| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 1,037,737 |
| 2008 | 915,021 |
| 2009 | 1,005,743 |
| 2010 | 852,610 |
| 2011 | 914,061 |
| 2012 | 966,625 |
| 2013 | 1,001,194 |
| 2014 | 1,024,387 |
| 2015 | 1,057,022 |
| 2016 | 1,160,558 |
| 2017 | 1,265,775 |
| 2018 | 1,318,950 |
| 2019 | 1,457,147 |
| 2020 | 1,531,059 |
| 2021 | 1,428,774 |
| 2022 | 1,549,660 |
| 2023 | 1,664,962 |
| 2024 | 1,796,375 |
| 2025 | 1,988,351 |
オフィスの空室率が上昇するというニュースは、一見すると不動産投資にとってネガティブな材料に見えます。しかし、空室率とレジデンシャル系の収益物件（中古マンション等）の利回りは、必ずしも同じ方向に動くわけではありません。むしろ、価格が上昇している局面でこそ「今が買い時なのか、それとも割高圏なのか」を冷静に見極める必要があります。
収益物件の利回りは、ごく単純化すれば「賃料収入 ÷ 物件取得価格」で決まります。つまり、取得価格が上がり続ければ、同じ賃料水準でも表面利回りは圧迫されます。空室率の上昇が賃料の頭打ちを招く一方で、物件価格そのものは上昇を続けている——このねじれこそが、現在の投資判断を難しくしている本質です。だからこそ、感覚ではなく坪単価の実データでトレンドを確認することが欠かせません。
本記事では、福岡県福岡市中央区の中古マンション等の坪単価（円/坪、1坪=約3.3058㎡）を対象に、2007年から2025年までの推移と騰落率（ROC）から、「買い時」判断の材料を具体的な数値で検証します。中央区は福岡市の中心商業・オフィスエリアであり、オフィス市況の影響を受けやすい一方、住宅需要も厚いエリアです。
まず全体像を押さえます。福岡市中央区の中古マンション等の坪単価は、2010年に852,610円/坪という直近の底を付けた後、2025年には1,988,351円/坪まで上昇しました。実に約2.3倍の水準です。2007年時点の1,037,737円/坪と比べても、市場が長期的に一段高いステージへ移行してきたことがわかります。
一本調子の上昇に見えて、局所的には調整もありました。2020年の1,531,059円/坪から2021年には1,428,774円/坪へと、坪あたり約10万円下落しています。これはコロナ禍による市場心理の冷え込みが反映された局面と読めますが、下落は1年で止まり、翌年以降は明確に反転しています。この「押し目」が一時的だったことは、その後の推移が証明しています。
2022年は1,549,660円/坪と2020年の高値を上回り、2023年は1,664,962円/坪、2024年は1,796,375円/坪、そして2025年は1,988,351円/坪へと、3年連続で上値を切り上げています。2021年の調整を挟みつつも、中央区の中古マンション等市場は再び上昇トレンドへ回帰したと判断できます。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 8.4 |
| 3年 | 11.7 |
| 5年 | 0.8 |
直近1年の騰落率は+8.41%です。2024年から2025年にかけて坪単価が力強く伸びていることを示しており、短期のモメンタムは明確に上向きです。オフィス空室率の話題とは裏腹に、中古マンション等の価格は勢いを失っていません。
3年騰落率は+11.74%。2022年の1,549,660円/坪を起点に、中期でもプラス圏を維持しています。1年+8.41%に対し3年で+11.74%ということは、上昇の多くが直近1年に集中していることを意味します。つまり、足元の伸びが相場を牽引している構図です。
一方で5年騰落率は+0.79%とほぼ横ばいです。これは5年前、すなわち2020年の高値圏（1,531,059円/坪）を起点に測っているためで、2021年の下落局面を含んでいることが影響しています。長い目で見れば「高値→調整→回復」を経て、ようやく元の水準を明確に超えてきた段階にあると読めます。短期は強く、中期はプラス、5年では均衡——この3つの数字の食い違いこそ、現在地を理解する鍵です。
ここで冒頭の論点に戻ります。坪単価が2020年の1,531,059円から2025年の1,988,351円へ上がっている以上、賃料が同水準にとどまるなら、取得利回りは低下します。オフィス空室率の上昇が賃料の上値を抑える要因になるとすれば、価格だけが先行して上がる分、収益性は理論上むしろ圧迫される方向です。「空室率上昇＝利回り改善」という単純な図式は、少なくとも中央区の中古マンション等では成立していません。
5年騰落率+0.79%という鈍さは、2つの解釈が可能です。ひとつは「2020年の高値を5年かけてなぞっただけで、上値が重い＝割高感の裏返し」という見方。もうひとつは「調整を消化し、下値を固めたうえで再上昇に入った底打ちのサイン」という見方です。直近1年+8.41%という勢いを重視するなら、後者の解釈のほうが実態に近いと考えられます。
2025年の1,988,351円/坪は、過去18年間で最も高い水準です。純粋な価格だけを見れば、けっして「安い」タイミングではありません。ただし、上昇トレンドが継続している局面では、高値であっても更に上を目指す展開はあり得ます。買い時かどうかは、値上がり益を狙うのか、賃料利回りを重視するのかという投資スタンスによって答えが分かれます。
福岡市中央区の坪単価を地図で確認する — エリアごとの価格推移とトレンドを地図上でチェックできます
短期の値上がり益（キャピタルゲイン）を狙う場合、2025年の1,988,351円/坪という過去最高値からのエントリーには相応のリスクが伴います。1年+8.41%の勢いは魅力的ですが、2020→2021年に約10万円下落した前例があるように、高値圏では調整の可能性も否定できません。短期勝負なら、出口価格の想定を厳しめに置くべきです。
中長期で賃料収入を積み上げる投資家にとっては、価格の絶対水準よりも「入居需要の安定性」と「取得時の利回り」が重要です。中央区のように住宅需要が厚いエリアでは空室リスクを抑えやすく、多少高値でつかんでも長期保有で回収できる可能性があります。ただし坪単価が高い分、期待利回りは低下しやすいため、物件ごとの賃料設定を精査したうえで判断してください。
中央区は福岡市の中心であり、商業・オフィス・住宅が混在するエリアです。オフィス空室率の影響を受けやすい区画がある一方、住宅需要が根強い立地も多く、同じ中央区内でもエリア選定によってリスクは大きく変わります。坪単価の平均値だけで判断せず、対象物件の立地・築年数・賃貸需要を個別に確認することが不可欠です。
福岡市中央区の中古マンション等は、2010年の底値852,610円/坪から2025年の1,988,351円/坪まで約2.3倍に上昇し、2021年の調整を経て再び上昇基調にあります。1年+8.41%、3年+11.74%と短中期は強い一方、5年+0.79%と長期では均衡圏。つまり、勢いはあるが高値圏という「上昇継続と割高感が同居する」局面にあります。
次回のデータ更新では、2025年の1,988,351円/坪を上抜けて上昇が続くのか、それとも一服して調整に入るのかを注視してください。5年騰落率が今後プラス幅を広げていけば、2020年の高値を明確に脱したトレンド転換と判断できます。逆に1年騰落率が鈍化に転じれば、高値警戒のサインです。数字が更新されるたびに、この記事の視点で再点検することをおすすめします。