| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 589,767 |
| 2008 | 574,758 |
| 2009 | 552,422 |
| 2010 | 562,453 |
| 2011 | 588,152 |
| 2012 | 576,092 |
| 2013 | 610,262 |
| 2014 | 697,358 |
| 2015 | 722,826 |
| 2016 | 796,235 |
| 2017 | 861,592 |
| 2018 | 897,898 |
| 2019 | 1,037,949 |
| 2020 | 973,319 |
| 2021 | 1,040,732 |
| 2022 | 1,147,952 |
| 2023 | 1,145,893 |
| 2024 | 1,190,482 |
| 2025 | 1,325,766 |
結論から言えば、いま札幌市中央区の中古マンション等は明確な上昇局面にあります。判断を迷わせているのは価格の上下ではなく、エリアや立地による「伸びの差」が急速に開いている点です。買いも売りも、市場全体の平均だけを見て決める時代は終わりつつあります。
札幌市中央区の中古マンション等の坪単価は、2025年に約132.6万円/坪（1,325,766円/坪）に達しました。データが遡れる2007年の約59.0万円/坪（589,767円/坪）と比べると、実に2.2倍を超える水準です。過去18年で最高値であり、市場が完全な回復を通り越して新たな高値圏に入ったことを示しています。
騰落率を並べると、その勢いがよく分かります。5年で+0.79%とほぼ横ばいだった局面から、3年で+11.74%、直近1年で+8.41%へと上昇ピッチが後半に集中しています。つまり、値上がりの大半はここ1〜3年で起きた現象であり、いまはその加速の只中にあると読めます。
平均が上がっている一方で、中心部立地と周辺立地の価格耐性には差が生まれています。坪単価が最高値を更新している中央区のような中心エリアと、上げ幅が鈍いエリアでは、同じ「今」でも取るべき行動が逆になることも珍しくありません。次章以降で、価格推移と騰落率から具体的に読み解きます。
起点となるのは、リーマン・ショック後の2009年に付けた約55.2万円/坪（552,422円/坪）の底値です。2007年の約59.0万円/坪から下落し、2010年に約56.2万円/坪、2011年に約58.8万円/坪と、しばらくは60万円/坪を挟んだ低迷が続きました。この時期に買えた層は、その後の上昇を最も享受した層でもあります。
潮目が変わったのは2013年です。約61.0万円/坪（610,262円/坪）を起点に、2014年約69.7万円/坪、2016年約79.6万円/坪、2018年約89.8万円/坪と階段状に上昇。2019年には約103.8万円/坪（1,037,949円/坪）まで到達しました。約6年で坪単価が7割近く伸びた、明確な上昇トレンドへの転換点です。
ただし一本調子ではありません。2020年には約97.3万円/坪（973,319円/坪）へ一時的に押し戻され、上昇が踊り場を迎えました。しかし2021年に約104.1万円/坪へ戻すと、2022年約114.8万円/坪、2024年約119.0万円/坪、そして2025年約132.6万円/坪へと再加速。2020年の調整が、結果的に絶好の買い場だったことが分かります。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.4 |
| 3年 | 11.7 |
| 5年 | 0.8 |
直近1年の騰落率は+8.41%。年率8%超の上昇は、需要が供給を上回り続けている証拠です。2024年の約119.0万円/坪から2025年の約132.6万円/坪への跳ね上がりが、この数字の実体です。少なくとも直近において、買い手の勢いは衰えていません。
3年騰落率は+11.74%。単純に年率へならすと年あたり約3.8%前後です。これに対し直近1年は+8.41%と、3年平均のペースを大きく上回っています。つまり足元では減速どころか加速しており、上昇モメンタムは依然として強い局面にあると判断できます。
見落としてはいけないのが5年騰落率+0.79%です。5年前を起点にするとほぼ横ばいで、これは2020年の停滞局面を含むためです。つまり数年前まで市場は足踏みしており、そこから1年・3年で一気に切り返した——足踏み局面からの脱却が現在進行形であることを、3つの騰落率の並びが物語っています。
