目黒区の中古マンション坪単価は、この5年で+34.26%上昇しました。2025年の坪単価は471万6,116円/坪に達し、リーマンショック後の底値からは倍近い水準です。本記事では、2007年から2025年までの坪単価推移と騰落率(ROC)をもとに、売却検討者・購入検討者それぞれが「いま」をどう判断すべきかを具体的な数値で読み解きます。
まず結論から示します。目黒区の中古マンション等の坪単価は、直近1年で+12.11%、3年で+24.84%、5年で+34.26%という騰落率を記録しています。注目すべきは、期間が短くなるほど年率換算のペースが上がっている点です。5年で34.26%という長期の伸びに対し、直近1年だけで12.11%が積み上がっており、上昇が減速するどころか加速していることがデータから読み取れます。
つまり目黒区は、単なる長期的な右肩上がりではなく、足元で勢いを強めているエリアだと言えます。この事実が、売り時・買い時を判断するうえでの出発点になります。
2025年の坪単価は471万6,116円/坪。データが遡れる2007年の287万3,751円/坪と比べると、約1.64倍の水準です。特に2024年の416万5,373円/坪から2025年の471万6,116円/坪への一段の上昇は、直近1年+12.11%という数字を裏づけるもので、過去18年で見ても急峻な伸び方をしています。
目黒区は現在、明確な高値圏にあります。この水準をどう捉えるかが、売却・購入それぞれの判断を分ける鍵となります。
| 年 | 値（円/坪） |
|---|---|
| 2007 | 2,873,751 |
| 2008 | 2,604,513 |
| 2009 | 2,755,002 |
| 2010 | 2,669,542 |
| 2011 | 2,505,416 |
| 2012 | 2,557,070 |
| 2013 | 2,572,990 |
| 2014 | 2,673,638 |
| 2015 | 3,008,863 |
| 2016 | 3,152,857 |
| 2017 | 3,511,486 |
| 2018 | 3,446,736 |
| 2019 | 3,414,361 |
| 2020 | 3,489,468 |
| 2021 | 3,648,968 |
| 2022 | 3,895,520 |
| 2023 | 4,060,768 |
| 2024 | 4,165,373 |
| 2025 | 4,716,116 |
目黒区の坪単価は、2007年の287万3,751円/坪から下落し、2011年に250万5,416円/坪まで沈みました。これがこの18年間の底値です。リーマンショックの影響を受けた局面であり、2008年(260万4,513円/坪)、2010年(266万9,542円/坪)と一進一退を繰り返しながら底を打ちました。
その後、2012年(255万7,070円/坪)、2013年(257万2,990円/坪)、2014年(267万3,638円/坪)と徐々に持ち直し、緩やかな回復基調に入ります。この底値からの回復過程を起点に見ると、2025年の471万6,116円/坪は約1.88倍に達しています。
回復から本格的な上昇局面への転換点は2015年でした。2014年の267万3,638円/坪から2015年に300万8,863円/坪へと300万円台に乗せ、2016年315万2,857円/坪、2017年351万1,486円/坪と一気に水準を切り上げます。
その後も2020年348万9,468円/坪、2021年364万8,968円/坪、2022年389万5,520円/坪、2023年406万768円/坪、2024年416万5,373円/坪と着実に階段を上り、2025年に471万6,116円/坪へ到達しました。300万円台から471万円台へ、約10年で坪単価は大きく水準を変えています。
上昇一辺倒に見える推移の中で、唯一の踊り場が2018年から2019年です。2017年の351万1,486円/坪から2018年は344万6,736円/坪へ、さらに2019年は341万4,361円/坪へと、2年連続でわずかに調整しました。
ただし下落幅は限定的で、水準は340万円台を維持しています。この踊り場は本格的な下落トレンドへの転換ではなく、急上昇後の一時的な調整だったと読むのが妥当です。実際、2020年以降は再び上昇に転じ、以後は下落なく現在の高値圏まで駆け上がっています。
| 項目 | 値（%） |
|---|---|
| 直近1年 | 12.1 |
| 3年 | 24.8 |
| 5年 | 34.3 |
騰落率(ROC)は、価格が過去からどれだけ変化したかを示す指標です。目黒区では1年+12.11%、3年+24.84%、5年+34.26%という3つの数字が揃っています。ここで重要なのは、これを年率のペースに置き換えて比較することです。
5年で34.26%は単純平均で年約6.9%、3年で24.84%は年約8.3%、そして直近1年は12.11%。期間が短くなるほど伸び率が高い、つまり上昇ペースが直近ほど速まっていることが分かります。これは、価格上昇が息切れするどころか、勢いを増している典型的なシグナルです。
直近1年の+12.11%は目を引く数字ですが、単年の伸びは一時的な需給の偏りやサンプルの影響を受けやすい面があります。判断のよりどころとしては、3年+24.84%、5年+34.26%という中期のトレンドを軸に据えるべきです。
目黒区の場合、中期のROCも力強く、かつ短期が中期を上回る形で加速しています。中期トレンドが上向きで安定していることが確認できるからこそ、直近1年の急伸をノイズではなく本物の勢いとして受け止められる、という点がこのエリアの特徴です。
売却を検討している方にとって、現在の471万6,116円/坪という水準は、過去18年で最高値です。2011年の底値250万5,416円/坪から見れば約1.88倍、2015年の300万8,863円/坪からでも1.5倍以上に達しています。この高値圏は、売却益を確定させるうえで有利な環境と言えます。
一方で、直近1年+12.11%という急伸は、いつまでも続く保証はありません。過去には2018-2019年のような踊り場もありました。高値圏でのタイミングを逃さないためにも、まずは現在の坪単価水準を客観的に把握し、上昇が加速している今の局面を売却の好機として検討する価値は十分にあります。
購入検討者にとっては、471万6,116円/坪という高値圏での参入判断が難しい局面です。ただしデータは、目黒区が2015年以降ほぼ一貫して上昇し、直近1年でも+12.11%と勢いを維持していることを示しています。上昇トレンドが継続している以上、「待てば下がる」という前提は現時点のデータからは支持されにくい状況です。
重要なのは、短期の値動きに一喜一憂せず、5年+34.26%という中期トレンドの中で自らの購入目的(実需か資産形成か)を明確にすることです。実需であれば、上昇局面での早めの決断が結果的にコストを抑える場合もあります。
価格マップで目黒区の坪単価を確認 — エリアごとの中古マンション坪単価を地図で比較できます
目黒区の中古マンション等の坪単価は、2011年の底値250万5,416円/坪から回復し、2015年以降は本格的な上昇局面に入りました。2025年は471万6,116円/坪と過去18年で最高値を更新しています。騰落率は1年+12.11%、3年+24.84%、5年+34.26%で、短期ほど伸びが加速している点が最大の特徴です。
売却検討者にとっては高値圏での有利な環境、購入検討者にとっては上昇継続下での参入判断という、それぞれ異なる意味を持つ局面と言えます。
今後注視すべきは、直近1年+12.11%という急伸ペースが維持されるか、それとも2018-2019年のような踊り場に入るかです。中期(3年・5年)のROCが上向きを保つ限りトレンドは健在ですが、短期の伸びが鈍化し始めた場合は、局面転換の初期サインとなる可能性があります。定期的に最新の坪単価とROCを確認し、自らの判断材料を更新していくことをおすすめします。