東京都の中古マンション市場は、コロナ禍以降も一貫した上昇を続けています。2025年の坪単価は**約368.2万円／坪**に達し、直近1年で+8.66%という力強い伸びを記録しました。この記事では、2007年から2025年までの18年間にわたる坪単価の推移をたどりながら、短期・中期の価格動向を数値で徹底的に分析します。購入・売却を真剣に検討する方が、いま何を判断材料にすべきかを明確にします。
2025年の東京都における中古マンションの坪単価は、**3,682,474円／坪（約368.2万円／坪）**です。ここでいう坪単価とは、1坪（約3.3058㎡）あたりの価格であり、物件の総額でも㎡単価でもありません。この水準は、東京都の不動産市場が過去最高圏にあることを示しています。
数年前まで300万円／坪を下回っていたことを踏まえると、直近の伸びは際立っています。特に2024年の約336.6万円／坪から2025年の約368.2万円／坪への上昇は、市場の勢いをそのまま反映した動きです。
2025年の坪単価は、前年比で**+8.66%**の上昇となりました。一桁台後半の年間上昇率は、決して過熱とは言い切れないものの、明確な右肩上がりを裏付ける数値です。金利や景気の不透明感が指摘されるなかでも、東京都の中古マンション市場は堅調さを維持しています。
2007年の坪単価は約222.1万円／坪（2,221,008円）でした。しかし、リーマンショックの影響を受けて市場は下落局面に入り、2012年には**約192.5万円／坪（1,925,332円）**まで落ち込みます。この時期は東京都でも中古マンション価格が調整を強いられ、2007年の水準を回復できない状態が続きました。
2013年には約198.2万円／坪へとわずかに持ち直しますが、依然として200万円／坪を下回る水準にとどまっていました。
2014年以降、市場の空気が一変します。2014年は約212.6万円／坪、2015年は約232.2万円／坪と上昇し、2016年には**約339.2万円／坪（3,391,716円）**という突出した値を記録しました。わずか3年で坪単価が1.6倍近くに跳ね上がった計算です。
この2016年の水準は、直近の2024年（約336.6万円／坪）に匹敵する高さであり、当時としては極めて突出した数値でした。金融緩和を背景とした不動産投資マネーの流入が、価格を一気に押し上げたことがうかがえます。
2016年の急騰の反動で、2017年は約254.8万円／坪へと調整しました。ただし、この水準は下落前の2015年（約232.2万円／坪）を上回っており、市場の底堅さを示しています。その後、2018年は約262.7万円／坪、2019年は約270.9万円／坪と、着実に再上昇へ向かいました。
2020年は約281.6万円／坪、2021年は約282.5万円／坪と、コロナ禍の初期にも価格は下がりませんでした。むしろ2022年に約296.0万円／坪、2023年に約312.2万円／坪、2024年に約336.6万円／坪、そして2025年に約368.2万円／坪と、一貫した右肩上がりを描いています。
この5年間は、外部環境の変化にもかかわらず東京都の中古マンション市場が下落を経験していない、稀に見る安定的な上昇局面といえます。
直近1年の騰落率は**+8.66%**です。年間で約8.7%の上昇は、預貯金や多くの金融商品の利回りを大きく上回る水準であり、東京都の中古マンションが資産としての価値を高め続けていることを示しています。この勢いは、購入検討者にとっては「早めの判断」を促す材料になります。
3年間の騰落率は**+18.34%**に達します。2022年の約296.0万円／坪から2025年の約368.2万円／坪への上昇がこれに相当し、中期的なトレンドが極めて強いことを裏付けます。単年の変動ではなく、複数年にわたって上昇が積み上がっている点が重要です。
5年間の騰落率は**+15.02%**です。興味深いのは、3年騰落率（+18.34%）が5年騰落率（+15.02%）を上回っている点です。これは、直近2〜3年で上昇のペースが加速していることを意味します。コロナ禍初期の停滞を経て、市場が改めて力強い上昇局面に入ったと読み取れます。
坪単価は1坪（約3.3058㎡）あたりの価格を表します。2025年の約368.2万円／坪という数値を実感に落とし込むと、専有面積の広い物件ほど総額への影響が大きくなることが分かります。物件を比較する際は、この坪単価を基準に据えることで、エリアや築年数による価格差を客観的に把握できます。
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2015年の坪単価は約232.2万円／坪（2,321,688円）でした。それが2025年には約368.2万円／坪（3,682,474円）へと上昇しています。この10年間で坪単価は**ほぼ1.6倍**に拡大した計算です。長期で見れば、東京都の中古マンションは資産価値を大きく伸ばしてきたといえます。
直近1年で+8.66%、3年で+18.34%という上昇基調のなかでは、「待てば安くなる」というシナリオは現状のデータからは見えてきません。むしろ、購入を先延ばしにするほど取得コストが上がる可能性を織り込んでおくべきです。ただし、2016年のような突出した急騰の反動が翌年に生じた例もあるため、単年の高値づかみを避ける視点も欠かせません。
売却を考えるなら、2025年の坪単価が過去最高圏にあることは大きな追い風です。特にコロナ禍以降、東京都の中古マンションは一度も下落を経験しておらず、売り手にとって有利な環境が続いています。自身の物件がどの水準で評価されるかを、エリアごとの坪単価と照らし合わせて把握することが、売却成功の第一歩です。