江東区のマンション市場を読む｜湾岸エリアの価格上昇はどこまで続くか

Pricemap編集部

豊洲・有明・東雲を擁する江東区は、東京湾岸の再開発とタワーマンション供給を追い風に、この10年で価格が大きく水準を切り上げてきました。本記事では中古マンション等の坪単価データをもとに、江東区の相場がどこまで来ているのか、そしてこの上昇がどこまで続くのかを、具体的な数値で読み解きます。

江東区中古マンション市場の全体像：坪単価は2025年に392万円へ

まず全体像を押さえましょう。江東区の中古マンション等の坪単価は、2007年の**約188万円/坪（1,871,899円/坪）**から、2025年には**約391万円/坪（3,912,125円/坪）**へと到達しています。18年間でおよそ2.1倍の水準です。

2007年から2025年までの坪単価推移（188万円→391万円）

坪単価の推移を追うと、2007年の1,871,899円/坪が起点です。そこから細かな上下を挟みつつ、2015年に2,248,916円/坪へ乗せて以降は右肩上がりが鮮明になり、2025年の3,912,125円/坪まで一貫して切り上がってきました。特に2020年（2,806,410円/坪）以降の上げ足は力強く、直近5年で相場のステージが一段変わったことがわかります。

リーマンショック後の調整局面（2009・2012年の下落）

上昇一辺倒だったわけではありません。2008年の1,916,909円/坪に対し、リーマンショックの影響が出た2009年は1,805,463円/坪へ下落。いったん2010年に2,070,755円/坪まで戻したものの、2011年（2,024,648円/坪）、2012年（1,827,356円/坪）と再び水準を下げ、2012年は2007年を下回る底となりました。江東区の相場にも明確な調整局面があったことは、リスクを見積もるうえで重要な事実です。

2015年以降の一貫した上昇トレンド

転換点は2013年（1,834,427円/坪）から2014年（1,966,576円/坪）にかけての回復で、2015年に2,248,916円/坪へ大きく水準を上げてからは、下落年を一部挟みつつも基調は明確な上昇です。2016年2,353,540円/坪、2018年2,500,265円/坪、2020年2,806,410円/坪と着実に積み上げ、湾岸エリアの資産価値が構造的に評価される流れが定着しました。

直近の騰落率から見る江東区の勢い

水準だけでなく、変化のスピードにも注目します。江東区の坪単価騰落率は、直近1年で**+11.72%**、3年で**+23.55%**、5年で**+24.61%**です。

直近1年で+11.72%、加速する上昇ペース

2024年の3,469,428円/坪から2025年の3,912,125円/坪への上げは、金額にして約44万円/坪、率にして+11.72%です。年率二桁の伸びは、相場が単に底堅いだけでなく、直近で加速していることを示しています。

3年で+23.55%、5年で+24.61%という中期トレンド

中期で見ると、3年で+23.55%、5年で+24.61%。5年間の伸びのうち大半が直近で作られている構図が読み取れます。裏を返せば、コロナ直後の2021年前後は相場が足踏みしており、上昇の勢いは一定ではなかったということです。

1年の伸びが5年平均に迫る意味

注目すべきは、直近1年の+11.72%が、5年トータルの+24.61%の半分近くを1年で稼いでいる点です。これは相場が終盤で強く加速している典型的なパターンであり、上昇余地の大きさと同時に、過熱による反動リスクの両面を意識すべきサインでもあります。

湾岸エリアの価格上昇はどこまで続くのか

ここからが本題です。江東区・湾岸エリアの上昇はどこまで続くのか、直近の値動きから検証します。

2020年前後の踊り場（2021年の坪単価下落）と再上昇

2020年に2,806,410円/坪を付けた後、2021年は2,740,088円/坪へと下落しました。コロナ禍による需要の一時的な変調が影響したとみられる、明確な踊り場です。しかしこの調整は長引かず、2022年に2,987,279円/坪へ反発。一度立ち止まってから再加速する、江東区らしいレジリエンスの高さが表れています。

2022年以降3年連続で坪単価が過去最高を更新

2022年の2,987,279円/坪を起点に、2023年3,166,710円/坪、2024年3,469,428円/坪、2025年3,912,125円/坪と、3年連続で過去最高値を更新しています。踊り場を挟んでもなお最高値を塗り替え続ける展開は、湾岸エリアの需要が構造的に強いことを裏付けています。

上昇ペース鈍化の兆候はあるか、直近ROCから読む

では鈍化の兆しはあるのか。直近1年の+11.72%は依然として高く、少なくとも現時点で上昇ペースが失速している兆候は見られません。むしろ5年平均を上回る勢いが続いています。ただし、これだけ高い伸びが恒常的に続くとは限らず、2021年のような一時的な踊り場は今後も起こり得ると考えておくのが現実的です。

購入・売却を検討する人が押さえるべきポイント

最後に、実際の売買判断に落とし込みます。江東区の坪単価データは、割高・割安の判断とタイミングの見極めに直接使えます。

坪単価ベースで見る江東区の割高・割安の判断軸

判断の軸は坪単価です。2025年の3,912,125円/坪は歴史的な最高水準であり、2020年（2,806,410円/坪）と比べても約110万円/坪高い位置にあります。検討中の物件が区の平均坪単価に対して大きく上振れているなら、湾岸内の立地プレミアムが正当か、慎重に見極める必要があります。逆に平均を下回る坪単価であれば、割安の可能性を検討する余地があります。

買い時・売り時を分けるタイミングの考え方

売却側にとって、3年連続で最高値を更新し直近1年も+11.72%という現状は、極めて有利な売り時です。一方で購入側は、水準が歴史的高値圏にあることを踏まえ、実需で長く保有するのか、短期の値上がりを狙うのかで戦略を分けるべきです。2021年のような踊り場が来れば、購入の好機になり得ます。

今後の坪単価シナリオ：上昇継続・横ばい・調整の3パターン

今後は3つのシナリオで考えると整理しやすくなります。*上昇継続*なら、直近の+11.72%に近いペースが続き、坪単価は現在の3,912,125円/坪をさらに更新します。*横ばい*なら、過熱を消化する踊り場入りで、2021年のように一時的に水準が停滞します。*調整*なら、リーマンショック後の2009年・2012年のような下落局面ですが、江東区はいずれの調整からも高値を更新して回復してきた実績があります。どのシナリオでも、坪単価という共通の物差しで自分の物件を測り続けることが、後悔しない判断につながります。