日本の地価は、いま明確に二つの方向へ分岐しています。人口と資本が集中する都市圏では地価が上昇を続ける一方、地方圏の多くでは停滞や下落が長引いています。この記事では、札幌市中央区の中古マンション等の坪単価推移を軸に、二極化構造の実像と、購入・売却の判断に使える具体的な数値を読み解いていきます。
地価の動きは全国一律ではありません。都市圏と地方圏、さらに同じ都市圏内でも商業地と住宅地で明暗が分かれます。札幌市中央区は、地方圏に位置しながらも都市圏並みの上昇力を持つ、注目すべきエリアです。
地価上昇の原動力は、人口・雇用・投資マネーの集中です。三大都市圏や中核都市の中心部には需要が集まり、価格を押し上げます。逆に地方圏の周縁部では人口減少が需給を緩め、価格が伸び悩みます。札幌市中央区は北海道の経済・行政の中心であり、道内の需要を吸い寄せる立場にあります。この「域内での都市圏優位」が、中央区の坪単価を長期的に押し上げてきた背景です。
商業地は店舗・オフィス・ホテルなどの収益期待が価格を左右し、景気や観光需要に敏感に反応します。住宅地は居住需要と金利環境が主な変数です。中央区のように商業機能と居住機能が重なるエリアでは、両方の需給が坪単価に反映されます。中古マンション等の価格は、この双方の勢いを映す指標として有効です。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.4 |
| 3年 | 11.7 |
| 5年 | 0.8 |
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 589,767 |
| 2008 | 574,758 |
| 2009 | 552,422 |
| 2010 | 562,453 |
| 2011 | 588,152 |
| 2012 | 576,092 |
| 2013 | 610,262 |
| 2014 | 697,358 |
| 2015 | 722,826 |
| 2016 | 796,235 |
| 2017 | 861,592 |
| 2018 | 897,898 |
| 2019 | 1,037,949 |
| 2020 | 973,319 |
| 2021 | 1,040,732 |
| 2022 | 1,147,952 |
| 2023 | 1,145,893 |
| 2024 | 1,190,482 |
| 2025 | 1,325,766 |
札幌市中央区の中古マンション等の坪単価は、2007年の589,767円/坪から2025年の1,325,766円/坪へと上昇しました。18年間で2倍を超える水準に達しており、地方圏の停滞が語られるなかで、この伸びは明確な都市圏型の動きです。
リーマンショック後の2008年から2013年にかけては、坪単価が横ばいから微減で推移しました。2008年574,758円/坪、2009年552,422円/坪と下押しし、2010年562,453円/坪、2011年588,152円/坪、2012年576,092円/坪と一進一退を続けます。2013年でようやく610,262円/坪と回復の兆しが見えるまで、約6年間は停滞期でした。この時期に取得できた層は、後の上昇局面で大きな含み益を得た計算になります。
局面が変わったのは2014年です。697,358円/坪へと一段上がり、2015年722,826円/坪、2016年796,235円/坪、2017年861,592円/坪、2018年897,898円/坪と着実に上昇。2019年には1,037,949円/坪と大台の100万円/坪を突破しました。以降、一時的な調整を挟みつつも、2022年1,147,952円/坪、2024年1,190,482円/坪、2025年1,325,766円/坪と加速しています。上昇の勢いは近年ほど強まっているのが特徴です。
直近1年の騰落率は+8.41%です。年率8%超の上昇は、住宅市場としてはかなり強い部類に入ります。2024年1,190,482円/坪から2025年1,325,766円/坪への飛躍が、この数字を裏付けています。短期の需給は明確に売り手優位の状態にあります。
3年騰落率は+11.74%。2022年の1,147,952円/坪を起点に見ても、上昇トレンドが一時的な過熱ではなく持続的であることがわかります。中期で二桁の伸びを維持している点は、需要の底堅さを示します。
一方で5年騰落率は+0.79%とほぼ横ばいです。これは2020年前後に一時的な調整（踊り場）があったためで、その時期を起点にすると伸びが小さく見えます。短期・中期が強い一方で5年が伸び悩む構図は、2020-2021年の停滞を理解する鍵になります。
2019年に1,037,949円/坪へ到達した坪単価は、2020年に973,319円/坪へと下落しました。世界的な混乱のなかで一時的に需給が緩んだ局面です。しかしこの下げは長続きせず、翌年には反発に転じています。
2021年には1,040,732円/坪へと回復し、2019年の水準を上回りました。わずか1年で調整を吸収し、上昇軌道へ復帰した点は、中央区の需要の厚みを物語ります。この踊り場を「割安な取得機会」と捉えられたかどうかが、その後の成果を分けました。
中古マンション等の坪単価トレンドは、中央区エリアの地価動向指標とも整合しています。マンション価格は土地の希少性を反映するため、地価が上がるエリアでは中古マンションの坪単価も連動して上がります。中央区の坪単価上昇は、地価そのものの強さに裏打ちされたものと読めます。
中央区は商業機能と居住機能が近接しています。商業地の地価上昇は周辺の住宅地にも波及しやすく、逆に居住人気の高まりは商業地の集客を支えます。この相互作用が、単発の上昇ではなく持続的なトレンドを生んでいます。エリア全体の価格を地図で確認しておくことは、判断の精度を高めます。
価格マップで札幌市中央区を確認 — エリアごとの坪単価を地図で把握し、購入・売却の判断材料にする
直近の平均総額は9,202,857円、およそ920万円台です。坪単価1,325,766円/坪という水準と合わせて見ると、中央区の中古マンション等は地方圏のなかでは高めの価格帯にあります。ただし坪単価が年率8%超で伸びている現状では、この水準は「割高」というより「上昇途上の現在地」と捉えるのが妥当です。
売却を検討する層にとっては、1年+8.41%・3年+11.74%という強い騰落率が続く今は、有利な環境が整っています。取得を検討する層は、2020年の踊り場のような調整局面が短命だった過去を踏まえ、上昇トレンドが続く前提で判断する必要があります。いずれの立場でも、坪単価の推移を継続的に追うことが不可欠です。
札幌市中央区は、地方圏にありながら都市圏型の上昇を続ける典型例です。2007年の589,767円/坪から2025年の1,325,766円/坪への軌跡は、需要が集中する中心部の優位が構造的に続くことを示しています。二極化のなかで「どちら側のエリアか」を見極めることが、資産形成の第一歩です。
判断の軸は、長期の坪単価推移と直近の騰落率の両方です。長期トレンドで方向性を確かめ、1年・3年・5年の騰落率で足元の勢いと過去の調整を読み解く。この二段構えで見れば、感覚ではなく数値に基づいた取得・売却の意思決定が可能になります。中央区のデータは、そのお手本と言える動きを見せています。