坪単価1,132,682円が**2020年ピーク（1,143,309円）に迫る高値圏**にあると認識することです。ただし1年騰落率が+4.16%と依然プラスを維持している以上、待てば下がるという保証はありません。長期の上昇トレンドを踏まえれば、条件に合う物件があれば高値圏でも取得を検討する価値は十分にあります。
目安としては、坪単価110万円台が現在の中心的な水準です。この水準を大きく下回る売り物件は割安のサインとして注目すべきでしょう。
売り手にとっては、現在が**ピーク圏の好機**であることを押さえておきましょう。坪単価は2023年以降110万円台を維持し、2020年の過去最高値に迫っています。5年騰落率+8.67%という数値は、この数年で購入した物件でも十分な値上がり益が期待できることを示します。
上昇モメンタムが続いている今は、*売り時として有利な局面*です。ただし1年騰落率が+4.16%まで鈍化している点を踏まえると、上昇ペースは緩やかになりつつあります。売却を検討しているなら、この高値圏を逃さない判断が求められます。
5年+8.67%、3年+7.41%、1年+4.16%という騰落率の並びを見ると、上昇そのものは継続しているものの、**直近ほど伸び率が緩やかになっている**ことがわかります。これは相場が過熱から安定へと移行しつつあるサインです。急落のリスクは低い一方、当面は現在の110万円台の水準を軸に、緩やかな上昇か横ばいが続く展開が想定されます。
今後の相場を読むうえで注視すべきは、**坪単価の年次推移と騰落率の変化**です。特に1年騰落率がプラスを維持し続けるか、それとも縮小・マイナスへ転じるかが、トレンド転換の重要なシグナルになります。京阪神の都心マンション価格の動向も、滋賀県への需要波及という観点で合わせて追うべき指標です。