現在の坪単価は最高値圏の約132.6万円/坪（1,325,766円/坪）です。2009年の底値55.2万円/坪から見れば十分に高い水準ですが、直近1年が3年平均を上回るペースで上昇していることを踏まえると、モメンタム上はまだ上値を試す余地が残っています。ただし高値圏であるほど、エリア選別の重要度は増します。
2007年から2013年までは概ね55〜70万円/坪のレンジで推移し、上昇が本格化した2019年でも約104万円/坪でした。そこから2025年の約132.6万円/坪までの上乗せ分は、直近数年の需要集中によるものです。過去レンジと比べれば割高感はありますが、それは中心部の価格耐性を織り込んだ結果とも言えます。
この水準で買いを検討すべきは、短期の値上がり益ではなく長期保有・実需を前提とする層です。中心部立地で資産価値の下支えを重視する購入者、そして騰落率が示す需要の厚さを前提に住み替えを考える層にとっては、現在の勢いは追い風になります。
エリアごとの坪単価を地図で確認 — 札幌市中央区を含む各エリアの価格水準と推移をマップで比較できます
5年で+0.79%、1年で+8.41%という騰落率のギャップは、市場全体が均等に上がっているのではなく、上昇が特定局面・特定立地に集中していることを示唆します。同じ「中古マンション等」でも、中心部の勝ち組エリアと上げ幅の鈍い足踏みエリアで、資産の伸びに差が生まれています。
中央区の坪単価は2020年に約97.3万円/坪へ調整した後、わずか数年で約132.6万円/坪の最高値へ回復・更新しました。この調整からの戻りの速さこそ、中心部立地が持つ価格耐性の証拠です。下げても戻る力が強いエリアは、保有時のリスクも相対的に低くなります。
駅からの距離や沿線条件は、上昇局面での伸び幅よりも、調整局面での下げにくさに表れます。中心部・駅近ほど需要の裾野が厚く、下値が固い傾向があります。購入・売却の判断では、坪単価の絶対値だけでなく、こうした「立地条件ごとの耐性」まで含めて比較することが欠かせません。
現状は1年+8.41%が3年平均を上回る加速局面で、天井接近を示すサインはまだ出ていません。逆に言えば、1年騰落率が3年平均を下回り始めたときが、上昇の勢いが鈍る最初の警戒信号です。今後この2つの数字の逆転が起きるかどうかを、定点観測すべきです。
5年騰落率が+0.79%と低いのは、2020年の停滞を含むためです。もし今後1年・3年の騰落率が鈍り、5年ベースでも横ばい圏に戻るようなら、長期保有のうまみは薄れます。高値圏で保有を続けるほど、上値の限られたリスクを抱える点は意識しておくべきです。
売却を考えるなら、坪単価が最高値圏にある今は有力な選択肢です。特に、伸びが鈍い足踏みエリアの物件を保有している場合、上昇モメンタムが市場全体に残っているうちに動く判断も合理的です。1年騰落率のピークアウト、坪単価の前年割れ——この2点が確認できたら、売却検討を前倒しすべきタイミングです。
過去を振り返れば、最良の買い場は2009年の底値55.2万円/坪と、2020年の踊り場97.3万円/坪でした。いずれも一時的な停滞後に大きく反発しています。調整局面こそ仕込み時というのが、この18年の価格推移が示す教訓です。次の踊り場を待つ戦略も有効です。
騰落率が一時的にマイナスへ振れた後、再びプラスへ反転する初動は、リスクを抑えつつ上昇を取りにいける局面です。2020年の停滞から2021年に約104.1万円/坪へ戻した動きがその典型でした。今は加速局面のため反転待ちではありませんが、モメンタムが鈍った際の反転シグナルは押さえておく価値があります。
短期の値幅取りなら高値圏の今は慎重を要しますが、長期保有・実需前提なら話は別です。中心部立地は調整からの戻りが速く、下値が固い。5〜10年単位で住み・持ち続けるなら、勢いのある今エントリーする合理性は十分にあります。判断の軸は「いつ買うか」より「どの立地を買うか」です。
札幌市中央区の中古マンション等は、坪単価約132.6万円/坪の最高値圏かつ、1年+8.41%が3年平均を上回る加速局面にあります。市場ステージとしては、足踏みからの脱却を経た上昇の後半戦に位置していると整理できます。
同じ市場でも、中心部・駅近の勝ち組エリアと、伸びの鈍い足踏みエリアでは判断が分かれます。買うなら価格耐性の高い立地を、売るなら伸びの鈍いエリアの物件を優先——立地条件を軸にした意思決定が、地域格差時代の基本戦略です。
今後watchすべきは、①1年騰落率が3年平均を下回るか、②坪単価が前年を割り込むか、の2点です。この2つが揃えば天井接近のサイン。逆に一時的な調整で坪単価が押し戻された局面は、長期保有層にとっての買い場になります。数字を定点観測し、感覚ではなくデータでタイミングを掴みましょう。
最新の坪単価と推移をチェック — エリア別の価格データと騰落率を確認して売り買いの判断に役立てる